+100 programmes immobiliers neufs et appartements neufs à Rennes (35000)

1ère “ville ou le travail ne manque pas”

Capitale de la Bretagne et chef-lieu du département Ille-et-Vilaine, Rennes est un pôle économique en pleine croissance. Selon un classement 2022 du Figaro, Rennes est en tête du palmarès des “Villes ou le travail ne manque pas”.

Au 1er trimestre 2024, la CCI a recensé 8 632 projets de recrutement en Bretagne. Si ce chiffre est en baisse depuis l'année dernière, il ne fait que retrouver le niveau de recrutement standard avant la crise COVID après une année 2023 record.

Le faible taux de chômage (6,1 % au T4 2023) fait de Rennes une des métropoles les plus dynamiques en termes d’emploi. La ville est le QG de la cyberdéfense française. De grandes entreprises comme Lactalis, Orange, l’édition Ouest-France, Panpharma, les Groupes Legendre, Le Duff ou encore l’usine PSA Rennes y sont implantées. Le choix d’un emplacement à proximité des grands employeurs est l’un des critères déterminant pour un investissement en programme immobilier neuf réussi.

3ème meilleure Ville étudiante de France

La préfecture d’Ille-et-Vilaine est élue cette année encore, 3ème meilleure ville étudiante de France par le magazine “l’Étudiant”. Avec plus de 70 000 inscrits en 2023/2024, soit l’équivalent de 20.1 % de la population municipale, la ville est recommandée par les étudiants rennais à 97.7%.

La densité de l’offre de formation dispensées par 2 campus universitaires (Rennes 1 dans le quartier de Beaulieu et Rennes 2 à Villejean) et pas moins de 17 grandes écoles a été notée 10/10 par le magazine référence L'Étudiant".

En parallèle de ce succès, la carence de logements étudiants est à chaque rentrée pointée par les médias locaux. Selon le CROUS, il manque autour de 1 500 logements étudiants pour la rentrée 2023. Dans ce contexte, un investissement en studio neuf à Rennes apparait clairement comme un placement judicieux.

3ème au classement des villes de +100 000 habitants où il fait bon vivre

Au désormais réputé Palmarès des villes où il fait bon vivre en 2024, Rennes se classe 3ème parmi les villes de plus de 100 000 habitants. 7ème sur 500 villes et villages toutes tailles confondues.

Et pour cause, outre son économie florissante, ses 860 ha d’espaces verts répartis au sein de ses 28 parcs et jardins, la métropole Rennaise offre à ses habitants et visiteurs de passage, un patrimoine architectural et culturel unique. Les maisons à colombages sur la place du Champs Jacquet, rue du Chapitre ou Place des Lices sont sa carte de visite.

Le parlement de Bretagne, construit au XIII^ème siècle les halles Martenot ou le centre des congrès enchâssé dans le couvent des Jacobins sur la Place Sainte-Anne sont autant de monuments témoins de l’histoire ET de l’évolution urbaine.

Car la Condate armoricaine n’est pas figée dans le granit. La seconde ligne de métro livrée en septembre 2022, la construction de nouveaux quartiers comme Baud Chardonnet, Via Silva, Bois Perrin, Nord Saint-Martin ou Beauregard Quincé... le réaménagement de monuments en programmes neufs de logements comme celui de l’Hôtel Dieu, font de la Roazhon des bretonnants, une métropole résolument tournée vers un avenir prospère.

Une effervescence économique, culturelle et estudiantine, couplée à une connexion digne des plus grandes métropoles... un vaste nombre d’indicateurs convergent en faveur de l’investissement en programme neuf à Rennes.

Le marché de l’immobilier neuf à Rennes

Sur les 10 dernières années, les prix de l’immobilier neuf à Rennes ont connu une envolée sans précédent. Ils ont en effet été multipliés par plus de deux entre le 3^ème trimestre 2011 et le 3^ème trimestre 2022*.

De 2 883 €/m² en moyenne, le prix d'un appartement neuf à Rennes est passé à 4 787 €/m² pour les T3, soit une hausse de 66 %. Cette augmentation des prix s'est poursuivie d’année en année mais ralentit depuis la fin d'année 2023. Au premier trimestre 2024, le prix du m² médian des logements collectifs neufs réservés a baissé de 9.8% en comparaison avec le 1er trimestre 2023. (Chiffres 1 er trimestre 2024 de l’Observatoire de l’immobilier neuf de la FPI*).

Les projets urbains rennais

De grands chantiers de réaménagement sont en cours dans la capitale Bretonne et sur sa périphérie. Parmi les aménagements portés par la municipalité et la Métropole Rennaise, on peut notamment citer :

• Le réaménagement de l’ancienne friche industrielle de la plaine de Baud qui accueillera, in fine, 2 700 appartements neufs et maisons neuves à Rennes sur 35 hectares dans le nouveau quartier Baud-Chardonnet.
• Le projet Atalante ViaSilva qui est desservi par le métro depuis septembre 2022 ; un projet mixte résidentiel sur les communes de Rennes et Cesson-Sévigné. Construit ex-nihilo, il comptabilise la création de 7 000 emplois et d’environ 6 000 logements neufs.
• Le quartier Maurepas, entièrement réaménagé pour accueillir de nouvelles activités, bureaux et infrastructures. La création et la réhabilitation d’environ 3 000 appartements vétustes est également prévue sur ce secteur.
• Le réaménagement total du quartier de la Gare EuroRennes en un secteur mixte : commercial, résidentiel, d’affaire et de passage.
• Le quartier Beauregard qui ambitionne d’accueillir à terme 12 000 habitants. Ce projet a été conçu comme un “lieu d’expérimentation urbaine”, respectant la trame paysagère présente et prônant des solutions novatrices. À terme, 1 800 logements neufs à Rennes devraient voir le jour sur la zone.
• L'écoquartier de la Courrouze qui s’étend entre Bréquigny, Cleunay et Saint-Jacques-de-la-Lande. Il devrait accueillir environ 11 000 habitants, 4 500 emplois et 5 000 logements neufs . Connecté au centre-ville de Rennes depuis l'année dernière, il arbore une station de métro flambant neuve : Saint-Jacques Gaité.

Acheter un appartement neuf à Rennes : quels avantages et garanties ?

Acheter un appartement neuf à Rennes, c’est la garantie de profiter d’un bien en parfait état. Un logement qui présente l’avantage non négligeable de ne nécessiter aucun travaux dans les prochaines années.

L’appartement neuf dispose en outre de prestations de qualité, plébiscitées par les locataires. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, il promet tout le confort moderne et la sécurité recherchés par une majorité d’acquéreurs.

Parmi les prestations de l’immobilier neuf à Rennes, vous pourrez profiter :

• d’un espace extérieur généreux : balcon, loggia, terrasse, jardin privatif... La municipalité rennaise impose l’espace extérieur à tous les logement neufs depuis le 1er janvier 2023.
• d’un intérieur fonctionnel, parfois modulable, voir même évolutif et optimisé avec de nombreux rangements ;
• de la possibilité de personnaliser son logement grâce aux TMA (travaux modificatifs acquéreur) en VEFA ou VEFI ;
• de cuisines et salles de bains aménagées et équipées ;
• des orientations et conceptions pensées pour une luminosité optimale (voir des conceptions bioclimatiques) ;
• des prestations dernier cri, telles que volets roulants électriques, box connectée pour un pilotage centralisé du système de chauffage, des volets, de l’alarme...
• d’une résidence sécurisée, avec accès contrôlé par visiophone et Vigik, parking en sous-sol …
• d’un logement aux dernières normes thermiques et environnementales (RT 2012, E+C- ou RE 2020) permettant de réaliser de belles économies sur les factures énergétiques.

Les garanties du neuf

1. La garantie de parfait achèvement assure l'acheteur en programme neuf à Rennes contre les malfaçons et non-façons jusqu'à un an après la date de livraison du logement.
2. La garantie biennale assure les éléments dissociables du bâti (ballon d'eau chaude, chauffage, portes...) durant 2 ans.
3. La garantie décennale assure votre achat en VEFA ou livré pendant 10 ans contre toute malfaçon ou désordre qui pourrait mettre en cause la solidité du bâti : fondations, murs, toiture...

Les avantages du neuf

Faire l’acquisition d’un appartement neuf à Rennes présente également un nombre conséquent d’avantages financiers. Des bonus qui n’existent pas pour un achat dans le parc immobilier ancien, ou pour le PTZ, en version moins avantageuse. Ces coups de pouces financiers sont :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• l’exonération (totale ou partielle) de la taxe foncière pendant 2 ans ;
• la réduction de la TVA de 20 % à 5,5 % si le logement acheté est en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) ;
• la réduction des frais de notaire de 8 % (dans l’ancien) à 2,5 % environ ;
• l’accession aidée de Rennes Métropole ;
• l’acquisition à prix maîtrisés, plafonnée à 2 800 €/m² ;

Comment investir dans un programme neuf à Rennes ?

Le dispositif de défiscalisation le plus rémunérateur pour un achat en immobilier neuf à Rennes à vocation d’investissement locatif est le dispositif Pinel (accompagné du Pinel Plus depuis le 1er janvier 2023). Patrice Vergriete, Ministre du logement sous le gouvernement Borne a récemment confirmé la disparition des deux dispositifs fin 2024. Il est également possible de bénéficier du statut LMNP dans le cas d’une location meublée.

Défiscaliser en loi Pinel à Rennes

Rennes est située en zone A du dispositif Pinel depuis le 5 juillet 2024. Pour le reste de la Métropole c'est la zone B1 qui détermine le montant des loyers et des plafonds de revenus des locataires. Cet été 2024, Vitré, Saint-Brieuc, Noyal-sur-Vilaine, Cancale, Pleurtuit, Melesse et La Mézière sont passée de la zone B2 à B1 et deviennent donc éligibles au dispositif Pinel. Une opération qui induit une défiscalisation jusqu’à 63 000 € en “Pinel plus” et 42 000€ en Pinel classique.

Pour être éligible à la loi Pinel à Rennes, l’investisseur doit cependant respecter quelques conditions. Entre autres : le plafond de loyer de la zone A 14.03€/m², le plafond de ressources des locataires et la durée de mise en location, qui doit être de 6, 9 ou 12 ans.

Profiter du LMNP

Particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif en studio neuf meublé à Rennes, le statut LMNP permet de sérieuses économies variant en fonction du régime fiscal choisi.

• Avec le régime réel, le propriétaire déclare ses charges locatives en plus des amortissements.
• Avec le micro-BIC, le propriétaire peut amortir le bien et réaliser un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus.

Où investir en programme neuf à Rennes en 2024 ?

Avec une importante population étudiante et une part de locataires représentant 63,3 % des rennais, investir dans l’immobilier neuf à Rennes est une opération prometteuse.

Quelques critères doivent être soigneusement étudiés au préalable : typologie du bien, prestations, rentabilité mais avant tout, l’emplacement. Voici une liste de choix d’emplacements stratégiques pour un investissement en immobilier locatif à Rennes :

… en cœur de ville

Le centre-ville de la capitale bretonne est l’emplacement le plus indiqué pour les investisseurs souhaitant louer au plus vite leur logement. Bien que les prix au m² soient élevés dans les quartiers du Thabor, du Vieux Rennes, du Mail François Mitterrand, du Colombier ou encore de République, les locataires affluent et l’offre du parc locatif s’amenuise d’année en année(encore appuyé par le nombre conséquent de "passoires thermiques" sur ce secteur)

Avec 67 % de locataires sur la zone, un appartement en cœur de ville à Rennes affiche un risque de vacance locative réduit quasi à néant.

Investir dans le centre-ville promet également un bel investissement patrimonial et un potentiel de plus-value à la revente. En témoigne la très forte évolution des prix sur les 10 et même 5 dernières années.

Trouver son programme neuf à Rennes

Actuellement, plus de 100 programmes neufs à Rennes métropole sont en cours de commercialisation. 36 programmes sont en plein cœur de Rennes, représentant plus de 1 800 logements neufs, allant du studio, T1, T2, T3 à l’appartement en duplex 5 pièces et plus.

Intra-muros , les quartiers rennais totalisant le plus de programmes neufs sont “Jeanne d’Arc - Longs Champs – Atalante – Beaulieu” et “Francisco Ferrer – Vern- Landry – Poterie”.

Dans la métropole rennaise, 41 programmes neufs sont en cours de commercialisation. Plus de 1 750 logements sont déjà achevés ou seront livrés en 2024.

Sur la Côte d’Émeraude, des programmes neufs sont en cours de commercialisation à Saint-Malo, Cancale, Pleurtuit et Dinard. Au total, plus de 260 appartements neufs à vendre du studio, T2, T3 au 5 pièces.

Acheter dans un programme de maisons neuves à Rennes

Pour les familles dont le rêve est de s’installer dans une maison neuve avec jardin, certains programmes neufs à Rennes Métropole le proposent.

Gagner en espace, pouvoir moduler son logement et profiter d’un coin de verdure... un objectif de vie pour de nombreuses familles. Des exigences qui sont passées d’importantes à impératives depuis la crise de la Covid 19 et les confinements successifs.

Les maisons neuves restent en moyenne plus couteuses que leurs comparses anciennes en métropole rennaise. Comptez ainsi 460 000 € pour une maison neuve 4 pièces de 112m² à Cesson-Sévigné, avec garage, terrasse et jardin de 80m².

Il faudra compter 505 000 € pour une maison de 5 pièces à Jeanne d’Arc - Longs Champs – Atalante Beaulieu. Pour ce prix-là, vous bénéficierez d’un bel espace de 116m² et d’un petit jardin de 16,5m². Enfin, dans le quartier Sud Gare, une maison 5 pièces de 92m² avec un jardin et une terrasse d’une superficie totale de 25m² est accessible à partir de 490 000 €.

Pour les budgets plus “serrés”, à 30 minutes de Rennes, la ville de Liffré propose des maisons avec jardin à partir de 219 000 € pour un 4 pièces de 85m² avec garage et jardin de 127m².

Les chiffres de l’immobilier neuf à Rennes centre

• Nombre de programmes neufs commercialisés : 8 ;
• Nombre de logements neufs en vente, studio, T1, T2, T3, T4 : 247 ;
• Prix des logements : à partir de 169 000 € ;

… à Villejean-Beauregard

Le quartier Villejean-Beauregard est idéal pour un investissement locatif en studio ou colocation. Il regroupe en effet le Campus de la Harpe, le Campus de l’Université Rennes 2 et son UFR Sciences Sociales, la Rennes Business School et le CHU de Rennes.

Bien desservi par les transports en commun et surtout par le métro, il se trouve à proximité immédiate du centre-ville de Rennes. Ses prix sont bien moins élevés que dans l’hypercentre, ce qui permet une meilleure rentabilité locative en Pinel. Studio ou appartement 3 à 4 pièces (T3, T4) pour de la colocation sont à privilégier dans ce quartier.

Les chiffres de l’immobilier neuf à Villejean-Beauregard

• Nombre de programmes neufs commercialisés : 5 ;
• Nombre de logements neufs en vente, studio, T1, T2, T3, T4 : 477 ;
• Prix des logements : à partir de 131 000 €.

… sur le secteur Jeanne d’Arc - Longchamps – Atalante Beaulieu

Tout récemment desservi par la nouvelle B ligne du métro STAR, Beaulieu est le Campus scientifique de la ville. Quartier à la fois verdoyant et urbanisé, il est fortement animé par des étudiants, qui représentent 35,6 % de la population locale. Cibler un studio neuf ou un grand appartement pour de la colocation est donc pertinent.

La partie campus est bordée par le quartier Jeanne d’Arc, qui mêle harmonieusement programmes neufs et vielles pierres. Le secteur des Longchamps est quant à lui plus résidentiel et héberge une zone d’activité, une zone commerciale et de beaux espaces naturels.

Les chiffres de l’immobilier neuf à Jeanne d’Arc - Longchamps – Atalante Beaulieu

• Nombre de programmes neufs commercialisés : 9 ;
• Nombre de logements neufs en vente, studio, T1, T2, T3, T4 : + de 400 ;
• Prix des logements : à partir de 108 753 € ;

Les prix 2024 de l’immobilier neuf quartier par quartier

Pour votre achat d’appartement neuf à Rennes, en résidence principale ou investissement locatif, il est important de bien comparer les prix du neuf dans les différents quartiers de la ville. Voici un tableau des prix constatés au second trimestre 2024 :

Prix des appartements neufs par typologie (T1, T2, T3...)

Au deuxième trimestre 2024**, les prix de l’immobilier neuf accusent une baisse conséquente à Rennes comme dans les principales métropoles de France. Le tarif au m² est le plus élevé pour les T1 et le moins cher pour les T3.

*Sources : Les chiffres FPI du logement neuf au 1er trimestre 2024

**source : Le Figaro Immobilier prix juillet 2024 de l’immobilier à Rennes