Donation & Exonération : Le guide complet

L’accession à la propriété est un défi croissant pour de nombreux ménages en France, notamment face à la hausse des taux d’intérêt et au durcissement des conditions d’emprunt. Afin de soutenir l’achat immobilier et de faciliter la transmission de patrimoine au sein des familles, le gouvernement a introduit une mesure exceptionnelle dans la loi de finances 2025 : l’exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf.

Jusqu’au 31 décembre 2026, les donations en numéraire effectuées par les parents, grands-parents ou arrière-grands-parents bénéficieront d’une exonération fiscale allant jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire. Ces fonds devront être utilisés pour l’achat d’un bien neuf ou sa rénovation énergétique.

Portée par une volonté de relance économique, cette mesure s’inscrit aux côtés d’autres dispositifs importants, tels que l’élargissement du PTZ et le renforcement des aides à la rénovation énergétique via MaPrimeRénov’.

Alors qui peut réellement bénéficier de cette exonération ? Quelles sont les conditions et obligations à respecter ? Peut-on cumuler cette exonération avec d’autres avantages fiscaux ? Nous répondrons ici en détails à toutes vos questions pour vous accompagner pas à pas dans la compréhension de ce dispositif exceptionnel. Suivez le guide.

Contexte législatif de l’exonération : un dispositif issu de la loi de finances 2025

Face à une conjoncture immobilière marquée par la hausse des taux d’intérêt et une chute des ventes dans le neuf, le gouvernement a intégré une série de mesures fiscales dans la loi de finances 2025 pour soutenir l'accession à la propriété et encourager l’investissement immobilier. Parmi elles, l’exonération des donations familiales pour l’achat d’un logement neuf constitue une opportunité pour les ménages souhaitant transmettre un capital à leurs proches sans taxation.

Un dispositif adopté dans un cadre budgétaire plus large

Définitivement adopté par le Parlement après révision par la commission mixte paritaire et validation du Sénat, le projet de loi de finances 2025 prévoit plusieurs réformes ayant un impact direct sur le marché immobilier, notamment :

Un levier de relance pour le marché immobilier neuf

La crise du logement, amplifiée par le recul de la construction neuve et la baisse du pouvoir d’achat des ménages, inquiète depuis de longs mois les acteurs du secteur. En facilitant la transmission du patrimoine sous forme de dons exonérés, l’objectif est double : stimuler la demande de logements neufs et permettre aux jeunes générations d’accéder plus facilement à la propriété.

Cette exonération représente ainsi une réponse aux attentes des promoteurs et investisseurs, comme le souligne la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) :

Cette décision est une victoire pour le logement neuf ! Elle permet de mobiliser plus facilement l’épargne familiale et de redonner un souffle au marché.

exonération donation achat immobilier neuf – une résidence neuve et moderne
©Roman Babakin - Shutterstock

L’exonération des droits de donation

L’exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf est une mesure exceptionnelle qui permet de transférer une somme d’argent à un proche sans supporter la fiscalité habituellement appliquée aux donations. Toutefois, ce dispositif est encadré par plusieurs conditions concernant les montants éligibles, les bénéficiaires et l’utilisation des fonds.

Cette mesure exceptionnelle a été définie dans le Code Générale des Impôts par l’article 790 A bis de la loi n°2025-127 du 14 février 2025.

Montants et conditions de l’exonération

L’article de loi précise que les dons de sommes d’argent effectués en pleine propriété bénéficient d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire.

Concrètement :

Cette exonération ne concerne que les dons en numéraire. Il n’est donc pas possible de transmettre directement un bien immobilier ou un terrain en bénéficiant de cet avantage fiscal.

Qui peut donner et qui peut recevoir ces donations ?

Ce dispositif concerne exclusivement la transmission entre membres d’une même famille.

✅ Donateurs éligibles :

✅ Donataires éligibles :

Exemple pratique

Marie souhaite acheter un appartement neuf à 280 000 €.

  • Ses parents lui donnent 100 000 € chacun : exonération totale.
  • Ses grands-parents lui versent 50 000 € : exonération totale.
  • Son oncle lui offre 50 000 € : exonération totale si elle n’a pas d’enfants.

Au total, elle reçoit 300 000 € sans payer de droits de donation. Elle peut ainsi acheter son bien sans emprunt bancaire.

Utilisation des fonds de la donation

L’exonération des droits de donation ne s’applique que sous certaines conditions d’utilisation des fonds. Le donataire doit impérativement affecter la somme reçue à un projet immobilier spécifique dans un délai de six mois après la réception du don. Cette contrainte garantit que les donations exonérées servent bien à favoriser l’accession à la propriété ou la rénovation énergétique.

Achat d’un logement neuf ou en VEFA

Le principal objectif de cette exonération est de faciliter l’achat d’un bien immobilier neuf, qu’il soit déjà construit ou en cours de construction via un contrat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

✅ Conditions à respecter :

exonération donation achat immobilier neuf – Un homme tient une maquette de maison entourée virtuellement de plans d'architecte
© Sergey Nivens - Shutterstock

Investissement locatif : un assouplissement notable

Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux favorisant la résidence principale, cette exonération autorise l’achat d’un bien pour un investissement locatif, à condition qu’il s’agisse d’une location à usage d’habitation principale.

✅ Ce qu’il faut savoir :

Attention, l'exonération ne pourra pas être accordée si le bénéficiaire a déjà profité d’un crédit d’impôt ou d’une déduction fiscale liée à l’investissement immobilier financé par cette donation.

Financement de travaux de rénovation énergétique

L’exonération exceptionnelle des donations s’étend également aux travaux de rénovation énergétique réalisés sur une résidence principale. Cette condition a été ajoutée pour encourager la réhabilitation thermique des logements, en complément du dispositif MaPrimeRénov’.

✅ Conditions à respecter :

Mathilde hérite d’un appartement énergivore classé F sur le DPE. Grâce à une donation de 90 000 € de ses parents, elle réalise des travaux d’isolation et remplace son système de chauffage pour le rendre plus économe. Son bien est reclassé en A et devient éligible aux normes énergétiques actuelles, il est donc largement valorisé, et Mathilde bénéficie en plus de l’exonération fiscale sur la donation.

Délai et obligations légales

Les donations exonérées doivent impérativement être utilisées dans les 6 mois suivant leur réception. En cas de non-respect de cette obligation, l’administration fiscale peut remettre en cause l’exonération et exiger le paiement des droits de donation.

Cumul de la donation exonérée avec d’autres avantages fiscaux

L’exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf ne fonctionne pas isolément : elle peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux afin d’optimiser la transmission du patrimoine et de réduire la charge financière des bénéficiaires. Que ce soit par le biais des abattements classiques sur les donations, des aides à l’accession à la propriété ou des incitations à la rénovation énergétique, ce dispositif offre de nombreuses opportunités pour les familles.

Cumul avec l’abattement classique sur les donations

Indépendamment de cette exonération temporaire, la loi prévoit déjà un abattement fiscal dit “de droit commun” sur les donations réalisées entre membres d’une même famille. Cet abattement permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans sans taxation. L’exonération exceptionnelle se cumule avec cet abattement

exonération donation achat immobilier neuf – Mains d'une personne âgée transmettant ses économies à des mains plus jeunes
©Indypendenz - Shutterstock

Comment maximiser la transmission ?

Il faut cependant garder en tête que la somme que peut recevoir le donataire à titre de donation gratuite est, elle, plafonnée à 300 000 €.

Enzo veut acheter un appartement neuf à 280 000 €.

  • Ses parents lui donnent 100 000 € chacun grâce à l’exonération temporaire.
  • Ses grands-parents lui donnent 31 865 € chacun, exonérés grâce à l’abattement classique.
  • Enzo reçoit ainsi 263 730 € totalement exonérés, lui permettant de réduire drastiquement son besoin d’emprunt.

Grâce à cette combinaison, il est possible de transmettre un capital important sans supporter la fiscalité habituellement appliquée aux donations.

Cumul avec le prêt à taux zéro (PTZ)

En plus de cette exonération, les bénéficiaires peuvent cumuler leur apport avec le PTZ, un dispositif qui permet d’emprunter sans intérêts pour financer l’achat d’une résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants, et peut financer jusqu’à 50 % de l’achat d’un logement neuf, dans la limite des plafonds de montant et de la tranche d’imposition.

Emma souhaite acheter un appartement neuf à Rennes pour 220 000 €.

  • Elle reçoit 100 000 € de ses parents grâce à l’exonération temporaire.
  • Elle est éligible à un PTZ à 40 % de 150 000 €, soit 60 000 € (plafond de montant pour une personne seule en zone A) et ajoute donc cette somme.
  • Son emprunt classique est ainsi réduit à 60 000 €, ce qui diminue considérablement ses mensualités et son coût total de financement.

Avec un bon montage financier, le cumul PTZ + donation exonérée permet d’acheter un bien avec un endettement minimal.

Cumul avec MaPrimeRénov’ pour la rénovation énergétique

Si la donation exonérée est utilisée pour financer des travaux de rénovation énergétique, elle peut être combinée avec le dispositif MaPrimeRénov’, une aide publique destinée à améliorer la performance énergétique des logements.

exonération donation achat immobilier neuf – une maison en bois avec un DPE entourée par des outils
(c) Pixel-Shot - shutterstock

Cumul avec d’autres aides à l’accession et à l’investissement

Au-delà du PTZ et de MaPrimeRénov’, d’autres dispositifs peuvent être utilisés en complément de cette exonération :

Donations exonérées : Procédures et démarches administratives

L’exonération des donations pour l’achat immobilier est une opportunité fiscale avantageuse, mais elle s’accompagne d’un cadre administratif strict. Pour en bénéficier, donateurs et donataires doivent suivre des étapes précises, respecter des délais imposés et fournir les documents nécessaires afin de sécuriser la transmission du patrimoine et éviter tout risque de redressement fiscal.

À noter qu’il est essentiel d’être bien conseillé lorsque vous entamez ce type de démarche, aussi n’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser la transmission et éviter des erreurs.

Étapes de la donation

Après avoir défini le montant du don, les bénéficiaires et l’objectif de la donation (achat neuf pour résidence principale, investissement locatif ou travaux de rénovation énergétique), il faut se pencher sur les démarches du côté administratif.

Rédiger un acte de donation

Une donation d’argent peut se faire sous seing privé (via une déclaration signée entre les parties), mais l’acte notarié est fortement recommandé, notamment pour éviter d’éventuels conflits familiaux et prouver l’origine des fonds en cas de contrôle fiscal.

📜 Contenu de l’acte de donation :

📌 Coût d’un acte notarié : Les frais de notaire pour une donation sont généralement compris entre 0,5 % et 2 % du montant donné.

Avantages de passer par un notaire :

  • Sécurisation juridique de la donation.
  • Conseils personnalisés sur l’optimisation fiscale.
  • Enregistrement automatique auprès de l’administration fiscale.

Déclarer la donation à l’administration fiscale

Toute donation, même exonérée, doit obligatoirement être déclarée auprès des services fiscaux dans le mois suivant la donation.

📂 Formulaire à remplir

En cas d’oubli de déclaration, l’administration fiscale peut considérer que la donation est non exonérée, et des pénalités peuvent être appliquées.

Justifier l’utilisation des fonds

Comme nous l’avons mentionné à plusieurs reprises, l’un des points clés de ce dispositif exceptionnel est l’affectation obligatoire de la donation à un projet immobilier sous conditions. Il est donc impératif d’être en mesure de fournir des pièces justificatives.

✅ Achat d’un logement neuf :

✅ Investissement locatif :

✅ Rénovation énergétique :

Délai pour justifier l’utilisation des fonds : 6 mois après la donation.

exonération donation achat immobilier neuf – mains de femme manipulant des dossiers
©kenchiro168 - Shutterstock

Respecter l’engagement de conservation du bien

L’exonération des droits de donation est conditionnée à une conservation du bien pendant au moins 5 ans. Si cette clause n’est pas respectée et que le bien est revendu avant 5 ans, l’administration fiscale peut annuler l’exonération et réclamer les droits de donation initialement dus.

Si le donataire ne respecte pas l’affectation du bien (exemple : usage en résidence secondaire au lieu de résidence principale), les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.

Exception : En cas de force majeure (divorce, mutation professionnelle, invalidité), le fisc peut accorder des dérogations sous conditions.

Anticiper un éventuel contrôle fiscal

L’administration fiscale peut vérifier :

Sanctions possibles en cas de fraude ou d’abus :

Il est important de toujours conserver tous les documents justificatifs (actes notariés, factures, attestations) pendant au moins 5 ans, au cas où l’administration fiscale demanderait des vérifications.

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