Pinel Breton : où et pourquoi investir en 2024 ?

Le Pinel Breton est une expérimentation régionale. Ses règles sont plus souples que celles de la loi Pinel classique. Dans une région où les prix de l’immobilier s’envolent, ce dispositif permet d’être plus en adéquation avec le marché et ses besoins. Tour d’horizon du Pinel Breton.

Qu’est-ce que le Pinel Breton ?

Le Pinel Breton a été créé le 31 mars 2020. C'est une adaptation régionale de la loi Pinel, un dispositif fiscal qui encourage l’investissement dans l’immobilier neuf. A l’origine, le Pinel breton devait s’arrêter à la fin de l’année 2021 mais il a été reconduit en 2022, 2023 et 2024.

Il se différencie de la loi Pinel appliquée au territoire national via 3 spécificités :

• le zonage Pinel a été étendu à des villes ou à des parties de villes en zone B2, jusque-là exclues de la loi Pinel. C’est un arrêté préfectoral qui définit les communes et secteurs concernés ;
• un arrêté préfectoral définit également les plafonds de loyer et des ressources des locataires ;
• les propriétaires-bailleurs sont tenus de fournir une déclaration spécifique aux impôts : le formulaire N°2041-PB. Elle doit contenir les ressources du locataire ainsi que le montant des loyers perçus.

Le Pinel Breton s'adapte aux besoins locatifs locaux

Le Pinel breton a été créé pour pouvoir investir dans des villes qui n’étaient jusque-là pas concernées par la loi Pinel alors que la demande locative y est forte. En étant au plus près des besoins du marché, celle-ci permet de loger des personnes à prix abordables dans des zones tendues très localisées.

Dans le cas de Rennes Métropole, la plupart des villes sont en zone éligible Pinel B1. Quelques communes particulièrement touristiques de la côte d’Emeraude le sont également, comme Saint-Malo et Dinard. Avant la création du Pinel Breton, Fougères, Vitré ou même Brest étaient en revanche exclues du dispositif Pinel.

Une exclusion du dispositif dommageable. À titre d’exemple, certains quartiers de Fougères, 3ème ville du département d’Ille-et-Vilaine ou Vitré, 5ème, présentaient des besoins en logements abordables importants. Ces secteurs répondaient en outre en tout point aux critères de développement inhérents aux zones Pinel.

Un blocage d’autant plus absurde que les prix de l’immobilier sur ces communes, restent abordables pour nombre d’acheteurs quand ceux de la métropole rennaise ne le sont plus. Le prix médian au m² d’un appartement neuf à Fougères est encore inférieur à 2 400€ quand celui de Rennes culmine à 5 471€ en mars 2024.

Où investir en Pinel Breton en 2024 ?

Fougères

La ville de Fougères, à 45 minutes de Rennes et moins d’une heure de Laval, peut être un emplacement stratégique pour investir en Pinel Breton. Comme vu plus haut, les prix du marché y sont nettement plus bas qu’à Rennes. Le parc immobilier neuf y est clairement plus accessible. En plus de son attrait touristique (Fougères héberge l’une des plus grandes forteresses médiévales d’Europe) La ville affiche un dynamisme certain avec 2 535 entreprise in situ. (Sources : entreprises.le figaro.fr).

A Fougères, le prix médian d’un appartement neuf au m² est de 2 384€/m² en 2024. Les programmes immobiliers neufs bénéficient pour autant des mêmes avantages qu’en métropole rennaise : frais de notaire réduits, fiscalité avantageuse, appartement + fonctionnel et plus lumineux, etc...

Pour vous aider à trouver le bien idéal, voici la composition du parc locatif de Fougères :

• 15,1 % de 2 pièces,
• 26,7 % de 3 pièces,
• 25,1 de 4 pièces,
• 28,4 % de 5 pièces et +.

De plus, la ville est composée de 56,4 % de locataires contre 3,6 % de propriétaires. La demande locative y est donc forte.

Vitré

Vitré connait une hausse importante de sa population (+ de 10,5 % en 10 ans). Elle compte actuellement 18 487 habitants et, à ce train, il est fort probable que la ville ne cesse son expansion. Pour pouvoir loger ces nouveaux arrivants et pour stabiliser les prix du marché, la municipalité a validé la construction de programmes immobiliers neufs.

Avec 45,5 % de locataires le profil du marché locatif à Vitré se prête à l’investissement Pinel Breton en 2023. Comme à Fougères, les prix de l’immobilier y sont nettement plus accessibles qu’à Rennes. De plus vaste surfaces habitables sont donc accessibles pour le même prix d’achat.

Or, la part des familles dans la population de Vitré est de 58 %. Il est de fait plutôt conseillé d’investir dans des 3 pièces ou 4 pièces pour cibler ces potentiels futurs locataires vitréens.

La part des 60 –74 ans dans la population de la ville est de 15,3 %, ce qui n’est pas négligeable. Les 2 pièces sont donc tout à fait envisageables pour un investissement en Pinel Breton à Vitré. La demande est en outre forte pour ces logements qui représentent 15,5 % du parc immobilier de Vitré.

Liffré

La population de Liffré a augmenté de plus de 15% ces 10 dernières années. Avec près de 500 entreprises recensées sur place, la commune compte 5.4% de chômage contre 7.2 en France métropolitaine.

La ville est très majoritairement occupée par des familles avec enfants, mais compte également près de 25% de retraités. Liffré dispose de plusieurs écoles maternelles et primaires ainsi que d’un collège. Un ramassage scolaire est organisé pour conduire les lycéens au lycée de Cesson-Sévigné. Tous les commerces et services sont sur place, hypermarché compris. Eu égard au profil de la population, les T3 et T4 sont recommandés pour un investissement à Liffré en Pinel Breton.

Le Pinel Breton : un outil de lutte contre l’inflation immobilière

Ce dispositif régional a été bénéfique pour le marché de l’immobilier en Bretagne. En encourageant l’investissement locatif, cela a eu pour effet de relancer la croissance des programmes immobiliers et de mieux les répartir.

Par exemple, Brest, la 2 ville la plus peuplée de Bretagne, était en zone B2, donc exclue du dispositif. Brest compte 140 064 habitants. On y enregistre +58% de demandes de logements en un an et une hausse des prix de 33% en cinq ans. Sans le Pinel breton, les 800 ménages brestois supplémentaires par an auraient sans doute eu peine à se loger.

Par ailleurs, la rareté de l’offre provoquant l’inflation sur les prix de l’immobilier, la construction de programmes neufs contribuent à une certaine stabilité des prix du marché local.

[…] les nouvelles opérations immobilières lancées en 2020 dans ces zones auront été 43 % plus nombreuses qu’en 2019. Cette croissance est à apprécier en la comparant avec les autres agglomérations françaises; comparables, mais non éligibles (-20 %). La pandémie explique également le recul en moyenne dans le reste de la Bretagne (-12 %) et en France (-33 %). Le dispositif Pinel ainsi régionalisé — ou « Pinel breton » — a donc eu sur la production de logements neufs en Bretagne un effet d’entraînement bien établi.

Pinel Breton : Quelles sont les communes concernées en 2024 ?

31 communes sont concernées par le zonage Pinel breton :

Pour connaitre avec précisions quels quartiers sont concernés par le Pinel Breton, il faut se rendre sur le Géoportail en ligne*.

Ce dispositif local cible les besoins de logements plus finement que le Pinel classique. En effet, sur la carte de zonage Pinel breton, certaines villes sont concernées dans leur totalité, pour d’autres, seule une partie du territoire est prise en compte.

Pour délimiter les parties d’un territoire, 2 méthodes ont été mises en place :

• la zone Pinel établie à partir des IRIS (Ilots Regroupés pour l'Information Statistique) de l’Insee. Elle définit les limites d’un quartier,
• la zone Pinel établie à partir d’un carroyage Insee. C’est un quadrillage composé de carreaux de 200 m x 200 m.

Quels sont les avantages du Pinel Breton ?

Le Pinel breton offre les mêmes avantages que la loi Pinel. Tout d'abord, elle vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être légué à vos enfants. Ensuite, un achat en Pinel Breton favorise la plus-value à la revente dans la mesure où les prix d’achats en zone B2 et C sont inférieurs à ceux de la zone B1. Choisir une commune comme Vitré dont les tarifs ont augmenté de 61% sur 5 ans et dont la popularité ne cesse de croitre est un placement judicieux.

De plus, un investissement en Pinel Breton constitue un revenu supplémentaire conséquent via les recettes locatives. Enfin, l’avantage le plus attractif du dispositif : vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 42 000€}.

Nous venons de parler des avantages du côté des propriétaires-bailleurs mais ils existent également du côté des locataires. Grâce au Pinel Breton, les locataires aux revenus intermédiaires des villes moyennes de Bretagne peuvent se loger dans des logements dont les loyers sont inférieurs à ceux du marché.

Les nouveaux quartiers sont de plus en plus des zones d’habitation mixtes (qui favorise la mixité sociale et/ou générationnelle). De plus, les appartements sont conformes aux dernières normes énergétiques. Depuis le début de l’année 2022, tous les logements collectifs doivent répondre aux critères de la Réglementation Energétique 2020. Un locataire d’un appartement éligible au Pinel breton aura donc l’opportunité d’habiter dans un logement fonctionnel, économe en énergie et lumineux.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Pour bénéficier du Pinel breton en 2024, les critères d’éligibilité sont identiques à ceux de la Loi Pinel. Tout d’abord, il faut acheter un bien neuf ou VEFA, non-meublé et le louer durant 6,9 ou 12 ans. Le logement doit être destiné à un usage de résidence principale. La limite des opérations d’investissement est fixée à 2 par an.

Les taux de défiscalisation sont calculés en fonction de la durée de location. Voici un tableau pour vous aider.

La loi Pinel ne prend en compte qu’un investissement maximal de 300 000 €, ou 5500 €/m². Il est possible de dépasser le plafond mais le surplus ne sera pas calculé dans la défiscalisation.

Pour louer le bien, il faut choisir un locataire dont les revenus sont inférieurs aux égaux aux plafonds Pinel et ne faut pas dépasser le plafonnement du loyer. Pour rappel, le plafond de revenus et de ressources locataire dans le cadre du Pinel Breton sont fixés par un arrêté préfectoral en fonction de la typologie et de la situation du bien.

Le plafond du loyer diffère selon le zonage Pinel. En Bretagne, le loyer des villes éligibles au Pinel classique, c’est à dire celles en zone B1, ne doit pas dépasser 11.31€/m².

Pour les villes éligibles au Pinel breton, c’est à dire celles en zone B2, le montant du loyer ne doit pas excéder 9.83€/m².

Le Pinel breton prendra fin le 31 décembre 2024, en même temps que la loi Pinel.

+ social et vertueux : le Pinel+ propose jusqu'à 63 000€ de défiscalisation en 2024

En août 2021, La DREAL Bretagne (Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement) rend un rapport d’évaluation très positif du Pinel Breton au Parlement.

ll est toutefois très improbable qu’il soit maintenu au-delà du 31 décembre 2024 (le nouveau ministre du logement Patrice Vergriete ayant confirmé la fin des défiscalisations Pinel) et est soumis au même titre que le territoire national à la baisse des taux de réductions fiscales Pinel en 2024. Pour conserver les mêmes taux de 21, 18 et 12%, il faudra en Bretagne comme ailleurs investir en Pinel+.

Ce nouveau dispositif fiscal est destiné à encourager l’investissement dans des programmes durables ou dans des quartiers prioritaires. La loi Pinel+ s’appliquera également dans les zones B2 et C sélectionnées par le préfet dans le cadre du Pinel breton.

Un investissement dans un quartier prioritaire peut être opportun si ce dernier bénéficie opérations d’aménagements de qualité de la part de la municipalité. Ils peuvent, à l’image de Bacalan à Bordeaux, devenir des quartiers en plein essor et attirer de nouveaux profils. À titre informatif, si vous investissez en quartier prioritaire, aucun critère d’éco-responsabilité ou de confort supplémentaire ne sera exigé.

Un logement d’un programme durable, quant à lui, permet à des locataires de se loger dans des immeubles au top du confort et de l’écoresponsabilité. Des économies d’énergies qui sont un argument massue à l’heure ou le prix de l’électricité aurait été multiplié par 10 sans le bouclier tarifaire.

Pour qu’un logement soit éligible au Pinel+, il doit aussi répondre à des critères de confort. Par exemple, chaque logement doit respecter une surface minimale, intérieure et extérieure, en fonction de sa typologie :

• T1 : 28 m², avec espace extérieur de 3 m²,
• T2 : 45 m², avec espace extérieur de 3 m²,
• T3 : 62 m², avec espace extérieur de 5 m²,
• T4 : 79 m², avec espace extérieur de 7 m²,
• T5 : 96 m², avec espace extérieur de 9 m².