La loi Pinel & le couple : Comment investir à deux ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 09 février 2023

[ mis à jour le 09 février 2023 ]

SOMMAIRE

Quels textes régissent l’investissement en loi Pinel selon la situation maritale d’un couple ? Que se passe t’il en cas de divorce, les couples pacsés ont-ils les mêmes droits que les couples mariés ? Apprenez en 5 minutes tout ce qu’il y a à connaitre sur l’investissement en Pinel en binôme.

Les couples mariés

Les lois encadrant les droits des époux lors d’un investissement en loi Pinel diffèrent selon le contrat de mariage établi.

1er cas : Le couple est marié sous le régime de la communauté.

Dans le cas d’un couple marié sous le régime de communauté de biens, rien de plus simple. L’imposition étant commune, l’avantage fiscal profite au couple et l’appartement neuf appartient à parts égales aux 2 époux.

2ème cas : Le couple est marié sous le régime de séparation des biens

Un couple marié sous le régime de séparation des biens doit nécessairement monter une SCI (Société Civile Immobilière) pour être tout deux propriétaires à parts égales du logement investi.

En effet, sans SCI, un seul conjoint est propriétaire par défaut. La réduction d’impôt Pinel en revanche, bénéficie au couple. Les conjoints déclarant conjointement leurs revenus et faisant partie du même foyer fiscal.

Les couples en concubinage

Investir en immobilier locatif en couple en situation du concubinage fragilise le conjoint non propriétaire. En cas de séparation, la propriété du logement ira au seul conjoint signataire de l’achat et de l’engagement en loi Pinel. De même la réduction fiscale ne profitera qu’au seul conjoint propriétaire officiel du bien.

Dans le cas où le conjoint propriétaire décède, le concubin ne dispose d’aucun droit sur le bien. Si un testament est prévu, les héritiers du conjoint décédé seront prioritaires sur le conjoint survivant. Si le concubin hérite du logement, il sera par ailleurs tenu de payer les droits de successions à savoir : 60% de la valeur du bien.

un notaire ou avocat sépare des pièces de bois imprimées de sacs de billets de banque
©Andrii Yalanskyi - Shutterstock
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Les couples pacsés

La situation d’un couple pacsé lors d’un investissement en loi Pinel est quasiment la même que celle d’un couple marié sous le régime de séparation des biens. Un seul des conjoints peut être propriétaire du bien.

Les deux conjoints profitent ensemble de la réduction d’impôt puisqu’ils sont imposés au sein du même foyer fiscal. De la même manière qu’un couple uni sous le régime de séparation des biens, la loi en cas de séparation ou en cas de de décès sera en faveur du conjoint propriétaire signataire et lésera le conjoint non propriétaire.

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel pour un couple pacsé, le plus prudent reste donc de constituer une SCI.

L’investissement en loi Pinel et le divorce

1er cas : mariage sous le régime de la communauté de biens

Si un couple d’investisseurs en loi Pinel mariés sous le régime de la communauté de bien se sépare, plusieurs options sont possibles.

Le rachat de parts

L’un des conjoints peut racheter les parts de l’autre et devenir ainsi le seul propriétaire du logement investi en Pinel. Dans ce cas précis, le propriétaire conserve les droits à la réduction d’impôt Pinel. Une compensation financière ou soulte sera versée au conjoint vendeur le plus souvent. Si, comme c’est le plus souvent le cas, un crédit immobilier était contracté pour le paiement du logement, le banquier peut maintenir le crédit au propriétaire restant.

L’indivision

Dans le cas où les ex conjoints choisissent l’indivision, rien ne change. La location du logement est alors maintenue et les loyers répartis entre les deux parties, de même que le bénéfice de la réduction fiscale.

La revente

Si la période d’engagement en loi Pinel n’est pas terminée au moment de la séparation des époux alors la revente du bien n’est à considérer qu’en cas d’entente impossible ou encore dans le cas où aucun des deux conjoints ne peut racheter les parts de l’autre.

Pourquoi ? Parce qu’en cas de revente, il y a rupture de l’engagement en loi Pinel. Un investissement en loi Pinel nécessite de choisir une période d’engagement au préalable : 6 ou 9 ans (prolongeable de 3 ans). Or en cas de non-respect de cette période d’engagement, c’est la totalité de la réduction d’impôt qui est annulée. Les sommes déjà économisées seront donc à rembourser.

Elles devront non seulement être remboursées mais les créances alors engendrées pourront faire l’objet de majoration de 10 à 40% pour cause de non-respect du contrat.

Bien entendu, si la période d’engagement est achevée, le couple conserve la réduction d’impôt et est parfaitement libre de revendre le logement sans perte aucune.

2nd cas : mariage sous le régime de la séparation de biens

Dans le cas de deux investisseurs mariés sous le régime de séparation des biens, les choses sont plus simples. Le propriétaire de l’appartement récupère son bien et la réduction fiscale qui y incombe. Si l’appartement a été financé à parts égales par les deux partis alors chacun est propriétaire de 50% du logement.

Petite particularité dans le cas où vous avez optimisé votre investissement en loi Pinel au déficit foncier (le plus souvent dans le cadre d’un investissement en Pinel ancien). Le déficit qui n’a pas encore été imputé au revenu global sont au profit du couple.

Être locataires Pinel en couple

un couple de jeunes locataires en loi pinel
©Roman Samborskyi - Shutterstock

Pour les locataires d’un logement Pinel également, louer en couple implique quelques connaissances préalables. Dans le cas d’un couple marié, le droit au bail est au bénéfice des deux conjoints et ce même si la location a débuté avant le mariage. Cette règle s’applique quel que soit le régime marital choisi.

Dans le cadre d’une union libre (concubinage) ou d’un PACS, libre aux deux partenaires d'être co-titulaires du bail ou de ne désigner qu’un signataire. Le plafond de ressources locataires Pinel sera dans tous les cas le plafond pour un couple. Si un seul des partenaires est signataire, son conjoint n’aura ni devoir ni droit sur le logement.

Les plafonds de ressources locataire Pinel pour les couples

Zone Pinel concernée Plafond de revenus Pinel pour un couple couple + 1 enfant (ou autre personne à charge) + 2 enfants + 3 enfants + 4 enfants Majoration par enfant supplémentaire à partir de 5
A bis 58.831€ 77.120€ 92.076€ 109.552€ 123.275€ 13.734€
A 58.831€ 70.718€ 84.708€ 100.279€ 112.844€ 12.573€
B1 42.846€ 51.524€ 62.202€ 73.173€ 82.465€ 9.200€
B2/C 38.560€ 46.372€ 55.982€ 65.856€ 74.219€ 8.277€
Source du tableau : Loi Pinel - réduction d'impôt pour investissement locatif
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