Exonération de taxe foncière 2026 : quels retraités sont éligibles ?

Hervé Koffel

le 03 février 2026

[ mis à jour le 03 février 2026 ]

Chaque automne, la taxe foncière fait trembler les boîtes aux lettres des propriétaires français. Pourtant, plusieurs millions de retraités peuvent légalement s'en affranchir. Exonération totale après 75 ans, dégrèvement de 100 € dès 65 ans, dispense automatique pour les allocataires de l'ASPA ou de l'AAH : le fisc prévoit des soulagements pour les petites retraites. À condition de respecter des plafonds de revenus revalorisés en 2026. Décryptage des règles en vigueur.

Trois dispositifs pour alléger la facture de la taxe foncière

Le Code général des impôts a prévu plusieurs mécanismes pour protéger les ménages modestes de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ces dispositifs fonctionnent comme des filets de sécurité superposés, selon l'âge et la situation du contribuable. Tous exigent de ne pas dépasser certains seuils de revenus et concernent exclusivement la résidence principale.

L'exonération totale de taxe foncière

Le bouclier le plus protecteur accorde une dispense intégrale de TFPB à trois catégories de contribuables. D'abord, les propriétaires de 75 ans et plus au 1er janvier 2026 dont le revenu fiscal de référence (RFR) reste sous les plafonds légaux. Ensuite, les bénéficiaires de l'ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées, ex-minimum vieillesse) ou de l'ASI (Allocation supplémentaire d'invalidité), sans condition d'âge. Enfin, les allocataires de l'AAH (Allocation aux adultes handicapés) dont le RFR ne dépasse pas les seuils fixés. Ce dispositif découle de l'article 1390 du CGI.

Pour les couples, il suffit que l'un des conjoints atteigne 75 ans. L'avantage se maintient également en cas d'entrée en Ehpad, à condition de ne pas louer l'ancien logement.

Le dégrèvement de 100 €

Les propriétaires âgés de 65 à 74 ans au 1er janvier 2026 bénéficient d'une réduction forfaitaire de 100 € sur leur avis d'imposition, sous les mêmes conditions de revenus. Une ristourne modeste, mais bienvenue quand la taxe foncière a bondi de 3,9 % en 2024 puis de 1,7 % en 2025. Ce dégrèvement, prévu par l'article 1391 du CGI, ne se cumule pas avec l'exonération totale : dès 75 ans, vous basculez vers la dispense complète.

Le plafonnement à 50 % des revenus

Dernier recours pour les ménages qui ne remplissent pas les conditions précédentes : le plafonnement empêche la TFPB de dépasser la moitié du revenu annuel. Ce mécanisme s'adresse aux foyers non assujettis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) dont le RFR reste inférieur à 29 815 € pour une personne seule. Contrairement aux autres dispositifs, il n'est pas automatique : vous devez en faire la demande via le formulaire 2041-DPFT-SD.

Les plafonds de revenus à ne pas dépasser

Pour la taxe foncière 2026, l'administration examine le RFR 2024 (avis d'imposition reçu à l'été 2025). Les seuils varient selon la composition du foyer :

Source : Service-Public.fr, barème métropole, vérifié le 12 janvier 2026.

Ces plafonds revalorisés pour 2026 sont importants pour éviter que des retraités dont la pension a été légèrement revue à la hausse (pour suivre l'inflation) ne perdent leur exonération par effet de seuil. Cela permet également à de nouveaux foyers, jusque-là juste au-dessus des plafonds, de devenir éligibles. Selon la presse spécialisée, cela représenterait plusieurs centaines de milliers de foyers supplémentaires à même de bénéficier de l'exonération totale.

Les conditions à connaître

Plusieurs règles transversales s'appliquent à tous les dispositifs. Les ignorer, c'est risquer une mauvaise surprise à l'ouverture de l'avis d'imposition.

Résidence principale uniquement. Seul le logement où vous habitez de manière effective et habituelle ouvre droit aux allègements. Une résidence secondaire ou un bien locatif reste taxé au taux plein, même si vos revenus sont modestes.

Propriétaire ou usufruitier. La taxe foncière pèse sur celui qui détient les droits réels sur le bien au 1er janvier. Si vous êtes usufruitier (droit d'habiter sans être pleinement propriétaire, souvent après une succession), c'est vous qui recevez l'avis et pouvez prétendre aux exonérations.

La TEOM reste due. L'exonération de taxe foncière ne fait pas disparaître l'intégralité de l'avis. La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), qui finance la collecte des déchets, figure sur le même document mais obéit à des règles distinctes. Elle reste due par tous les propriétaires, sans exception.

Sortie progressive du dispositif. Si vos revenus dépassent légèrement les plafonds une année, vous conservez l'avantage pendant deux ans. Un abattement dégressif s'applique ensuite (deux tiers puis un tiers) pour éviter les effets de seuil brutaux.

Comment vérifier son éligibilité

Dans la grande majorité des cas, l'administration applique automatiquement les exonérations et dégrèvements. Elle croise vos données fiscales avec les informations transmises par les caisses de retraite et la CAF. Si vous remplissez les conditions, l'allègement apparaît directement sur votre avis de taxe foncière, sans démarche particulière.

Pour vérifier le calcul, comparez votre RFR (première page de l'avis d'impôt sur le revenu, encadré « Vos références ») aux plafonds ci-dessus. Si vous êtes éligible mais que l'allègement n'apparaît pas, déposez une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace sur la plateforme des impôts, ou par courrier à votre centre des finances publiques. Joignez votre avis d'impôt sur le revenu et tout justificatif utile (notification ASPA, AAH…). Le délai court jusqu'au 31 décembre 2027 pour la taxe foncière 2026.

Pour le plafonnement, la demande est obligatoire : téléchargez le formulaire sur le site du service public et envoyez-le avec votre avis d'impôt. Le paiement reste dû dans l'attente de la décision ; un sursis peut être demandé.

• Les retraités de 75 ans et plus aux revenus modestes (RFR ≤ 12 679 € pour 1 part) sont totalement exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale.
• Les bénéficiaires de l'ASPA, de l'ASI ou de l'AAH sont également exonérés, sans condition d'âge pour les deux premières allocations.
• Les propriétaires de 65 à 74 ans sous les mêmes plafonds obtiennent un dégrèvement automatique de 100 €.
• Le plafonnement à 50 % des revenus existe pour les foyers modestes non éligibles aux autres dispositifs, mais nécessite une demande expresse.
• La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) reste due même en cas d'exonération de TFPB.

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