Palais Saint-Melaine à Rennes : le monument historique renaîtra en logements et bureaux d'ici 2029
Hervé Koffel
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Après 232 ans dans le giron de l'État, le Palais Saint-Melaine change de main. L'ancienne résidence des recteurs, lovée aux portes du parc du Thabor, a été cédée le 15 décembre 2025 à un tandem d'investisseurs rennais. Au programme : une quarantaine de logements et des espaces de bureaux, pour une livraison espérée en 2029. Une métamorphose à plusieurs millions d'euros qui devra composer avec les exigences d'un site classé monument historique depuis 1959.
Une page d'histoire se tourne place Saint-Melaine
Le lundi 15 décembre 2025, l'État français a signé l'acte de cession de l'ancien palais abbatial, mettant fin à plus de deux siècles de propriété publique. Le bâtiment était entré dans le patrimoine national en 1793, au cœur de la tourmente révolutionnaire, lorsque les biens du clergé furent confisqués.
Depuis 2019 et le départ du dernier recteur d'académie, les couloirs du palais restaient déserts. Deux ans plus tard, en 2021, l'administration actait officiellement son « inutilité au service public », formule administrative qui ouvre la voie à une cession. Le bâtiment se trouvait dans un état dégradé, faute d'entretien suffisant ces dernières années.
Pour l'État, cette vente s'inscrit dans une logique de rationalisation immobilière. Le Palais Saint-Melaine, déclaré inutile au service public, rejoindra bientôt la liste des reconversions emblématiques dans la capitale bretonne.
Un édifice au passé foisonnant
Avant de tomber dans l'escarcelle de l'État, le Palais Saint-Melaine a connu mille vies. Sa construction débute dans la seconde moitié du XVIIe siècle, lorsque les bénédictins de l'abbaye voisine décident d'ériger un manoir abbatial. En 1666, le chantier prend de l'ampleur : le bâtiment devient la résidence officielle de l'abbé du couvent.
Le palais se transforme au fil des décennies. Une aile ouest vient s'ajouter en 1720 pour isoler l'ensemble de la rue. Puis, en 1770, l'évêque François Bareau de Girac imprime sa marque à l'édifice, lui conférant l'allure qu'on lui connaît encore aujourd'hui. Selon les archives, le prélat souhaitait disposer d'une demeure à la hauteur de son rang.
Après la Révolution, le bâtiment enchaîne les fonctions comme on change de costume. Siège de l'archevêché, puis de l'Intendance, il accueille le musée des Beaux-Arts de 1840 à 1944. La faculté de droit s'y installe dès 1911, avec une parenthèse durant la Grande Guerre, quand les salles de cours cèdent la place aux lits d'un hôpital militaire. Plus tard, le rectorat de Bretagne et la chancellerie des universités prendront leurs quartiers entre ces murs chargés d'histoire.
Le 21 août 1959, un arrêté ministériel grave dans le marbre la valeur patrimoniale du lieu. L'ensemble des bâtiments, mais aussi les sols de la cour et du jardin, obtiennent le classement au titre des monuments historiques. Une protection totale, qui pèsera lourd dans l'équation financière des futurs repreneurs.
Surface bâtie 2 700 à 3 300 m² Assiette foncière 6 620 m² (parcelles BH n° 148, 307, 308) Extérieurs Cour d'honneur + parc d'agrément de 3 000 m² Localisation Place Saint-Melaine, bordure ouest du parc du Thabor Statut patrimonial Monument historique classé (arrêté du 21 août 1959)
Un programme mixte sous haute surveillance patrimoniale
Que deviendra donc ce vaisseau de pierre endormi depuis six ans ? Les nouveaux propriétaires ont dévoilé les grandes lignes de leur projet. Selon les informations communiquées, le palais accueillera une quarantaine de logements ainsi que des surfaces dédiées aux bureaux. Un programme mixte, pensé pour insuffler une nouvelle vie à l'édifice tout en assurant la rentabilité de l'opération.
Le calendrier s'annonce serré, mais réaliste. Une première phase d'études s'étalera sur environ douze mois. Viendront ensuite deux années de travaux intensifs. Si tout se déroule sans accroc, et les chantiers patrimoniaux réservent souvent leur lot de surprises, la livraison de ces logements neufs pourrait intervenir à l'horizon 2029.
Reste l'épineuse question du budget. D'après les estimations rapportées par Le Monde, le coût de réhabilitation oscillerait entre 4 000 et 5 000 € le mètre carré. Une facture salée, bien supérieure à celle d'une construction neuve dans le même quartier. Pour 3 300 m² de surface bâtie, l'addition pourrait ainsi grimper entre 13 et 16 millions d'euros, hors prix d'acquisition.
Cette ardoise s'explique en grande partie par le carcan réglementaire qui enserre le site. Chaque intervention, du remplacement d'une fenêtre à la réfection d'un parquet, devra obtenir le feu vert du préfet de région. L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) scrutera les moindres détails du chantier.
Une contrainte, certes. Mais aussi un élément rassurant pour les riverains et les défenseurs du patrimoine, soucieux de voir l'âme du lieu préservée malgré sa mue commerciale.
Westone et Renaissances, duo rennais aux commandes
Qui se cache derrière cette acquisition d'envergure ? Deux structures bretonnes, complémentaires dans leurs savoir-faire, ont uni leurs forces pour décrocher ce dossier hors norme.
Côté financement, c'est Westone qui tient les rênes. Fondée en 2019 par Maximilien Couffon, ingénieur de formation passé par la promotion immobilière, cette société d'investissement cible les opérations patrimoniales exigeantes. Elle appartient au groupe Hadéenn, né fin 2024 de l'alliance entre quatre entités rennaises : Condate (transactions), Imwest (immobilier d'entreprise), Westone (gestion d'actifs) et iKer Family-Office (conseil patrimonial). L'ensemble emploie une quinzaine de collaborateurs entre Rennes et Paris, pour un chiffre d'affaires consolidé d'environ 3,5 millions d'euros.
Côté travaux, la balle passe dans le camp de Renaissances. Cette filiale du Groupe Bâtisseurs d'Avenir, plus connu localement sous l'enseigne Bati Armor, dispose d'une solide expérience en aménagement foncier. Le groupe revendique plus de trente années d'activité et quelque 800 lots commercialisés sur le territoire breton.
Pour Maximilien Couffon, ce dossier incarne la philosophie de son entreprise. Le dirigeant ne masque pas son enthousiasme : Le Palais Saint-Melaine est un bâtiment exceptionnel, tant par son histoire que par son emplacement. Cette opération s'inscrit pleinement dans notre volonté d'accompagner des projets immobiliers exigeants, créateurs de valeur et respectueux du patrimoine.
Un discours rodé, mais qui traduit une ambition réelle de se positionner sur le créneau des actifs d'exception, là où les marges peuvent compenser la complexité des chantiers.
Un écrin prisé, une fiscalité sur mesure
À qui s'adresseront ces futurs logements nichés dans un monument historique ? Le quartier Thabor compte parmi les adresses les plus cotées de la capitale bretonne. Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents de décembre 2025, les prix moyens à Rennes s'établissent autour de 3 875 € le mètre carré pour les appartements. Mais dans les secteurs centraux les plus recherchés, les compteurs s'affolent : jusqu'à 5 415 € le mètre carré au cœur du centre historique.
Le Palais Saint-Melaine coche toutes les cases de l'emplacement premium. À deux pas du Thabor, le plus grand parc de la ville. À quelques centaines de mètres du Parlement de Bretagne et de l'Hôtel de Ville. La proximité de la préfecture et du Conseil régional achève de dessiner un environnement institutionnel rassurant pour les investisseurs immobiliers.
Ces derniers disposeront d'ailleurs d'un levier fiscal puissant. Le régime des monuments historiques, toujours en vigueur, permet de déduire l'intégralité des travaux de restauration de son revenu global, sans aucun plafond. Contrairement au déficit foncier classique, limité à 10 700 € par an, ce dispositif autorise une imputation totale des dépenses engagées. Pour un contribuable fortement imposé, l'économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La contrepartie ? Un engagement de conservation du bien et une supervision étroite des services patrimoniaux de l'État. Impossible de dénaturer les lieux ou de revendre à la va-vite. Le régime monuments historiques s'adresse donc à des investisseurs patrimoniaux, patients et bien conseillés, pas aux amateurs de plus-values rapides.
Reste à connaître la grille tarifaire que proposeront Westone et Renaissances. Compte tenu des coûts de réhabilitation et du standing attendu, les prix de vente pourraient tutoyer les sommets du marché des appartements neufs à Rennes, voire les dépasser.
Quand l'État solde son patrimoine
La vente du Palais Saint-Melaine illustre une tendance de fond : l'État, propriétaire d'un parc colossal mais vieillissant, peine à entretenir ses joyaux architecturaux. Faute de moyens ou de volonté politique, il préfère parfois s'en séparer.
Comme le souligne Le Monde, cette cession s'inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation immobilière. Les monuments protégés, aussi prestigieux soient-ils, coûtent cher. Les normes de rénovation énergétique, les exigences de mise aux normes et le poids des autorisations administratives découragent les gestionnaires publics. Mieux vaut, dans cette logique, confier la charge à des opérateurs privés capables d'assumer le risque financier.
À Rennes, outre le Palais Saint-Melaine, l'ancienne prison Jacques-Cartier et la résidence du gouverneur militaire rue de la Monnaie, attendent elles aussi une seconde vie depuis plusieurs années. Des dossiers complexes, où la rentabilité se heurte aux contraintes patrimoniales.
D'autres voix auraient pourtant préféré un autre destin pour le palais. En 2019, Guy Cathelineau, alors président de l'université Rennes 1, plaidait pour transformer l'édifice en vitrine de l'enseignement supérieur breton. Un lieu de réception pour les délégations internationales, un espace de coordination entre universités et grandes écoles. Le projet n'a jamais vu le jour.
Désormais, l'avenir du Palais Saint-Melaine repose entre les mains d'investisseurs privés. Aux Rennais de juger, dans quelques années, si la métamorphose aura su conjuguer ambition commerciale et respect du patrimoine.
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