Logement locatif intermédiaire : Investir à Rennes

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’est ouvert aux particuliers, offrant ainsi une nouvelle solution d’investissement immobilier intéressante à Rennes. Ce dispositif vise à rendre l’immobilier plus accessible tout en proposant une TVA divisée par 2 et jusqu'à 20 ans d'exonération de taxe foncière pour les investisseurs.

Quelles opportunités le LLI offre-t-il à Rennes en 2025 ? Quels sont ses atouts et les conditions à respecter pour en bénéficier pleinement ?

Quels sont les avantages "investisseur" du LLI ?

  1. TVA réduite : Une économie de 10 % sur le coût d'acquisition par rapport à un bien soumis à une TVA classique.
  2. Exonération de taxe foncière : Jusqu’à 20 ans.
  3. Demande locative stable : Des plafonds de loyers attractifs qui minimisent les risques de vacance locative.
  4. Frais de notaire réduits : Environ 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
  5. Investissement responsable : Investir durablement dans des logements économes en énergie répondant aux normes environnementales les plus récentes (RE2020).
  6. Logements sur-mesure : Grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), chaque propriétaire peut personnaliser l’aménagement et les finitions de son futur logement.
  7. Stationnement privatif : La majorité des résidences neuves incluent des places de parking réservées aux résidents.

LLI à Rennes : quelles sont les règles à suivre pour investir ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI à Rennes, les investisseurs doivent respecter plusieurs conditions.

Créer une SCI

L’acquisition d’un logement en LLI doit se faire via une personne morale, généralement une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure facilite la gestion locative, la transmission du patrimoine et l'organisation des apports financiers.

S'engager 15 ans

Le bien doit être loué selon les conditions imposées pendant au moins 15 ans. Une prolongation jusqu’à 20 ans permet de conserver l’exonération de taxe foncière sur toute cette période.

Sélectionner des locataires selon leurs ressources

Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources adaptés à la composition de leur foyer et à la zone de tension locative du logement.

plafond de ressource LLI 2025
Lauriane Jarnac

Respecter les plafonds de loyer Pinel

Les loyers appliqués dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bien. Ces derniers sont identiques à ceux du dispositif Pinel abrogé fin 2024. Ils sont révisés chaque année pour garantir des loyers inférieurs de 10 à 15 % aux prix du marché, tout en restant supérieurs à ceux des logements sociaux.

Jusqu'en juillet 2024, Rennes était classée en zone B1. Un arrêté du 5 juillet 2024 a reclassé la ville en zone A, entraînant une révision du plafond de loyer à 14,03 €/m². Les autres communes de la métropole sont toutes classées en zone B1 dont le loyer 2025 est fixé à 11.31€

Les communes de la zone B1 en Ille-et-Vilaine

Le non-respect des plafonds de loyers ou des plafonds de ressources des locataires entraine la perte des avantages financiers ; défiscalisation et de l'exonération de taxe foncière.

Pourquoi choisir Rennes pour un investissement en LLI ?

façade de l'opéra à Rennes
© olrat - Shutterstock

La capitale bretonne, est régulièrement citée parmi les meilleures villes où il fait bon vivre en France. En 2023, selon l'association "Villes et Villages où il fait bon vivre", Rennes se classe 3ᵉ parmi les communes de plus de 100 000 habitants, derrière Angers et Annecy.

D'après un classement établi par le magazine Femme Actuelle, Rennes arrive également en 2ᵉ position des meilleures villes de France où il fait bon vivre pour les femmes, en se basant sur des critères tels que la santé, la sécurité, l'égalité homme/femme, le cadre de vie et l'offre culturelle.

Enfin pour compléter la liste des indispensables de la qualité de vie, la capitale bretonne compte 868 hectares d'espaces verts entretenus, représentant 17 % de sa superficie totale. Cela équivaut à environ 40 mètres carrés d'espace vert par habitant.

+ 130 000 habitants en 2040

Rennes affiche une croissance démographique soutenue, reflétant son attractivité continue. En 2021, la ville comptait 225 081 habitants, avec une densité de 4 466,8 habitants par km².

Les projections démographiques indiquent que cette tendance devrait se poursuivre. Selon l'Agence d'Urbanisme et de Développement Intercommunal de l'Agglomération Rennaise (Audiar), le Pays de Rennes pourrait atteindre 671 000 habitants d'ici 2040, soit une augmentation de 130 000 personnes par rapport à aujourd'hui.

Hub français du numérique

Rennes affiche une économie dynamique et diversifiée, avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale. Au 2ᵉ trimestre 2024, le taux de chômage en Ille-et-Vilaine s'établit à 5,7 %, en baisse de 0,1 point par rapport au trimestre précédent. En 2024, la zone d'emploi rennaise a poursuivi sa croissance, avec un nombre de projets de recrutement estimé à 35 310 par statistiques.pole-emploi.org.

Le secteur numérique est particulièrement florissant dans la capitale bretonne qui a vu naitre le minitel. Des acteurs majeurs tels qu'Orange, Technicolor et Ubisoft y sont implantés, contribuant à faire de la Bretagne la deuxième région de France en termes d'emploi dans le digital, avec 73 000 postes recensés.

La métropole rennaise est un pôle majeur en matière de cybersécurité en France. Elle compte 76 entreprises privées spécialisées dans ce domaine, allant de start-ups innovantes à des leaders industriels tels que Thales, Airbus Cybersecurity et Orange Cyberdéfense. Cette concentration d'acteurs a permis la création d'environ 250 à 300 emplois par an dans le secteur cyber sur le territoire.

L'agroalimentaire constitue un autre pilier de l'économie locale, avec la présence d'entreprises de renom telles que Lactalis qui possède plusieurs sites industriels, notamment à L'Hermitage, Retiers, Vitré et Bourgbarré.

un TGV de la LGV Rennes Paris en gare de Rennes
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Une métropole à moins d'1h30 de Paris

Située à seulement 1h25 de Paris en TGV, la métropole rennaise est également desservie par l'aéroport international de Saint-Jacques de la Lande. La préfecture bretonne est également située à 45 minutes des plages de la côte d'Emeraude en TER.

La ligne B du métro de Rennes, inaugurée en septembre 2022, traverse les communes de Saint-Jacques-de-la-Lande, Rennes et Cesson-Sévigné sur 13,4 km, reliant 15 stations.

Un marché immobilier sous tension

Le marché immobilier rennais est aujourd’hui sous tension, en raison d’une demande locative toujours croissante et d’une offre qui peine à suivre. Cette situation est particulièrement visible chez les étudiants, dont le nombre ne cesse d’augmenter. Avec environ 72 000 étudiants en 2023, soit une hausse de 25 % en dix ans, Rennes est l’une des villes universitaires les plus dynamiques de France.

L’offre de logements reste insuffisante pour répondre à cette demande. En 2024, Rennes a été classée comme la ville de province la plus tendue en termes de logement privé, avec une moyenne de quatre demandes pour une seule offre disponible.

Un parc locatif amputé de ses passoires thermiques

Dans le centre-ville de Rennes nombre de logements sont des passoires thermiques, ne répondant pas aux nouvelles normes énergétiques et seront donc (ou sont déjà) interdites à la location dans les années à venir. Selon un rapport municipal, 71 % des logements privés du centre ancien nécessiteraient des rénovations pour rester accessibles à la location selon les exigences de la loi Climat et Résilience.

Pourquoi avoir créé le LLI ?

Créé en 2014, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) était initialement destiné aux grands investisseurs institutionnels avant de s’ouvrir aux particuliers. Ce dispositif répond à un enjeu déterminant : proposer des logements abordables pour les ménages dont les revenus sont trop faibles pour le marché privé et trop importants pour accéder au logement social.

Le LLI repose sur un principe simple mais efficace : un encadrement des loyers. Ceux-ci sont fixés entre 15 et 20 % en dessous des prix moyens pratiqués localement, offrant ainsi une alternative compétitive et accessible.

Objectif de 75 000 logements intermédiaires d’ici 2027

des promoteurs sur un chantier de construction immobilière
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En mars 2024, un accord stratégique a été conclu entre le gouvernement et les principaux acteurs du secteur immobilier pour soutenir la création de 75 000 logements intermédiaires d'ici 2027. Ce plan ambitieux repose sur plusieurs axes clés, impliquant tant l’État que les opérateurs privés.

Les initiatives de l’État

L’État s’engage à élargir le dispositif de logement locatif intermédiaire (LLI) à de nouveaux territoires, notamment les zones en cours de réindustrialisation, afin de répondre aux besoins spécifiques de ces régions. Il prévoit également de mettre à profit le LLI pour rénover les logements énergivores, en encourageant des projets qui allient rénovation thermique et durabilité écologique. Par ailleurs, le développement de logements intermédiaires dans des résidences ciblées, comme celles destinées aux étudiants ou aux personnes âgées, figure parmi les priorités.

Les engagements des acteurs privés

Les opérateurs immobiliers ont, quant à eux, promis de doubler la production de logements intermédiaires dans les zones où la demande locative est particulièrement forte, et ce, entre 2024 et 2026. Ces efforts incluront une attention particulière aux besoins des travailleurs essentiels, tels que les fonctionnaires et les salariés des secteurs prioritaires, afin de leur garantir un accès privilégié à ces logements.

Exemple chiffré d'un investissement en LLI à Rennes

En 2025, Julie, ingénieure en cybersécurité, décide d’investir dans un logement locatif intermédiaire (LLI) à Cesson-Sévigné, une commune aux portes de Rennes, nouvellement desservie par la 2ème ligne du métro rennais.

Elle choisit un appartement T3 de 65 m² dans un programme neuf, dont le prix d’acquisition s’élève à 267 000 €, incluant une TVA réduite à 10 %. Le plafonnement du loyer en Zone B1 pour ce type d’investissement est fixé à 11,31 €/m², ce qui permet à Julie de percevoir un revenu locatif mensuel de 735,15 € et, sur une année, un revenu de 8 821,80 €.

Julie profite pleinement des avantages fiscaux offerts par le dispositif LLI. Grâce à l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans, elle économise environ 1 500 € par an, soit un total de 30 000 € sur la durée de l’exonération.

La TVA réduite sur l’achat de son bien lui permet également de réaliser une économie substantielle estimée à 26 700 € par rapport à une TVA classique à 20 %. En outre, les frais de notaire réduits, habituellement autour de 2,5 % pour un bien neuf, représentent un avantage financier conséquent comparé à un achat dans l’ancien. Le rendement brut annuel de cet investissement est calculé à 3,30 %.

Investissement locatif Rennes 2024