Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Espace, Sécurité, Intelligence : les forces de l’immobilier neuf

Choisir de vivre dans un programme immobilier neuf à Rennes, c’est choisir un logement adapté aux besoins des modes de vie actuels. Appartements ou maisons neuves proposent des espaces bien pensés au service d’un quotidien serein.

Des distributions pratiques, des rangements astucieux, des équipements connectés, des orientations pensées et de vastes ouvertures pour une luminosité optimale... dament le pion à l’immobilier ancien et ses agencement parfois discutables.

Les espaces extérieurs deviennent des prolongements des séjours. : jardins, balcons, terrasses, ou loggias sont pensés comme de véritables pièces supplémentaires de votre logement.

Les programmes neufs bénéficient tous d’équipements performants en matière de sécurité. Le système Vigik® est devenu incontournable. Les visiophones sont la norme. Les portes palières sont équipées de serrures 3 ou 5 points... Enfin les résidences sont de plus en plus souvent entièrement clôturées, parking et espaces verts inclus.

Travaux Modificatifs Acquéreurs : la personnalisation à la carte

Les TMA permettent au futur propriétaire d’un bien immobilier neuf de le personnaliser, dans le cadre des options proposées par le constructeur, lors d’une Vente en l’État futur d’Achèvement (VEFA).

Les options varient en fonction des programmes mais concernent souvent :

• l’habillage des murs : peinture lisse, laqué uni, bois, miroirs, … ;
• la modification des équipements de la Salle de Bain : douche, baignoire, faïence toute hauteur, … ;
• l’ajout ou le déplacement d'une cloison ;
• le revêtement des sols : parquet, carrelage 60x60, ... ;
• la domotisation des fenêtres ou des volets … ;
• l’ajout ou la suppression d’un équipement ou la modification de son emplacement.

La demande de Travaux Modificatifs Acquéreur doit être transmise dans le mois suivant la signature de la réservation du logement en VEFA. Bien sûr, plus la construction est avancée, moins certaines modifications sont envisageables.

Ils ne doivent pas retarder le chantier, respecter les normes en vigueurs ainsi que les certifications et labels revendiqués par le programme (certification NF, RE2020, RT2012, label écoquartier, ...).

Faites rapidement votre demande auprès du constructeur, ou de votre courtier en immobilier neuf.

La Vente en l’État futur d’Inachèvement : le Graal de la personnalisation

Si vous avez toujours rêvé d’une cuisine en pin des Vosges et d’un piano 6 feux pour recevoir votre tribu, la Vente en l’État Futur d’Inachèvement ou VEFI, créée par la loi Élan est votre salut. Elle permet de réaliser votre cuisine, salle de bain ou de choisir vous-même les revêtements de vos murs et sols.

La liste limitative des travaux réservés par l'acquéreur mentionnée à l'article R. 261-13-1 du code de la construction et de l'habitation est la suivante :

1. L'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
2. L'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
3. L'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
4. La pose de carrelage mural ;
5. Le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
6. L'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
7. La décoration des murs.

Attention : Les travaux ne peuvent porter atteinte à la structure du bâtiment ainsi qu’à la distribution des logements. Ils ne peuvent porter sur la distribution de l’air, la distribution électrique ou celle des alimentations en fluide et eau potable ou même l’évacuation des eaux.

L’immobilier neuf : À l’avant-garde des normes techniques et environnementales

Appartement ou maison, habitation principale ou investissement locatif, un logement neuf est toujours conçu selon les dernières normes en vigueur. À surface et emplacement égales, le logement neuf est plus cher que l’ancien si on se borne au prix d’achat. Mais, si on considère, l’économie de frais notariés, l’absence de travaux, la consommation énergétique, l’immobilier neuf est un choix économique judicieux à long terme.

3 normes majeures :

• isolation acoustique : Elle impose une isolation sonore performante entre les différents logements d’une même résidence, mais aussi entre les différentes pièces d’un appartement ou d’une maison.
• isolation thermique : Elle est rendue possible par l’utilisation de méthodes et de matériaux innovants.
• les normes sanitaires : L’immobilier neuf doit respecter les dimensions des pièces (sanitaires entre autres) ainsi que les largeurs de portes pour permettre l’accessibilité du logement aux personnes à mobilité réduite.

Confort, économies & respect de l’environnement : le trio gagnant de l’immobilier écologique :

Chaque programme neuf est soumis aux nouvelles normes de constructions qui imposent une isolation thermique et phonique optimisée, générant de potentielles économie sur la facture d’énergie. En sus, l’utilisation de matériaux innovants, de modes de production d’énergie économes et l’orientation stratégique des ouvertures garantissent une lumière naturelle optimisée, des logements confortables, sains et moins énergivores à leurs habitants.

La RT 2012

La RT2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013, a posé les premières bases exigeantes de la performance énergétique dans le neuf, en fixant une consommation maximale de 50 kWh d'énergie primaire par m² et par an (coefficient Cepmax).

Cette norme a profondément changé les pratiques constructives pendant une décennie, avant d'être remplacée par la RE2020 au 1er janvier 2022. Les programmes dont le permis de construire a été déposé avant cette date sont encore soumis à la RT2012 ; tous les autres obéissent désormais à la RE2020, dont les exigences sont sensiblement plus élevées sur le plan carbone.

La RE 2020

La RE2020 est en vigueur depuis le 1er janvier 2022 pour tous les logements neufs individuels et collectifs. Elle a transformé les règles de construction en imposant trois objectifs : la décarbonation de l'énergie utilisée pour le chauffage, la sobriété énergétique du bâti et le confort d'été.

Ses seuils carbone ont été renforcés au 1er janvier 2025 : le seuil Ic Construction descend à 530 kgCO₂eq/m² pour les maisons individuelles et à 650 kgCO₂eq/m² pour les logements collectifs, soit une baisse de 12 à 17 % par rapport à 2022. Ces seuils se durciront encore en 2028 et 2031, dans une trajectoire vers la neutralité carbone en 2050. À compter du 1er mai 2026, la RE2020 s'étend à treize nouvelles typologies de bâtiments tertiaires et industriels.

Les labels

HPE (Haute performance énergétique), Cit’ergie, Ecoquartier, HQE (Haute Qualité Environnementale ... les labels récompensent les habitations neuves qui précèdent les exigences de la réglementation écologique en vigueur).

Les Frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf

En moyenne, les frais de notaire s’élèvent à 3% environ, pour l’achat d’un bien neuf contre 7 à 8% du coût total du bien dans l’immobilier ancien.

Malik achète un 4 pièces de 100m² au nord du Canal Saint-Martin à Rennes, d’une valeur de 400 000 €. Pour cet achat, il règle 12 000 € de frais notariés. S’il avait acheté un bien de plus de 5 ans, il aurait dû payer jusqu’à 28 000 € pour ces mêmes frais. Une économie notable de 16 000 €.

À Rennes, l’acquisition d’un logement neuf, appartement ou maison, ouvre pour le propriétaire, le droit à une exonération partielle de la taxe foncière pendant les 2 ans suivant l’achèvement de la construction. Sont considérés comme neufs : les constructions immobilières (logement achevé, sur plan ou VEFA) et les immeubles refaits ou surélevés.

Des logements sans travaux

Dans la majorité des cas, le parc immobilier neuf affiche des tarifs plus élevés que l’ancien. Les logements sont meilleur marché au prix d’achat mais l’acheteur peut rarement éviter les travaux de rénovation qui peuvent élever drastiquement le coût global de l’opération immobilière. L’un des avantages de l’immobilier neuf : l’acheteur est le premier occupant d’un lieu de vie dont la qualité de réalisation est garantie juridiquement.

De plus, même si votre appartement ancien est parfait, le bâtiment peut nécessiter des travaux couteux : réfection de la façade ou des escaliers, isolation du toit. Des interventions qui engagent rapidement des sommes considérables pour les propriétaires des différents logements de la résidence.

L’aide à l’achat et à l’investissement réservée au neuf à Rennes

Le PTZ

Le prêt à taux zéro ou prêt sans intérêt de remboursement, ni frais de dossier est destiné à l’achat d’une résidence principale et s’adresse aux primo accédants, sous condition de revenus. Il est accessible pour l'achat d'un logement neuf dans toutes les zones géographiques (A bis, A, B1, B2 et C), sans distinction. Il peut financer jusqu'à 50 % du coût total de l'opération selon les revenus du ménage et la zone concernée, et est remboursable sur 15 à 25 ans avec une période de différé pouvant aller jusqu'à 15 ans. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Pour l'immobilier ancien, le PTZ est accessible uniquement en zones B2 et C, sous réserve de travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l'opération et permettant d'atteindre au moins la classe DPE D après travaux.

Le PTZ est réservé exclusivement aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande, sous conditions de ressources (plafonds de revenus revalorisés en 2026). À Rennes, classée en zone A depuis juillet 2024, les plafonds de ressources applicables sont les plus élevés après l'Île-de-France.

L'investissement en Logement Locatif Intermédiaire

Le 31 décembre 2024 a sonné le glas de fin pour la loi Pinel, dispositif emblématique de la défiscalisation immobilière depuis 2014. Rennes étant classée parmi les villes où le marché locatif est particulièrement tendu, elle se situe en zone A et la forte demande dans la métropole ne cesse de croître chaque année. Il est donc essentiel de pouvoir compter sur les investisseurs pour répondre à cette demande de logement abordable. Une nouvelle alternative se démarque alors : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, ce dispositif a été élargi aux particuliers grâce à une mesure inscrite dans la loi de finances 2024.

Grâce au LLI, les investisseurs souhaitant acquérir un logement neuf à Rennes pour le louer à un tarif modéré peuvent profiter d’avantages fiscaux attractifs comme la TVA réduite à 10 % ou encore une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans. Toutefois, pour bénéficier de ces atouts, l’investissement doit obligatoirement être réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI).

L'investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun

Le « dispositif Jeanbrun », qui tire son nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, est le fameux statut du bailleur privé longuement discuté par le secteur, et successeur direct du Pinel. Il est issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et applicable depuis le 21 février 2026. Contrairement au Pinel qui accordait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal au régime réel. Le bailleur peut amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition d'un logement neuf (ou ancien avec travaux à hauteur de 30 % du prix total) sur la durée de l'engagement, selon un taux annuel qui dépend du type de loyer pratiqué.

Le bailleur peut amortir de 3 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer pratiqué : intermédiaire, social ou très social. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur tout le territoire sans distinction de zonage, mais est tout de même soumis à des plafonds de ressources et de loyers, qui eux varient selon les zones.

L’Accession à prix maitrisés

L’accession à prix maîtrisé est un dispositif exclusivement dédié à l’immobilier neuf. Les logements neufs sont accessibles à des tarifs 20 à 30% moins cher que les prix du marché. Ce dispositif est le fruit d’une entente entre la ville et le promoteur. La municipalité vend ses terrains à bas prix en échange de la réduction du prix de vente de certains appartements.

Le Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) constitue une alternative complémentaire : l'acquéreur achète le bâti mais non le foncier (propriété d'un organisme de foncier solidaire), ce qui ramène le prix entre 2 800 et 4 200 €/m² selon les programmes, avec une TVA à 5,5 %. Le BRS se développe activement à Rennes depuis 2022.

Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Pour financer votre projet d’achat d’une résidence principale dans l’immobilier neuf à Rennes, vous pouvez bénéficier du PSLA. Une TVA à 5,5 % sur le prix de vente du bien, une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, ce dispositif d’aide à la propriété permet d'acheter un bien de manière progressive et sécurisée.

Comment se déroule un PSLA ?

Durant la phase locative, dont la durée est définie dans le contrat de location-accession (généralement de 2 à 5 ans, sans être systématiquement limitée à 4 ans), une partie de la redevance mensuelle est provisionnée pour constituer votre apport personnel. À la date anniversaire d'entrée dans les lieux, le prix de vente est minoré de 1 % par an, ce qui permet à l'accédant d'acheter son logement à un prix progressivement réduit. À noter : depuis le 1er janvier 2018, les opérations PSLA ne sont plus éligibles à l'APL pour les contrats signés après le 31 janvier 2018.

Dans un second temps, seconde phase, dite « d'accession à la propriété », vous rembourserez le prêt.

Si vous êtes éligible au PSLA, Rennes Métropole vous octroie également une aide à l'acquisition, dont le montant varie en fonction de la composition du ménage :

• 4 000 € pour un foyer avec 1 enfant ;
• 6 000 € pour un foyer avec 2 enfants ;
• 8 000 € pour un foyer avec 3 enfants et +.

Pour en bénéficier, vous devez habiter et/ou travailler dans l'une des 43 communes de Rennes Métropole.

Les garanties juridiques d’un programme neuf

Acheter un appartement ou une maison dans le parc immobilier neuf à Rennes pour un investissement locatif comme pour un projet de vie, c’est, pour le propriétaire, se préserver des vices cachés, malfaçons et autres surprises désagréables qui pourraient faire cortège à l’achat d’un bien immobilier. 3 garanties légales sécurisent un achat neuf :

La garantie de Parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tout désordre signalé au cours de l'année qui suit la réception du logement. Le propriétaire d’un logement neuf est ainsi assuré de la parfaite réalisation et du parfait fonctionnement du bien, gros œuvre, équipements, revêtements et menuiseries.

La garantie de bon fonctionnement ou Biennale

La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale couvre tous les éléments et équipements dissociables des murs : revêtements de sols et muraux, portes intérieures, équipements électriques, volets roulants, ballons d’eau chaude... durant les 2 premières années suivant l’achat d’un logement neuf. Elle impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionneraient pas correctement.

La garantie décennale

La garantie décennale vous protège en cas de malfaçons compromettant la solidité du bâtiment (risque d’effondrement...) ou qui le rendent difficilement habitable : larges fissures, problèmes d’étanchéité... Le promoteur est alors tenu de réparer ces désordres à ses frais pendant 10 ans.

Si l'entreprise n'intervient pas, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.