Loyer Pinel à Rennes : quel est le plafond fixé ?

SOMMAIRE

En Ille-et-Vilaine, les plafonds de loyers Pinel dépendent de la zone éligible où se trouve le bien mis en location. Alors que les zones B2 et C bénéficient d’un secteur immobilier relativement “équilibré “, la zone Pinel B1 dans laquelle se situe Rennes est considérée comme une “zone tendue”. Afin de faciliter la mise en location des logements, la loi Pinel à Rennes plafonne les loyers.

Comment calculer les plafonds de loyers Pinel à Rennes ?

Le plafond de loyer d’une zone Pinel défini le montant maximum auquel le propriétaire peut louer son logement neuf acquis grâce au dispositif de défiscalisation Pinel.

Le prix du loyer Pinel à Rennes et dans les autres villes éligibles, se calcule selon deux indicateurs :

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Logement neuf Pinel : calcul de la surface utile

La surface utile d’un logement est la somme de la surface habitable totale et de la moitié de la surface de ses annexes (balcon, terrasse, cave etc – dans la limite de 8 m²).

La zone d’éligibilité Pinel

Rennes et les communes situées en périphérie font partie de la zone B1 Pinel. Les loyers des villes comme Saint-Grégoire, Saint-Malo et Vern-sur-Seiche y sont donc plafonnés à 10,55 €/m².

Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, comme la ville de Rennes, font automatiquement partie de la zone B1. La croissance démographique de ces villes impacte la demande en logements et rend le marché immobilier “tendu”, qui devient éligible à la loi Pinel.

Un investisseur peut ainsi profiter des avantages de ce dispositif de défiscalisation, tout en participant à l’équilibre du marché.

Emma et Fabien souhaitent placer leur épargne via un investissement locatif. Le couple de bretons est intéressé par la réduction d’impôts de la loi Pinel à Rennes car l’agglomération est située en zone Pinel B1. En investissant dans un appartement neuf à Beaulieu, quartier recherché de Rennes, Emma et Fabien s’assurent un loyer élevé.

Après avoir recherché un locataire solvable, ils sélectionnent un parent seul avec deux enfants à charge dont les revenus ne dépassent pas le plafond de ressources Pinel exigé de 62 202 €.

Calcul du loyer Pinel : Rennes et la zone B1

Voici la formule appliquée pour calculer le plafond de loyer Pinel 2022 à Rennes pour un appartement neuf de 45 m² avec une loggia de 6 m². Ce calcul est réalisé pour toute estimation de loyer Pinel en zone B1.

Loyer applicable en zone B1
Calcul de la surface 45 + (6/2) = 48 m²
Plafond de loyer de la zone B1 10,55€ par m²*
Loyer applicable en zone B1 10,55 x (0.7 + 19/48)** x 48 = 553 €/mois
*Barème Pinel 2022 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Le propriétaire de ce logement neuf de 45 m² avec un extérieur de 6 m² situé en zone B1 Pinel peut ainsi mettre son bien en location avec un loyer mensuel de 552 € maximum. Il peut aussi définir un prix de loyer plus bas pour son bien immobilier.

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Calcul du loyer Pinel en zone B2

Sont classées en zone B2 en Ille-et-Vilaine, les villes situées entre 30 et 80 kilomètres de la ville de Rennes, comme Pleurtuit, Saint-Armel ou Saint-Méloir-des-Ondes.

Dans ces communes, comme dans toutes les villes de la zone B2, le barème Pinel 2022 fixe le plafond de loyer à 9,17€/m² maximum.

Pour un appartement neuf dans la ville de Saint-Briac-sur-Mer, située à 76 km de Rennes en zone B2, le prix du loyer Pinel maximum est le suivant :

Loyer Pinel 2022 applicable en zone B2
Calcul de la surface 70 + (8/2) = 74 m²
Plafond de loyer de la zone B2 9,17 € par m²*
Loyer applicable en zone B2 9,17 x (0.7 + 19/74)** x 74 = 649 €/mois
*Barème Pinel 2022 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Seuls l’avis favorable du Comité Régional de l’Habitat de Bretagne et une dérogation du préfet de région permettent à un propriétaire de bénéficier de la loi Pinel en zone B2.

Sonia et Andréa souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif avec la loi Pinel en Bretagne. Séduits par la Côte d’Emeraude, ils décident d’investir dans un appartement dans la ville de Cancale, qui attire chaque année de nombreux touristes.

Cancale étant située en zone B2, le couple pourra louer ce logement neuf à un loyer maximum de 9,13 € par mètre carré.

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Calcul d’un loyer Pinel en zone C

Les communes qui ne sont classées ni en zone B1 ou B2, font partie de la zone C. La loi Pinel en zone C s’applique dans les mêmes conditions que celles de la zone Pinel B2, c’est à dire avec l’agrément du préfet de la région Bretagne.

Pour un appartement neuf de 80 m² avec un jardin de 60 m² acheté avec le dispositif Pinel à Melesse, ville d’Ille-et-Vilaine située en zone C, le loyer maximum est plafonné à :

Loyer Pinel applicable en zone C
Calcul de la surface 80 + (8/2)* = 110 m²
Plafond de loyer de la zone C 9,13 € par m²**
Loyer applicable en zone C 9,13 x (0.7 + 19/88)*** x 88 = 735 €/mois
*La superficie annexe prise en compte est de 8 m² maximum ** Barème Pinel 2022 ***Pour calculer le prix du loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

À noter : les constructions dont le dépôt de permis a été réalisé avant le 31 décembre 2017, et les acquisitions signées avant le 15 mars 2019, peuvent bénéficier des avantages de la loi Pinel.

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Les plafonds de loyers Pinel : informations clés

Afin de favoriser l’investissement immobilier locatif, l’État français a défini des zones éligibles à la loi Pinel. Ce plan de zonage du territoire français se découpe en 5 zones Pinel :

Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C doivent respecter certaines conditions pour prétendre à la loi Pinel :

  • agrément du Comité Régional de l’Habitat
  • dérogation du préfet de la région Bretagne
  • dépôt du permis de construire durant l’année 2017
  • signature du contrat d’achat immobilier avant le 15 mars 2019

Ce zonage des secteurs éligibles à la loi Pinel permet de limiter les prix des loyers des biens mis en location, et d’adapter l’offre en logements selon la tension du marché immobilier.

Les plafonds de loyer fixés par la loi Pinel dépendant du quadrillage territorial, et maintiennent des prix de location cohérents adaptés à chaque zone. Le propriétaire d’un logement en location est donc soumis à un montant maximum auquel il peut le louer.

La zone Pinel B1, dont fait partie la ville de Rennes, est une zone immobilière dite “intermédiaire”. La demande en location est forte, et peut s’expliquer par sa croissance démographique.

À Rennes, la population étudiante de plus en plus nombreuse, et l’essor économique de la ville créent une tension immobilière. L’application de la loi Pinel à Rennes permet dès lors, de fixer des plafonds de loyers et de faciliter l’accès au logement au plus grand nombre.

Plafond de loyer à Rennes

L’agglomération rennaise étant située en zone B1, le prix du loyer est plafonné à 10,55 € par mètre carré. Les logements des villes en périphérie de Rennes, comme Saint-Malo, Pacé ou Saint-Herblon ont le même plafond de loyer. Ainsi, un appartement de 55 m² situé dans la ville de Saint-Grégoire, à moins de 10 km du centre de Rennes, peut être loué jusqu’à 606 € par mois.

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