Investissement locatif à Rennes : Programmes & conseils IMMO9

Pourquoi investir à Rennes ?

© Lauriane Jarnac - Groupe IMMO9

Rennes : ville dynamique et connectée

Déjà très populaire auprès des étudiants et des jeunes cadres, Rennes a encore gagné en attractivité depuis l’arrivée de la LGV qui la relie à Paris en 1h30. Si l'exode vers l'Ouest annoncée par certains n'a pas eu lieu, n'en demeure pas moins que l’attrait pour la Bretagne, s’il a toujours été présent, a été dopé par cette nouvelle proximité.

Outre son réseau de transports très complet (2 lignes de métro, depuis septembre 2022, bus, TGV...), Rennes a su se hisser parmi les métropoles les plus dynamiques de l’Hexagone. En témoigne sa démographie, avec une hausse moyenne de 0,9 % par an entre 2016 et 2022 selon l’Insee. Une hausse qui peut s’expliquer par l’arrivée de nombreux étudiants et de jeunes actifs. Des chiffres qui boostent à coup sûr le marché de la location et par conséquent, l’investissement locatif.

© Jacob Lund - shutterstock

Rennes : 2^ème meilleure ville étudiante de France

Juste derrière Angers, Rennes se place 2^ème au classement des villes meilleures villes étudiantes de France pour l’année 2024 selon le magazine l'Étudiant. La ville est vivement plébiscitée par ses étudiants eux-mêmes : 98,24 % des étudiants l’ont recommandée pour son ambiance, le coût des transports et son offre de formation selon l’Étudiant.

Avec 73 000 étudiants à Rennes en 2024 (contre 67 000 en 2020), la demande locative est constante et booste inexorablement le marché immobilier. Les petites surfaces (studio, T1 et T2) sont les plus demandées. Chaque rentrée des classes, la presse locale se fait l'écho de la "mission impossible" qui attend les étudiants en quête d'un logement**.

« Un tiers de la population de Rennes est étudiante. Un détail qui n’échappe pas aux investisseurs. Les studios et T1 sont d’ailleurs les biens les plus demandés, le plus souvent en LMNP dans les résidences étudiantes. »

Attractivité et marché de l'emploi à Rennes

Première région dans le secteur agroalimentaire, la Bretagne jouit d’une situation géographique idéale. Elle se place au 7^ème rang national sur sa production intérieure, un PIB compté en milliards d’euros. Considérée comme la “tête chercheuse” de la Bretagne, Rennes est devenue en quelques années le “cœur battant” de l’économie bretonne. Un rôle conforté par l’arrivée de la LGV. Elle figurait déjà comme la 1^ère ville où il fait bon travailler dans un classement de L'Express en 2017. Rennes concentre aujourd’hui près de 300 000 emplois et héberge 44 182 entreprises en 2024 selon Le Figaro*.

Forte de ses pôles économiques existants, Rennes a récemment boosté son économie grâce à de nouveaux projets urbains tels qu’ EuroRennes , ViaSilva ou encore La Courrouze .

À l’image de sa croissance, les projets urbains n’ont cessé de restructurer le paysage rennais. Des actions enclenchées par le projet Rennes 2030 avec pour objectifs de renaturer la ville, proposer plus de logements, renforcer les liens entre les quartiers mais aussi de redynamiser le patrimoine existant.

De par l’ensemble de ces vecteurs, réaliser un projet d’investissement locatif à Rennes assure d’une qualité patrimoniale valorisée dans le temps.

Le marché immobilier à Rennes

© Elena Elisseeva - shutterstock

Rennes n’a pas échappé à la flambée des prix de l’immobilier et a enregistré une hausse de 30 % en 5 ans (Le Figaro Immobilier 2025). Les loyers, quant à eux, ont augmenté de 9 % sur un an. En cause, un marché hyper-tendu et une demande qui n’en finit pas, face à un parc immobilier toujours insuffisant malgré les projets urbains entrepris depuis plusieurs années. À l'image des autres grandes métropoles, la capitale de bretagne voit toutefois sa tendance inflationniste fléchir depuis 2023 et accuse une baisse notable de 6% entre juillet 2023 et juillet 2024.

Rennes dispose de plusieurs micromarchés sur lesquels il est nécessaire de s’attarder. Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial d’être bien renseigné et de s’adresser à des experts du marché local.

Le marché locatif de Rennes

La demande sur le marché locatif rennais a fait de la ville un nouvel eldorado pour les investisseurs. En 2020, Rennes enregistrait 63,2 % de locataires contre 34,9 % de propriétaires selon l’Insee, faisant d’elle l’une des villes comptant le plus de locataires en France. L’arrivée de nombreux étudiants chaque année dope la demande pour les petites surfaces types studios et T2 : un levier de choix pour investir à Rennes.

Certains quartiers offrent une forte activité locative, notamment les secteurs proches du centre-ville et les secteurs universitaires tels que Beaulieu ou Villejean-Beauregard . Si Rennes intra-muros est soumis à une forte demande, les villes périphériques représentent elles aussi de belles opportunités d’investissement. Urbanisées, bien desservies, plus calmes... Elles attirent quant à elles les jeunes couples, familles avec enfants et actifs véhiculés.

Actuellement, il faut débourser 19€ du m² pour être locataire à Rennes. Un prix similaire à ceux observés dans les grandes métropoles comme Toulouse, Nantes et Bordeaux.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Rennes ?

Rennes Centre affiche actuellement une rentabilité locative moyenne avoisinant les 5% % en 2024 mais surtout un très faible taux de vacance. Il faut une vingtaine de jours pour qu’un appartement soit loué dans la capitale de Bretagne.

Pour investir à Rennes de manière efficace, il est préférable de privilégier les petites surfaces, très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Les prix ayant évolué de manière mirobolante, préférez un appartement dans un quartier un peu éloigné du centre-ville où ils seront moins élevés.

Calculez votre rentabilité locative pour un investissement locatif à Rennes :

Le parc immobilier rennais en constant renouvellement

Le parc immobilier rennais n’a cessé de s’enrichir ses dernières années face à la demande de logement. Une problématique à laquelle répond régulièrement la construction neuve par la production de programmes immobiliers. Ces ensembles s’étendent du grand complexe de plusieurs immeubles aux petites résidences à taille humaine. Rennes dispose également d’une offre complète de résidences de services permettant de réaliser un investissement locatif en meublé.

Le phénomène s’étend d’ailleurs à toute la Bretagne, qui est depuis quelques mois assaillie par la demande, même si celle-ci a toujours attiré les investisseurs.

Comment financer son investissement immobilier à Rennes ?

Pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de prévoir le budget adéquat. S’il est possible de financer son projet comptant, le plus souvent, les investisseurs sont contraints à faire une demande de crédit. Les taux ont considérablement chuté ces derniers mois.

En 2025, les taux de crédit immobilier à Rennes poursuivent leur baisse, mais à un rythme plus lent :

Optimiser le financement de son investissement locatif

Grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière, les contribuables ont la possibilité de réduire le coût de financement de leur investissement. Ces dispositifs, comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permettent de réduire considérablement la note. La réduction se fait sur le prix d’achat du logement selon la durée de location choisie.

Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est possible de défiscaliser entièrement les loyers en amortissant le bien acquis.

Les 2 dispositifs ne sont pas cumulables et offrent chacun leurs lots d’avantages. Alors quel type de dispositif faut-il choisir son investissement ?

3 aides pour investir à Rennes

© Andrey_Popov - shutterstock

Le LLI et sa TVA à 10%

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement qui permet aux particuliers d’acheter un bien immobilier neuf à loyers plafonnés, destiné aux ménages aux revenus intermédiaires. Il se situe entre le logement social et le marché locatif classique, garantissant une forte demande locative.

L’intérêt pour les investisseurs réside dans ses avantages fiscaux : TVA réduite à 10 %, exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans et frais de notaire réduits. De plus, les logements en LLI répondent aux dernières normes environnementales, augmentant leur attractivité et leur valeur sur le long terme.

La loi Denormandie ou Pinel ancien

Le dispositif Denormandie encourage l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover en échange d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000€. Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien ancien dans une commune éligible et réalisent des travaux représentant au moins 25 % du coût total. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, selon la durée de location. Les programmes Denormandie proposés sur les sites IMMO9 sont déjà refaits à neuf et permettent d'investir sans se soucier des travaux. Le prix affiché tient compte des 25% de rénovation.

Investir en loi Denormandie n'est pas possible au sein de Rennes Métropole. Le bien concerné doit se trouver dans l’une des villes éligibles au dispositif, et comprises dans le plan Action Cœur de Ville ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire. C'est par exemple le cas de Laval ou encore de Caulnes.

Exemple chiffré : Soazic investit à Caulnes

Soazic achète un T3 à Caulnes, près de Rennes, pour 100 000 € et engage 30 000 € de travaux, soit 130 000 € investis. En louant son bien pendant 9 ans, elle bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 23 400 € répartis sur 9 ans (2 600 € par an). Avec un loyer de 600 € par mois, elle perçoit 7 200 € de revenus annuels, optimisant ainsi la rentabilité de son investissement tout en valorisant son bien.

Le LMNP et ses loyers "non imposés"

Tout comme le LLI, la Location Meublée Non Professionnelle est un l’un des dispositifs privilégiés pour faire de l’investissement locatif à Rennes. Il permet de réduire son impôt sur les loyers à 0, par le truchement de l'amortissement, en régime réél.

Pour un particulier, le statut LMNP permet de générer des revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui pourront être amortis. Ses loyers peuvent donc être net d'impôt.

Pour ce faire, il devra respecter certaines conditions :

• Ne pas exercer l’activité LMNP comme activité professionnelle (contrairement au statut LMP) ;
• Ses revenus locatifs ne devront pas exceller les 77 700 € par an ou 50 % de ses revenus globaux ;

Les logements éligibles peuvent autant faire partie du parc immobilier neuf qu’ancien. Il peut aussi s’agir d’un logement en résidence de services types résidences étudiantes, séniors, affaires ou EHPAD.

Focus sur l'investissement en résidence de service

Le marché des résidences de services se porte plutôt bien. Le nombre de résidences seniors a dépassé le millier en 2022 et pourrait atteindre 1 550 en 2026.

L'un des principaux atouts de cet investissement réside dans la gestion déléguée. En signant un bail commercial avec un exploitant professionnel, vous profitez d'un placement clé en mains qui ne demande aucun effort de gestion locative. De plus, les loyers sont garantis, même en cas de vacance... un gage de tranquillité d'esprit appréciable.

Les logements gérés par le bailleur commercial étant meublés, l'investissement peut être effectué sous le statut de loueur meublé non professionnel. De plus, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien, sous certaines conditions, réduisant ainsi le coût total de l'investissement.

Les résidences de services offrent généralement des rendements intéressants. Cette rentabilité est renforcée par la demande croissante dans ce secteur, notamment en raison du vieillissement de la population, (à Rennes comme partout en France) pour les résidences seniors et de l'augmentation du nombre d'étudiants pour les résidences étudiantes.

Liste des résidences de service

• Les résidences étudiantes ;
• les résidences de services pour séniors ou pour personnes en situation de handicap agréées “qualité”
• les établissements sociaux ou médico-sociaux pour adultes en situation de handicap ;
• les établissements agréés procurant des soins de longue durée et qui comportent un hébergement pour les personnes nécessitant une surveillance médicale et des traitements constants
• les établissements de logements gérés par un groupement de coopération médico-social ou social pour l’accueil des familles de salariés pour personnes âgées ou en situation de handicap.

Nos conseils pour un investissement locatif réussi à Rennes

© G-Stock Studio - shutterstock

Pour réaliser un investissement locatif pérenne et sécurisé à Rennes, il est conseillé de s’adresser à un expert du marché local.

À travers notre panel de programmes immobiliers neufs en ville et en périphérie, nos courtiers vous proposent le meilleur de la construction neuve à Rennes, éligible en logement locatif intermédiaire (LLI) et à l’investissement LMNP.

En plus de profiter d’un accompagnement personnalisé, faire appel à un courtier en immobilier neuf à Rennes vous permet de bénéficier des meilleures offres de nos partenaires.

Pourquoi investir à Rennes, en résumé...

• L’attractivité et le dynamisme de Rennes en ont fait une ville idéale pour l’investissement locatif ;
• Il est possible d’investir à Rennes en logement locatif intermédiaire, de réduire la TVA de 10% et d'être exonéré de taxe foncière jusqu'à 20 ans ;
• Il est également envisageable d’investir à Rennes en LMNP et de réduire son impôt sur les loyers à 0% ;
• L’investissement locatif présente bon nombre d’avantages : défiscalisation, revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine immobilier et possibilité de préparer sa retraite ;
• Les villes périphériques ont gagné en attractivité. Elles présentent des atouts certains mais aussi une bonne rentabilité pour investir dans l’immobilier locatif.

* source : Le Figaro, toutes les entreprises à Rennes

** source : Ouest-France, On a essayé de trouver un logement étudiant à Rennes, et c'est mission quasi-impossible.