Investissement locatif à Rennes

Pour votre projet d’investissement locatif à Rennes, IMMO9 vous aiguille pour trouver le bien idéal au bon emplacement dans l’immobilier neuf à Rennes. Dynamique, étudiante et idéalement située, la bouillonnante Rennes a su se doter de tous les atouts pour attirer étudiants, entreprises et investisseurs.

Mais quelles sont les raisons qui rendent Rennes aussi attractive ? Pourquoi faut-il y investir sans tarder ?

Pourquoi investir à Rennes ?

Première ville du Grand Ouest et deuxième ville étudiante de France en 2021 selon le dernier classement de l’Étudiant, Rennes multiplie les atouts.

Une attractivité qu’elle doit d’une part, à sa situation géographique idéale, son bassin d’emplois et son cadre de vie. Selon une enquête menée par la Commission européenne, elle apparaissait d’ailleurs 8ème dans le classement des villes d’Europe où la qualité de vie est la meilleure en 2019.

De multiples raisons qui ont littéralement fait flamber les prix de son marché immobilier, une hausse de 36 % des prix au m² en l’espace d’un an selon le magazine Capital. Une hausse qui va de pair avec celle des loyers, qui ont quant eux augmenté de 3,9 % en un an.

© Lauriane Jarnac - Groupe IMMO9

Rennes : ville dynamique et étudiante

Déjà très populaire auprès des étudiants et des jeunes cadres, Rennes a littéralement été assaillie depuis l’arrivée de la LGV qui la relie à Paris en 1h30. Certains parlent même d’un véritable exode francilien vers l’Ouest. L’attrait pour la Bretagne, s’il a toujours été présent, a littéralement été dopé ces derniers mois.

Outre son réseau de transports très complet (1 ligne de métro, dont une 2ème prévue d’ici 2022, bus, TGV...), Rennes a su se hisser parmi les métropoles les plus dynamiques de l’Hexagone. En témoigne sa démographie, avec une hausse moyenne de 0,6 % par an entre 2013 et 2018 selon l’Insee. Une hausse qui peut s’expliquer par l’arrivée de nombreux étudiants et de jeunes actifs à Rennes. Des chiffres qui boostent à coup sûr le marché de la location et par conséquent, l’investissement locatif.

© Jacob Lund - shutterstock

« Un tiers de la population de Rennes est étudiante. Un détail qui n’échappe pas aux investisseurs. Les studios et T1 sont d’ailleurs les biens les plus demandés, que ce soit en loi Pinel ou en LMNP dans les résidences étudiantes. »

Georges DA SILVA ALMEIDA, expert investissement à Rennes

Rennes : 2ème ville étudiante de France

Juste derrière Toulouse et ex aequo avec Lyon, Rennes se place 2ème au classement des villes étudiantes de France pour l’année 2021. La ville est vivement plébiscitée par ses étudiants eux-mêmes : 97,6 % des étudiants l’ont recommandée pour son ambiance, le coût des transports et son offre de formation selon l’Étudiant.

Avec 67 000 étudiants à Rennes, la demande locative est constante et booste inexorablement le marché immobilier. Ce sont d’ailleurs les petites surfaces (studio, T1 et T2) qui sont les plus demandées, d’où le regain de demandes sur le marché de l’investissement.

Attractivité et marché de l'emploi à Rennes

Première région dans le secteur agroalimentaire, la Bretagne jouit d’une situation géographique idéale. Elle se place au 7ème rang national sur sa production intérieure, un PIB compté en milliards d’euros. Considérée comme la “tête chercheuse” de la Bretagne, Rennes est devenue en quelques années le “cœur battant” de l’économie bretonne. Un rôle conforté par l’arrivée de la LGV reliant la ville à Paris en seulement 1h30. Elle figurait déjà comme la 1ère ville où il fait bon travailler dans un classement de L'Express en 2017. Rennes concentre aujourd’hui près de 300 000 emplois et héberge 38 451 entreprises en 2021 selon Le Figaro*.

Forte de ses pôles économiques existants, Rennes a récemment boosté son économie grâce à de nouveaux projets urbains tels qu’ EuroRennes , ViaSilva ou encore La Courrouze .

À l’image de sa croissance, les projets urbains n’ont cessé de restructurer le paysage rennais. Des actions enclenchées par le projet Rennes 2030 avec pour objectifs de renaturer la ville, proposer plus de logements, renforcer les liens entre les quartiers mais aussi de redynamiser le patrimoine existant.

De par l’ensemble de ces vecteurs, réaliser un projet d’investissement locatif à Rennes assure d’une vraie valeur dans le temps.

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Le marché immobilier à Rennes

© Elena Elisseeva - shutterstock

Rennes n’a pas échappé à la flambée des prix de l’immobilier et a enregistré une hausse de 9,6 % par an. Les loyers, quant à eux, ont augmenté de 3,9 % sur un an. En cause, un marché hyper-tendu et une demande qui n’en finit pas, face à un parc immobilier toujours insuffisant malgré les projets urbains entrepris depuis plusieurs années.

Rennes dispose de plusieurs micromarchés sur lesquels il est nécessaire de s’attarder. Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial d’être bien renseigné et de s’adresser à des experts du marché local.

Le marché locatif de Rennes

La demande sur le marché locatif rennais a fait de la ville le nouvel eldorado des investisseurs. En 2018, Rennes enregistrait 63,3 % de locataires contre 34,9 % de propriétaires selon l’Insee, faisant d’elle l’une des villes comptant le plus de locataires en France. L’arrivée de nombreux étudiants chaque année dope la demande pour les petites surfaces types studios et T2 : un levier de choix pour investir à Rennes.

Certains quartiers offrent une forte activité locative, notamment les secteurs proches du centre-ville et les secteurs universitaires tels que Beaulieu ou Villejean-Beauregard . Si Rennes intra-muros est soumis à une forte demande, les villes périphériques représentent elles aussi de belles opportunités d’investissement. Urbanisées, bien desservies, plus calmes... Elles attirent quant à elles les jeunes couples et actifs véhiculés.

Actuellement, il faut débourser 14,85 € du m² pour être locataire à Rennes. Un prix similaire à ceux observés dans les grandes métropoles comme Toulouse, Nantes et Bordeaux.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Rennes ?

Rennes affiche l’un des meilleurs taux de rentabilité locative de France avec 8,2 % en 2021 mais aussi un faible taux de vacance. Il faut une vingtaine de jours pour qu’un appartement soit loué à Rennes.

Pour investir à Rennes de manière efficace, il est préférable de privilégier les petites surfaces, très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Les prix ayant évolué de manière mirobolante, préférez un appartement dans un quartier un peu éloigné du centre-ville où ils seront moins élevés.

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Le parc immobilier rennais en constant renouvellement

Le parc immobilier rennais n’a cessé de s’enrichir ses dernières années face à la demande de logement. Une problématique à laquelle répond régulièrement la construction neuve par la production de programmes immobiliers. Ces ensembles s’étendent du grand complexe de plusieurs immeubles aux petites résidences à taille humaine. Rennes dispose également d’une offre complète de résidences de services permettant de réaliser un investissement locatif en meublé.

Le phénomène s’étend d’ailleurs à toute la Bretagne, qui est depuis quelques mois assaillie par la demande, même si celle-ci a toujours attiré les investisseurs.

Où investir à Rennes ?

Avant de se lancer dans votre projet, il est essentiel d’être bien renseigné, d’où la nécessite de s’adresser à des experts des micromarchés rennais et de ses spécificités.

Le quartier Beaulieu

Le quartier Beaulieu est sans nul doute l’un des plus apprécié par les étudiants rennais et réunit près de 35 % de la population de la ville. Situé entre la commune de Cesson-Sévigné et le quartier Jeanne d’Arc, il héberge l’immense campus universitaire réunissant à lui seul l’Université-Rennes 1, l’INSA et l’IUT CS Rennes. Très fréquenté par les futurs diplômés, le quartier est le théâtre récurrent de la construction de programmes immobiliers dont des résidences étudiantes.

En termes de transports, si le quartier est actuellement desservi par 6 lignes de bus, l’arrivée de la 2ème ligne du métro devrait attirer un grand nombre de nouveaux habitants. Celle-ci reliera Saint-Jacques-la-Lande à Cesson-Sévigné en passant par le secteur de Jeanne d’Arc et Beaulieu.

En termes de prix, il faut compter en moyenne 4 038 € du mètre carré pour acheter un appartement à Beaulieu en 2021. Pour un studio à Beaulieu, le loyer moyen s’élève à 390 €. Investir à Rennes dans le quartier Beaulieu peut permettre d’atteindre une rentabilité plutôt élevée, entre 5 et 7 %.

Le quartier Sud-Gare

Divisé en plusieurs quartiers dont les très appréciés Sainte-Thérèse ou encore La Madeleine, Sud-Gare est l’un des quartiers où l’investissement locatif est le plus favorable. Dynamisé par le grand projet urbain EuroRennes et l’arrivée de la LGV Rennes-Paris, le quartier Sud-Gare sera encore amené à se développer dans les prochaines années pour accueillir des programmes immobiliers mixtes, comprenant logements, bureaux, commerces et services.

En plus de pouvoir accueillir 3 000 habitants supplémentaires, EuroRennes devrait aussi créer, à terme, près de 7 000 emplois : un atout qui dopera le marché locatif à coup sûr.

Plus qu’un quartier d’affaires, Sud-Gare est et reste aussi un secteur résidentiel à Rennes où coexistent résidences neuves modernes et pavillons de pierre. Parmi les sous-quartiers les plus représentatifs : Sainte-Thérèse, à l’est de la rue de l’Alma, Villeneuve, petit faubourg datant du XXème siècle et La Madeleine, en structuration urbaine. Autre atout de taille, le quartier sera prochainement desservi par la 2ème ligne du métro rennais.

Au niveau des prix, le prix moyen au m² pour un appartement est de 3 714 €. Le loyer est de 14 € le m².

Le quartier Villejean-Beauregard

Situé au nord-ouest de Rennes, Villejean-Beauregard est l’un des plus vastes quartiers de la ville et est accolé à la commune de Vezin-le-Coquet. Il accueille une population plutôt jeune, avec des étudiants et des jeunes actifs. Requalifié dans les années 1980, il fait actuellement l’objet d’une grande requalification urbaine visant à améliorer et à augmenter son parc de logements. Le projet prévoit également d’augmenter le nombre d’équipements publics avec un groupe scolaire, une maison de quartier, un stade ainsi que des aires de jeux et des squares.

Desservi par le métro Star et le bus, il est possible de rejoindre le centre-ville de Rennes en seulement 8 minutes via la ligne A du métro depuis l’Université Rennes 2. Le quartier est le siège du deuxième campus universitaire rennais. Villejean-Beauregard est notamment un pôle médical important à Rennes. Il réunit le CHU Pontchaillou, l’Institut des hautes études en santé publique et l’UFR de Médecine. Le secteur est donc fortement fréquenté par un grand nombre d’étudiants, favorisant l’investissement locatif.

Côté prix, les appartements sont accessibles dès 3 319 € le m². Pour les prix des loyers, ils sont un peu moins élevés qu’en centre-ville et se situent autour de 13 € le m². Niveau rentabilité locative, celle-ci frôle les 6 %.

Pour un investissement locatif à Rennes intra-muros, préférez des quartiers un peu éloignés du centre pour éviter les prix mirobolants. Certains quartiers résidentiels peuvent offrir une meilleure rentabilité qu’en centre-ville.

Investir à Rennes Métropole

La périphérie gagne de plus en plus de popularité auprès des acheteurs comme des locataires. À Rennes, ces communes urbanisées et bien desservies proposent des prix attractifs et un parc immobilier en plein renouveau. Mais quelles les villes à privilégier pour un investissement locatif autour de Rennes ?

Vezin-le-Coquet

C’est à seulement une quinzaine de minutes en voiture du centre-ville de Rennes que se place la commune de Vezin-le-Coquet . Résidentielle, agréable, la commune attire aussi bien les familles que les jeunes actifs, attirés par les prix un plus attractifs que dans l’hypercentre. On y trouve une majorité de secteurs pavillonnaires, de plus en plus investis par les promoteurs de la construction neuve.

Du côté des prix immobiliers, un appartement neuf à Vezin-le-Coquet est accessible dès 4 076 € le m².

Noyal-Châtillon-sur-Seiche

Située au sud de Rennes Métropole, Noyal-Châtillon-sur-Seiche est l’une des autres villes très prisées de la périphérie. Traversée par la Seiche, elle est réputée pour ses grands espaces de nature et ses vestiges de l’histoire bretonne dont des dolmens et menhirs datant de l’Antiquité.

Très demandée pour l’achat en résidence principale, elle est aussi prisée sur le marché locatif au vu de son augmentation importante de programmes immobiliers.

Chantepie

Soucieuse du bien-être de ses habitants, la commune de Chantepie a su conserver un charme rural tout en l’alliant aux services urbains actuels. Résidentielle et appréciée des familles pour son cadre de vie, elle comprend des espaces verts, des commerces ainsi qu’une importante zone commerciale autour de l’allée de Guerlédan.

Avec 5 126 logements en 2017 (Insee), Chantepie est l’une des localités les plus demandées sur le marché immobilier et notamment au niveau locatif, puisque 45 % des logements y sont occupés par des locataires. Très investie par les constructions immobilières neuves, son nombre d’appartements a augmenté de manière fulgurante et représentent 63 % des biens de Chantepie contre 36 % de maisons.

En termes de transports, la commune est desservie par 4 lignes de bus du réseau STAR. Plusieurs zones commerciales sont présentes en plus de 216 petits commerces. Côté enseignement, Chantepie héberge 4 établissements scolaires dont 2 écoles maternelles et 2 écoles primaires.

“La demande est de plus en plus présente en métropole. Les villes périphériques comme Vezin-le-Coquet, Noyal-Châtillon-sur-Seiche ou Chantepie vont prendre beaucoup de valeur avec le temps. Elles présentent une rentabilité locative vraiment attractive. Investir en 1ère couronne est aujourd’hui le meilleur moyen de se créer un patrimoine sûr.”

Georges DA SILVA ALMEIDA, expert investissement à Rennes

Comment financer son investissement locatif à Rennes

Pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de prévoir le budget adéquat. S’il est possible de financer son projet comptant, le plus souvent, les investisseurs n’hésitent pas à faire une demande crédit. Les taux n’ayant jamais été aussi bas, la demande est d’autant plus importante auprès des banques.

Entre les mois de septembre 2020 et 2021, les taux de crédit immobilier à Rennes ont favorablement évolué :

Durée de l'empruntTaux de crédit immobilier en septembre 2020Taux de crédit immobilier en septembre 2021
15 ans1,18 %0,88 %
20 ans1,44 %1,0 %
25 ans1,95 %1,27 %

La baisse des taux est un véritable levier d’investissement, d’autant plus que les recettes issues d’un investissement locatif à Rennes peuvent en partie rembourser les mensualités d’un crédit immobilier. À noter que plus la période remboursement est courte, plus les taux seront intéressants.

Optimiser le financement de son investissement locatif

Grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière, les contribuables ont la possibilité de réduire le coût de financement de leur investissement. Ces dispositifs, comme la loi Pinel permettent de réduire leurs impôts de manière significative sur plusieurs années. La réduction se fait sur le prix d’achat du logement selon la durée de location choisie.

Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est possible de défiscaliser les loyers en amortissant le bien acquis.

Les 2 dispositifs ne sont pas cumulables et offrent chacun leurs lots d’avantages. Alors quel type de dispositif faut-il choisir son investissement ?

3 aides pour investir à Rennes

© Andrey_Popov - shutterstock

Investir avec la loi Pinel à Rennes

La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus pour investir dans l’immobilier. Elle permet, à l’occasion d’un investissement locatif dans un appartement neuf ou réhabilité, de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Située en zone B1, Rennes Métropole est éligible à la loi Pinel, une des raisons pour lesquelles le parc immobilier rennais ne cesse de se renouveler. Le dispositif a pour objectif de répondre à la demande de logements de proposer des loyers des loyers plafonnés.

Pour le contribuable, le dispositif Pinel va permettre de :

Pour défiscaliser une partie de ses revenus, Daniel a fait le choix de réaliser un investissement locatif à Rennes en loi Pinel. Dynamique et étudiante, Rennes est soumise à une forte demande locative, notamment sur les petites surfaces types studio et T2.

Pour être sûr de trouver rapidement un locataire, Daniel a choisi d’investir dans le quartier Beaulieu , très fréquenté par les étudiants, dans un appartement neuf de 2 pièces. Il devra louer son bien à 10.51€/m², loyer appliqué en zone B1 en 2021 et le louer 6 ans minimum pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal.

Durée de mise en locationMontant de la réduction d’impôt
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

Réaliser un investissement LMNP à Rennes

Tout comme la loi Pinel, la Location Meublée Non Professionnelle est un l’un des dispositifs privilégiés pour faire de l’investissement locatif à Rennes. Considéré comme une activité commerciale, ce statut est accessible à tout contribuable domicilié en France, qui réalise un investissement locatif par l’intermédiaire d’un bail commercial.

Pour un particulier, ce statut permet de générer des revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui pourront être amortis. Ses rentes locatives sont donc défiscalisées.

Pour ce faire, il devra respecter, comme pour la loi Pinel, certaines conditions :

Les logements éligibles peuvent autant faire partie du parc immobilier neuf qu’ancien. Il peut aussi s’agir d’un logement en résidence de services types résidences étudiantes, séniors, affaires ou EHPAD.

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Investir à Rennes en loi Censi-Bouvard

L’investissement locatif en Censi-Bouvard à Rennes peut s’avérer très intéressant notamment grâce au nombre d’étudiants venus étudier dans la métropole. Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux à l’occasion d’un investissement locatif dans une résidence de services.

À Rennes, les étudiants peinent à se loger à chaque rentrée. Actuellement, la métropole comptabilise 7 000 places en résidences universitaires et 4 800 places en résidences services et dans les écoles, des places très vite prises d’assaut ! Selon le média Ouest France, 1 500 logements étudiants devraient être mis en service dès 2023 : l’occasion de réaliser un investissement locatif qui ne subit que très rarement de vacance.

Il s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France ayant investi entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Le principal avantage de la loi Censi-Bouvard pour un investisseur est de pouvoir réduire son impôt à hauteur de 11 % HT du prix d’achat ou de revient d’un logement sur 9 ans, dans une limite de 300 000 € par an. Si la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, il est alors possible de le reporter sur 6 ans.

Autre avantage, il est possible de cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard. Toutefois, il n’est pas possible d’amortir le bien qui bénéficie de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard.

Pour réaliser un investissement locatif à Rennes en loi Censi-Bouvard, l’investisseur doit avoir acquis un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services meublée et le louer pour 9 ans minimum. Parmi les résidences éligibles, on retrouve :

Nos conseils pour un investissement locatif réussi à Rennes

© G-Stock Studio - shutterstock

Pour réaliser un investissement locatif pérenne et sécurisé à Rennes, il est conseillé de s’adresser à un expert du marché local.

À travers notre panel de programmes immobiliers neufs en ville et en périphérie, nos courtiers vous proposent le meilleur de la construction neuve à Rennes, éligible en loi Pinel et à l’investissement LMNP.

En plus de profiter d’un accompagnement personnalisé, faire appel à un courtier en immobilier neuf à Rennes vous permet de bénéficier des meilleures offres de nos partenaires.

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Pourquoi investir à Rennes, en résumé...

* source : Le Figaro, toutes les entreprises à Rennes

** source : L'Express, le palmarès des villes où il fait bon travailler