Comment réaliser son Premier Investissement Locatif ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 1. Évaluer sa capacité d'investissement
- Établir Son Bilan Financier
- Calcul du Taux d'Endettement
- Exemple
- Épargne & reste à vivre
- 2.Choisir le meilleur bien
- Le meilleur emplacement
- Proximité des Transports en Commun
- Projets Futurs
- Proximité des Établissements Scolaires
- Les grands employeurs
- Commerces et Services
- Réaménagement et Rénovation
- Profil Démographique
- Prix au Mètre Carré et Rendement
- 3.Financer son premier projet immobilier
- Faire appel à un Courtier en Crédit Immobilier
- Assurance Emprunteur
- Crédit In Fine
- Choisir un régime fiscal adapté
- Loi Pinel
- le statut LMNP
- Le CITE
- Assurer la gestion Locative
- Trouver un Locataire
- La gestion au quotidien
Dans un contexte économique tendu, la pierre est une valeur refuge. L' investissement locatif reste une manière de se constituer un patrimoine et de préparer une retraite complémentaire, affectionnée par les Français.
Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure ? Nous vous guidons pas à pas dans le processus, des prérequis jusqu'à la gestion locative, en passant par la recherche du bien et le financement.
Chaque étape est encadrée par des lois, règlements et textes officiels, qu'il est important de connaître avant d’amorcer son premier investissement locatif !
1. Évaluer sa capacité d'investissement
Le premier indicateur à prendre en compte pour évaluer votre capacité d’investissement est votre taux d'endettement. Depuis les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en France, ce taux a été fixé à un maximum de 35%.
Voici comment vous pouvez précisément évaluer votre capacité d'investissement en vous basant sur cette limite.
Établir Son Bilan Financier
La première étape consiste à faire l'inventaire de vos revenus mensuels. Cela inclut votre salaire net, les revenus issus d'autres investissements, éventuellement des pensions ou rentes, et toute autre source de revenus régulière.
Listez ensuite toutes vos charges fixes mensuelles. Il peut s'agir du remboursement de prêts déjà existants, de vos dépenses obligatoires comme les assurances, les pensions alimentaires versées, etc. afin de déterminer votre taux d’endettement.
Calcul du Taux d'Endettement
Le plus simple pour calculer votre taux d’endettement (qui en 2023 est plafonné à 35%) est d’utiliser notre simulateur en ligne qui peut vous aider à évaluer votre capacité d'investissement et à voir l'impact sur votre taux d'endettement.
La formule pour calculer le taux d'endettement est la suivante :
Taux d’endettement = Total des charges fixes⁄Total des revenus x 100
Exemple
Supposons que vous ayez un revenu net mensuel de 4 000 € et des charges fixes (emprunts, loyers, etc.) de 800 €.
Pour calculer le taux d'endettement avant tout investissement locatif, la formule serait :
Taux d’endettement = 800⁄4000 x 100 = 20%
Si le taux d'endettement maximal autorisé est de 35%, cela laisse une marge de 15% de vos revenus pour un nouvel emprunt.
Pour déterminer le montant maximal des charges fixes additionnelles que vous pouvez supporter sans dépasser le taux d'endettement de 35%, on utilise la formule suivante :
Marge pour nouvel emprunt = (0,35−0,20) × 4000 = 0,15×4000 = 600€
Dans cet exemple, vous pourriez donc théoriquement supporter des charges fixes supplémentaires jusqu'à 600 € par mois sans dépasser le taux d'endettement de 35%.
Épargne & reste à vivre
Il est fortement conseillé de prévoir une épargne de précaution pour couvrir les imprévus comme les réparations urgentes, les périodes de vacance locative, etc. Les experts recommandent d'avoir au moins trois mois de charges en réserve.
Le "reste à vivre", c'est-à-dire la somme qui reste après toutes les dépenses, doit aussi être considéré. Une règle générale est que ce montant doit être suffisant pour maintenir votre niveau de vie actuel. Le reste à vivre minimum est estimé à 400€/personne. Un reste à vivre idéal est quant à lui évalué à 700€/personne.
2.Choisir le meilleur bien
Le meilleur emplacement
“L'immobilier est le coût clé des détaillants physiques. C'est pourquoi comme le dit l'adage : emplacement, emplacement, emplacement.”
Jeff BEZOS.
Comment choisir l’emplacement idéal pour un premier investissement locatif ? Si vous investissez dans un studio étudiant, inutile de préciser que votre appartement devra être situé près des écoles supérieures et des universités. Pour les autres biens, voici quelques incontournables à contrôler avant de choisir votre bien. :
Proximité des Transports en Commun
Un bien situé près des stations de métro, tramway, ou arrêts de bus augmente généralement son attractivité. Cela permet aux locataires de se déplacer facilement, ce qui peut justifier un loyer plus élevé.
Projets Futurs
La construction de nouvelles lignes de métro ou tramway peut être un signal fort d'attractivité future. Il est conseillé de consulter les plans d'urbanisme locaux pour obtenir ces informations.
Proximité des Établissements Scolaires
Si votre cible est constituée de familles, la proximité d'écoles primaires et secondaires de bonne réputation est un atout. Pensez également à contrôler les différents modes de garde possibles aux alentours : crèches, MAM, centre de loisirs, garderies...
Les grands employeurs
Si vous vous lancez dans un premier investissement locatif, veillez à contrôler l’accessibilité et les temps de trajets vers les gros employeurs du secteur. Viser les secteurs d’emploi est le premier rempart contre la vacance locative. À Rennes, choisissez votre appartement T2, T3 ou T4 à moins de 30 minutes du CHU de Pontchaillou (9 900 employés), de la ZAC de Chantepie, de Via Silva ou encore de la zone industrielle de la Janais.
Commerces et Services
Une zone bien pourvue en commerces (supermarchés, pharmacies, etc.) et en services (banques, bureaux de poste) augmente le confort de vie et, par conséquent, l'attractivité du bien. Au-delà des commerces de proximité indispensables, un temps de trajet court vers un hypermarché avec galerie, des clubs de sport, des lieux de divertissement (cinéma, théâtre, école de musique...) sont toujours un plus.
Réaménagement et Rénovation
Les quartiers en cours d’aménagement à l’image de Via Silva à Cesson Sévigné ou de rénovation sont souvent des opportunités d'investissement à ne pas négliger. Ils offrent la perspective d'une valorisation à moyen et long terme.
Profil Démographique
Connaître le profil démographique du quartier (âge moyen, catégories socio-professionnelles, etc.) vous permet d'ajuster votre bien à la demande. Une mixité démographique peut souvent indiquer une plus grande stabilité du marché locatif, car elle élargit le pool de locataires potentiels. Un quartier avec une population vieillissante peut indiquer un marché en déclin, où les propriétés pourraient perdre de la valeur à long terme. Dans les zones à forte concentration de familles, les logements plus grands et les maisons peuvent être plus recherchés. Un faible taux de vacance locative est généralement un bon indicateur de la demande. De nombreux portails immobiliers offrent des statistiques à ce sujet.
Prix au Mètre Carré et Rendement
Comparer le prix au mètre carré et le rendement locatif moyen du quartier aux zones environnantes peut fournir des indications sur le potentiel de rentabilité.
Commencez par consulter des sources fiables en matière de prix de vente des biens immobiliers sur le quartier ciblé :
- Registres de transactions des notaires,
- Observatoires locaux de l'immobilier,
- Rapports d'agences immobilières,
- Plateformes en ligne spécialisées.
Sélectionnez les biens similaires en termes de surface, d'équipements et de localisation. Calculez la moyenne des prix de vente des biens sélectionnés. Divisez ce chiffre par la surface moyenne des biens pour obtenir un prix moyen au m².
3.Financer son premier projet immobilier
Financer un investissement locatif peut paraître complexe, surtout pour un investisseur novice. Sachez en premier lieu que le crédit sans apport n’existe quasiment plus. Un apport minimum de 10% du prix du bien sera exigé d’une large majorité de banques.
Obtenir un prêt immobilier pour investissement locatif n'est pas tout à fait la même chose que pour une résidence principale. L'une des particularités majeures est la manière dont les loyers futurs ou actuels sont pris en compte dans le calcul de la solvabilité et du taux d'endettement.
Les banques prennent généralement en compte une portion des loyers futurs ou actuels pour calculer la capacité d'emprunt. Ce pourcentage varie selon les établissements mais se situe souvent entre 70% et 80%.
Certaines banques peuvent proposer des taux d'intérêt légèrement plus élevés pour les prêts destinés à l'investissement locatif, en raison du risque perçu comme plus important.
Faire appel à un Courtier en Crédit Immobilier
Un courtier vous aide à obtenir le meilleur taux d'emprunt et à comparer les offres de différentes banques. Cette expertise peut être particulièrement utile pour un premier investissement locatif. Il peut négocier des taux plus avantageux au vu de sa connaissance des tarifs et des banques de votre périmètre. Il vous fera également gagner un temps précieux en gestion administrative.
Selon des données du marché français, la rémunération moyenne d'un courtier en prêt immobilier se situe aux alentours de 1% du montant total du prêt accordé. Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, la commission moyenne serait de 2 000 €.
Assurance Emprunteur
Toutes les banques imposent de souscrire à une assurance emprunteur lors de la contraction d’un prêt immobilier. La loi du 28 février 2022 dite Loi Lemoine ouvre la possibilité de résilier et de changer à tout moment d'assurance emprunteur, sans frais.
Crédit In Fine
Ce type de crédit vous permet de ne payer que les intérêts durant la durée du prêt et de rembourser le capital en une seule fois à la fin. Ce modèle peut être intéressant pour les investisseurs qui anticipent une hausse de leurs revenus. Il est toutefois réservé aux ménages fortement imposables.
Choisir un régime fiscal adapté
La fiscalité est un volet non négligeable de l'investissement locatif. Selon le type de location (meublée ou non-meublée), les revenus locatifs ne sont pas imposés de la même manière. Il existe également des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel pour l'immobilier neuf ou le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Loi Pinel
Ce dispositif vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 17.5% en 2023, si vous investissez dans un appartement neuf en zone tendue et que vous louez le bien pendant une durée minimale de 6 ans. La réduction d'impôt varie selon la durée de location .
le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France offre plusieurs avantages fiscaux. Il permet notamment d'amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi les revenus locatifs imposables.
Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% pour les revenus annuels inférieurs à 72 600 €, et le régime réel qui permet de déduire les charges réelles. Ce statut est compatible avec différents types d'investissements immobiliers et peut permettre la récupération de la TVA dans certains cas.
Le CITE
Le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique peut aussi être envisagé si des travaux de rénovation énergétique sont prévus sur le bien acquis.
Assurer la gestion Locative
Trouver un Locataire
Une fois le bien en votre possession, il faudra trouver un locataire. Cela implique une connaissance des documents légaux obligatoires comme le bail de location et l'état des lieux. Ces documents sont faciles à
La gestion au quotidien
La gestion locative peut être assurée de manière autonome ou en passant par une agence. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, mais toutes deux exigent un suivi régulier.
Elle englobe toutes les activités nécessaires pour louer un bien immobilier et en assurer le bon fonctionnement. Cela comprend la recherche et la sélection des locataires, la rédaction du bail, le suivi des paiements de loyers et de charges, la gestion des travaux d'entretien ou de réparation, ainsi que la régularisation des charges et le renouvellement des baux.
Elle implique également le respect des obligations légales, comme la déclaration fiscale des revenus locatifs.
