Rennes centre ancien : L'opération de réhabilitation de logements bat son plein

Hervé Koffel

le 07 mai 2025

[ mis à jour le 07 mai 2025 ]

Alors que la construction de logements neufs à Rennes essaie tant bien que mal de répondre à la demande grandissante, l'offre patauge toujours et doit trouver un moyen de sortir la tête de l'eau.

Le centre historique de Rennes, riche de près de 1 600 immeubles, abrite autant de patrimoine que de fragilités. Pour enrayer le déclin sans chasser les habitants, la Ville a lancé en 2011 l’opération « Rennes Centre Ancien » pour rénover des milliers de logements jusqu'en 2030.

Le programme articule trois priorités : sécuriser le bâti, améliorer la performance énergétique et maintenir des loyers ou des prix d’acquisition accessibles. Cette opération de longue haleine réunit plusieurs acteurs locaux et s’inscrit aussi dans l’échéance législative qui interdira progressivement la location des passoires énergétiques. Nous verrons ici les ressorts financiers, les chantiers emblématiques et les défis encore à relever pour conjuguer sauvegarde patrimoniale et droit au logement.

Fragilité du centre ancien de Rennes : Un diagnostic alarmant qui a déclenché la mobilisation

Le rapport Tattier : point de bascule (2008)

Au tournant des années 2000, le centre ancien de Rennes porte encore les stigmates d’incendies – notamment celui de 1720 – et d’interventions parfois maladroites du XXᵉ siècle. Mais c’est un audit commandé par la Ville, remis en 2008 par l’architecte urbaniste Robert Tattier, qui dresse pour la première fois un état des lieux exhaustif : 1 600 immeubles sont recensés à l’intérieur du périmètre historique, dont 660 considérés comme dégradés et 300 classés « extrêmement dégradés ».

Le rapport pointe des pathologies graves : pans de bois vermoulus, réseaux électriques obsolètes, cages d’escalier à la lisière de l’insalubrité. S’y ajoutent les conséquences sociales d’une vacance croissante : logements inoccupés, commerces murés, sentiment d’abandon des riverains.

Le risque est d'abord patrimonial, puisque des immeubles classés ou inscrits au Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) pourraient disparaître ; mais aussi sanitaire, car la multiplication des installations précaires favorise les incendies et les effondrements. Les élus prennent acte : sans intervention publique, la spirale de dégradation s’accélérera, poussant les ménages modestes hors du cœur de ville.

De la prise de conscience à la première tranche (2011-2016)

Trois ans plus tard, Rennes lance « Rennes Centre Ancien I ». L’opération, pilotée par l’aménageur public Territoires, couvre 65 hectares de rues médiévales dont la moitié est déjà protégée par le PSMV. La méthode combine accompagnement technique des copropriétaires, aides financières graduées et prescriptions architecturales.

Les résultats se mesurent dès 2016 : les rues les plus atteintes – Saint-Melaine, Pont-aux-Foulons, Antrain – voient réapparaître échafaudages et filets de protection. Surtout, la vacance résidentielle recule : les logements remis sur le marché accueillent étudiants, jeunes actifs et familles attirés par des loyers maîtrisés ou des conditions d'accession aidée.

De l’urgence sanitaire à une stratégie urbaine élargie

Le passage d’une logique de « sauvetage » à une politique urbaine plus globale se concrétise lorsque la municipalité inscrit la réhabilitation dans le Programme local de l’habitat (PLH) 2015-2025. L’équation est complexe : il faut protéger le bâti, répondre à la pénurie de logements, réduire les consommations d’énergie et maintenir une mixité sociale malmenée par la flambée des prix. Rennes choisit une batterie d’outils :

• Logements sociaux conventionnés
• Logement locatif intermédiaire (LLI)
• Bail Réel Solidaire (BRS)

©Mariusz Lopusiewicz

Gouvernance et leviers financiers du plan de rénovation

Partenaires publics et privés

La réhabilitation du centre ancien s’appuie sur une alliance stable entre plusieurs niveaux de collectivités et des opérateurs spécialisés. Aux côtés de la Ville de Rennes, la Métropole joue le rôle d’assembleur financier tout en s’assurant que l’opération reste cohérente avec le Programme local de l’habitat (PLH).

Territoires, l’aménageur public créé par les collectivités, est chargé de décliner la stratégie : repérage des copropriétés prioritaires, assistance juridique, gestion de chantier et suivi des délais.

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) intervient en subventionnant les travaux liés à la lutte contre l’insalubrité, tandis que la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) apporte des avances remboursables à faible taux.

Enfin, lorsque les immeubles comportent du commerce en rez-de-chaussée, la Chambre de commerce et d’industrie et la société d’économie mixte Destination Rennes accompagnent les porteurs de projets pour maintenir une offre commerciale de proximité.

Un investissement public massif

Entre 2011 et 2023, les partenaires publics ont injecté 65 millions d’euros pour restaurer plus de 250 immeubles, soit près de 2 000 logements et 200 locaux commerciaux. Les aides sont modulées : jusqu’à 40 % du coût des travaux pour les parties communes, complétés par des subventions spécifiques pour la mise aux normes électriques ou la restauration des pans de bois classés au titre des monuments historiques.

Pour inciter les copropriétaires privés, la Ville applique un principe de « reste à charge acceptable » ; au-delà d’un certain seuil—souvent fixé à 250 €/m² après subventions—elle propose des avances sans intérêt remboursables lors de la revente du bien.

La troisième tranche (2023-2031) mobilisera de nouveaux crédits. Les documents de travail évoquent une enveloppe de 45 millions d’euros, dont 20 % destinés aux améliorations énergétiques : isolation par l’intérieur compatible avec les structures en bois, vitrages performants préservant l’aspect des menuiseries d’époque, chaudières à condensation ou raccordement au réseau de chaleur.

La Métropole assure que ces investissements restent soutenables grâce, d’une part, à la mutualisation avec d’autres programmes (Plan climat-air-énergie territorial, contrat de relance et de transition écologique) et, d’autre part, à la valorisation future des loyers ou des cessions en BRS.

Outils juridiques et économiques

Trois instruments forment la colonne vertébrale financière :

Logements sociaux conventionnés (PLAI, PLUS et PLS) :

Lorsque la collectivité devient propriétaire d’un immeuble très dégradé, elle le confie à un bailleur social. Le bailleur bénéficie de financements de la Caisse des Dépôts et d’une TVA à 5,5 %.

Loyers locatifs intermédiaires (LLI) :

Destinés aux étudiants ou jeunes actifs, les LLI restent en deçà du marché tout en restant au-dessus du parc social, autour de 12 €/m² contre 17 €/m² dans le privé. Cette catégorie permet une rentabilité suffisante pour attirer des investisseurs privés, notamment dans les copropriétés dont la structure financière ne justifie pas une maîtrise d’ouvrage publique. Pour rappel, le LLI est désormais accessible aux particuliers par le biais de l'investissement locatif en SCI.

Bail réel solidaire (BRS) :

Entré en vigueur à Rennes en 2021, il dissocie le foncier du bâti : l’habitant achète les murs mais verse une redevance symbolique pour le terrain, propriété de l’Office foncier solidaire. Le résultat est une baisse de 30 % à 50 % du prix d’achat. Sur la tranche III, 57 des 600 logements réhabilités seront vendus sous ce régime, ciblant prioritairement les classes moyennes dont le revenu mensuel se situe, pour un couple avec deux enfants, sous le plafond de 7 500 € net.

Ces dispositifs se combinent à des mesures fiscales classiques : déficit foncier pour les bailleurs privés, TVA à 10 % sur les travaux de rénovation, primes « MaPrimeRénov’ » adaptées aux copropriétés. L’empilement permet de bâtir un modèle économique où la subvention publique initiale est progressivement relayée par les loyers, les redevances ou les remboursements lors des reventes.

©Busra Ispir

Chantiers emblématiques : quand la pierre raconte la métamorphose

11, place des Lices : six appartements sociaux au cœur des halles

Sur la lisière ouest du marché des Lices, l’imposante façade à pans de bois du n° 11 semblait condamnée à l’étayage permanent depuis plusieurs années. Les ingénieurs du bureau d’études missionné par Territoires ont diagnostiqué un affaissement de plus de huit centimètres sur la poutre maîtresse, conjugué à des réseaux électriques d’un autre âge.

Le chantier engagé en 2024 mobilise 2,8 millions d’euros : 65 % pour la consolidation (micro-pieux, injection de résine, reprise de charpente) et 35 % pour la création de six appartements 2-pièces de 40 m² chacun. Tous seront conventionnés en logement social, loués 361 € mensuels hors charges, avec un bail minimum de six ans. En rez-de-chaussée, 120 m² sont réservés à une activité de restauration ; un appel à projets spécifique imposera une amplitude horaire compatible avec les riverains.

L’isolation se fait par l’intérieur : panneaux de fibre de bois de 140 mm et enduit chaux-chanvre laissés apparents dans les circulations. Les premières simulations thermiques annoncent une étiquette C, rare pour un bâtiment de 1680. Livraison prévue au premier trimestre 2026.

14, rue d’Antrain : le bail réel solidaire à l’épreuve du bâti ancien

Deux cents mètres plus au nord, l’ancienne auberge du XVIIᵉ siècle a vécu plusieurs vies : guinguette, librairie, puis disquaire. Rachetée via une procédure d’expropriation pour insalubrité, elle a bénéficié de 1,2 million d’euros de travaux, dont 410 000 € de subventions Anah pour la structure et l’accessibilité . Le programme final compte trois logements : un studio en loyer intermédiaire et deux appartements en bail réel solidaire. Exemple concret : un appartement 3 pièces de 56 m² vendu 196 000 €, soit 3 500 €/m², quand le marché avoisine 5 000 €/m² .

L’acquéreuse, Claire Guitteaud, souligne l’intérêt du dispositif : « Je vis en centre-ville pour un prix que je pensais réservé à la périphérie ». Les cloisons ont été remontées en ossature bois remplie de paille compressée, et toutes les peintures sont biosourcées. Pour respecter la façade classée, les menuiseries extérieures reproduisent les profils anciens mais intègrent un double vitrage krypton low-e.

14/16, rue Pont-aux-Foulons : loyers étudiants maîtrisés

Dans cette ruelle étroite proche de la place Sainte-Anne, la Ville a misé sur le segment étudiant. Après trois ans de travaux, quatre logements locatifs intermédiaires accueillent depuis septembre 2024 des locataires de moins de 28 ans. Les loyers sont plafonnés à 12 €/m², contre 17 €/m² en moyenne dans l’hyper-centre.

Chaque studio dispose d’une mezzanine optimisant les 24 m² au sol. Les travaux ont porté sur la sécurisation incendie (sprinklage des combles) et l’installation d’une VMC double flux. La municipalité note déjà un effet « parcours résidentiel » : une étudiante sortie de l’école d’architecture a quitté les lieux pour un BRS, laissant la place à une nouvelle inscrite.

© FXQuadro - shutterstock

Patrimoine, environnement et savoir-faire local

L'exigence de ces 3 opérations est de conserver la lisibilité historique en prenant bien soin de répondre aux normes de 2030. Au-delà des chiffres, plusieurs tendances se dégagent :

• Méthodes douces de stabilisation : la résine expansive à la place des longrines béton, pour éviter d’alourdir les fondations.
• Matériaux biosourcés : chanvre, ouate de cellulose, enduits à la chaux compatibles avec la respiration des murs.
• Biodiversité intégrée : nichoirs à martinets sur la façade nord du 11 place des Lices ; toitures végétalisées légères rue d’Antrain.
• Artisanat régional : charpentiers du pays de Fougères, ferronniers de Vitré ; la commande publique participe au maintien des compétences.

L'opération rennaise montre qu’un bâti fragile peut devenir le laboratoire d’une réhabilitation bas carbone, sans renoncer à l’abordabilité. Les trois chantiers constituent aussi un étalon financier : 2 800 €/m² de coût de revient en moyenne, contre 3 300 €/m² dans la construction neuve, un écart contenu grâce aux subventions et à la revente BRS.

Cette maîtrise des coûts est essentielle : depuis début 2025, les passoires thermiques classées G sont interdites à la location, plaçant la pression sur les propriétaires privés qui n'ont pas accès à la même palette d’aides.

Rénovation du centre ancien de Rennes : Loger au juste prix

Baisse mesurable des loyers et des prix d’acquisition

Les indicateurs financiers des opérations livrées confirment un fléchissement tangible du coût de l’habitat en centre-ville. Pour le parc locatif, nous avons déjà cité plus haut le loyer unique de 361 € pour un T2 de 40 m² place des Lices, soit 9,02 €/m², loin des 17 €/m² constatés dans le privé rennais.

Les logements pour les étudiants rue Pont-aux-Foulons sont plafonnés à 12 €/m², limite haute fixée par la grille nationale des LLI mais encore 30 % en dessous du marché local.

Côté accession, le BRS fait figure de levier décisif avec un écart de prix de 30 % à 40 % créé par la dissociation foncier/bâti, qui démontre la capacité de la puissance publique à agir sur les prix sans intervenir sur la valeur de marché.

Diversité sociologique des publics accueillis

• Jeunes actifs : prioritairement ciblés par les studios et T2, ils représentent le premier maillon du parcours résidentiel et injectent de la consommation quotidienne dans le tissu commercial historique.
• Étudiants : présents dans le segment LLI, ils stabilisent une demande saisonnière souvent captée par le meublé touristique.
• Ménages moyens : bénéficiaires du BRS, éligibles jusqu’à 7 500 € de revenus mensuels pour un couple avec deux enfants, soit 90 % de la population rennaise selon les barèmes étatiques .
• Familles : accueillies dans les opérations de fusion d’appartements (exemple rue des Carmes), elles contribuent à équilibrer la pyramide des âges d’un centre historique parfois dominé par la population étudiante.

Une pluralité sociale renforcée par la programmation commerciale : le rez-de-chaussée du 11 place des Lices doit accueillir une restauration « à prix modéré », tandis que rue d’Antrain, la cellule rénovée accueillera un commerce de bouche sélectionné via un appel à projets incluant un plafond de loyer.

©Artens -Shutterstock

Parcours résidentiel et pouvoir d’achat

En conjuguant loyers maîtrisés et baisse du coût d’achat, l’opération impacte directement le pouvoir d’achat. Un ménage louant un T2 social paie environ 300 € de moins par mois que sur le marché classique ; sur un an, l’économie équivaut à une mensualité de prêt immobilier d’un bien périphérique.

Pour les accédants BRS, la décote constatée libère en moyenne 84 000 € de capacité d’emprunt ; la différence est souvent réorientée vers la rénovation intérieure, l’équipement du logement ou la consommation locale. Le parcours résidentiel est fluide : une étudiante partie du LLI rue Pont-aux-Foulons a basculé vers un achat en BRS, illustrant la complémentarité des dispositifs.

Effet levier sur l’économie locale et l’emploi

L’enquête conduite par la Fédération française du bâtiment Bretagne recense 48 entreprises artisanales mobilisées sur les chantiers de la Phase II ; 72 % d’entre elles sont situées dans un rayon de 50 km. Les métiers sollicités couvrent la charpente traditionnelle, la taille de pierre, le plâtre-chaux, mais aussi la mise en œuvre de matériaux biosourcés.

Chaque million d’euros investi génère, selon l’Insee, 11 emplois équivalents temps plein sur un an ; appliqué aux 2,8 M€ du chantier des Lices, le ratio atteint 30 emplois directs et indirects.

Le commerce bénéficie également de la requalification : la remise en activité de 200 locaux depuis 2011 limite l’évasion commerciale vers les centres périphériques et conforte la fréquentation piétonne. Le chiffre d’affaires cumulé des commerces réhabilités a progressé de 18 % entre 2018 et 2024, selon la société Destination Rennes. Enfin, la sécurisation thermique des immeubles réduit la précarité énergétique : les simulations de l’Agence locale de l’énergie estiment une division par deux de la facture de chauffage pour un T2 social en classe C par rapport à une étiquette F.

Défis 2024-2034 : vers des logements patrimoniaux, durables et sobres

Objectifs de la tranche III (2023-2031) : consolider sans dénaturer

La troisième étape de l’opération Rennes Centre Ancien cible cent immeubles supplémentaires, équivalant à quelque 600 logements réhabilités entre 2023 et 2031. Dans le cahier des charges voté au conseil métropolitain, deux critères se détachent : « empreinte carbone réduite » et « biodiversité intégrée ».

Concrètement, chaque permis de construire impose l’installation d’au moins deux nichoirs à oiseaux ou chauves-souris pour dix logements, la récupération d’eau de pluie pour l’arrosage d’éventuels patios et l’emploi minimal de 50 % de matériaux biosourcés pour l’isolation (chanvre, laine de bois, ouate de cellulose).

© Atosan - Shutterstock

Échéances réglementaires : l’ombre portée de la loi « Climat et résilience »

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location ; le seuil passera aux étiquettes F en 2028 puis E en 2034. Or, le centre ancien concentre 71 % de « passoires thermiques ».

Pour éviter une hémorragie de logements locatifs, la Ville élabore un dispositif de « DPE progressif » : elle cofinance jusqu’à 60 % des travaux d’isolation lorsque le propriétaire s’engage à atteindre la classe D dans un délai de cinq ans et à maintenir son loyer sous un plafond indexé sur l’IRL.

Cependant, nombre de copropriétaires déjà sollicités pour la consolidation structurelle devront réaliser deux chantiers en parallèle pour rester dans les clous.

Volatilité des coûts et soutenabilité financière

Entre 2021 et 2024, l’indice national du coût de la construction a gagné 16 %. Sur les chantiers du centre ancien, la hausse est plus marquée : +23 % pour la charpente traditionnelle, +28 % pour la pierre de taille, selon la Fédération du bâtiment Bretagne.

La Phase III table sur un budget public indicatif de 45 M€ ; or, si l’inflation des matériaux devait se maintenir à 5 % l’an, l’enveloppe risquerait d’être insuffisante de 8 M€ d’ici 2031. La Métropole planche donc sur trois outils complémentaires :

• Obligations vertes locales : emprunt obligataire réservé aux épargnants bretons, plafonné à 500 € par souscripteur.
• Revente de droits à construire sur les rares dents creuses du centre, reversée au fonds de réhabilitation.
• Partenariats énergétiques : en échange du financement d’une pompe à chaleur collective, un fournisseur d’énergie bénéficie d’un contrat d’exploitation garanti dix ans.

Acceptabilité sociale et participation citoyenne

La réussite de la tranche III dépend aussi de l’adhésion des habitants. Les ateliers de concertation menés en 2024 ont révélé deux attentes majeures : la limitation des nuisances de chantier et la transparence des loyers futurs.

En réponse, la Ville promet un « calendrier chantier » public mis à jour mensuellement et la publication en open data des loyers pratiqués dans les immeubles subventionnés, afin de lever toute suspicion de spéculation. Une maison du projet ouvrira en 2026 place Sainte-Anne pour exposer maquettes, matériaux et fiches étiquette-énergie des opérations en cours.

Réplicabilité : un modèle breton exportable ?

Rennes se présente déjà comme le premier bassin de production nationale du bail réel solidaire : 1 700 logements livrés depuis 2021, soit un quart du total français. Les élus nantais et bordelais observent la formule ; néanmoins, deux problématiques apparaissent : la nécessité d’un foncier public suffisant pour loger l’Office foncier solidaire, et l’obligation d’une ingénierie publique (Territoires) capable de suivre des copropriétés diffuses. Rennes dispose de ces atouts ; d’autres métropoles pourraient ne pas réunir le même triptyque (volonté politique, foncier disponible, opérateur dédié).

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