Accession aidée à Rennes : Quelles aides ? Pour qui ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- L’accession sociale à Rennes Métropole : Qui peut en bénéficier et comment ?
- L’accession sociale c’est quoi ?
- Qui peut en bénéficier ?
- Quels logements et à quel prix ?
- Comment acheter en accession sociale ?
- Premier dispositif d’accession aidée à Rennes : L'Accession à prix maîtrisés
- Quels logements et à quel prix ?
- Qui peut en bénéficier ?
- Quelles aides à l’achat sont cumulables avec l’accession aidée à Rennes ?
- Aides locales de Rennes Métropole
- Le Bail Réel Solidaire : posséder les murs mais pas le terrain
- Qui peut en bénéficier ?
- Quels logements et à quel prix ?
- Comment bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Début 2024, le marché immobilier est marqué par une hausse fulgurante des taux d'intérêt en 2023, une augmentation des prix de l'immobilier à Rennes de 47% en 5 ans. La hausse des salaires d’une large majorité de ménages étant totalement décorrélée de ces premiers facteurs, l’accession aidée peut débloquer un certain nombre de dossiers de candidats à l’achat immobilier.
À Rennes, elle prend trois formes : l’accession sociale à la propriété, le bail réel solidaire et l’accession à prix maitrisés. Focus
L’accession sociale à Rennes Métropole : Qui peut en bénéficier et comment ?
L’accession sociale c’est quoi ?
L'accession sociale à Rennes, notamment via le dispositif PSLA, représente une opportunité précieuse pour les ménages à revenus modestes de devenir propriétaires dans des conditions avantageuses.
En plafonnant les prix de vente et en offrant des aides spécifiques, Rennes Métropole s'engage à favoriser l'accès à la propriété tout en assurant une mixité sociale au sein de son territoire.
Les avantages de ce dispositif incluent notamment l'absence de déblocage de fonds durant la phase de construction, un prix de vente plafonné, une TVA réduite à 5.5%, ainsi qu'une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans suivant l'achèvement du logement.
Les participants peuvent également bénéficier d'une aide de Rennes Métropole sous certaines conditions, ainsi que de garanties de rachat et de relogement en fonction des ressources.
Qui peut en bénéficier ?
Ce dispositif s'adresse à ceux qui souhaitent devenir propriétaires d'un appartement mais dont les revenus ne suffiraient pas pour un achat dans le secteur privé. Pour être éligibles, les ménages doivent :
- Acheter leur résidence principale,
- Être primo-accédant, c'est-à-dire n'ayant jamais possédé de bien immobilier auparavant,
- Résider ou travailler dans une commune de la Métropole de Rennes (pour au moins un membre),
- Ne pas être propriétaires d'un autre bien immobilier,
- Être bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
- Avoir des revenus fiscaux de référence n-2 ne dépassant pas les plafonds de ressources PSLA au 1er janvier 2023,
| Composition du Ménage | Revenus Nets Mensuels (€) | Revenus Fiscaux de Référence N-2 (€/an) |
|---|---|---|
| Personne seule | 2 193 | 23 688 |
| Ménage sans enfant | 2 924 | 31 588 |
| Ménage avec 1 enfant | 3 383 | 36 538 |
| Ménage avec 2 enfants | 3 748 | 40 488 |
| Ménage avec 3 enfants et plus | 4 113 | 44 425 |
Quels logements et à quel prix ?
Les logements concernés par ce dispositif doivent répondre aux normes de qualité et de confort de la certification «Habitat et Environnement», assurant une haute performance énergétique et une consommation d'énergie réduite.
Les prix de vente sont plafonnés par Rennes Métropole pour garantir leur accessibilité. Pour les appartements, le prix moyen varie entre 2 100 € et 2 460 € par mètre carré de surface habitable (SHAB), et à 2 000 € dans les communes classées en zones B2 et C.
Pour les maisons, le prix maximum pour un T4 (d'au moins 85 m²) est de 185 000 € TTC, et de 200 000 € TTC pour un T5 (d'au moins 100 m²), avec des prix légèrement inférieurs dans les zones B2 et C. Une aide forfaitaire de 4 000 € est également accordée aux ménages (hors personnes seules) achetant dans ces zones.
Comment acheter en accession sociale ?
Les futurs acquéreurs intéressés par l'accession sociale doivent retirer et constituer un dossier de demande auprès des promoteurs commercialisant des logements sous ce dispositif. Les pièces requises incluent :
- une simulation de prêt attestant de l'octroi du PTZ,
- les deux derniers avis d'imposition,
- les douze derniers bulletins de salaire,
- une copie du livret de famille,
- et la dernière quittance de loyer.
L'attribution d'un logement en accession sociale est décidée par une commission tripartite composée de la commune, du promoteur, et de Rennes Métropole.
Le processus se déroule en trois phases principales. Tout d'abord, la constitution du dossier et l'étude de celui-ci avec un service commercial, incluant un préaccord de financement d'une banque partenaire.
Ensuite, la phase locative commence avec la signature du contrat de location-accession, durant laquelle l'acquéreur paie une redevance comprenant une part locative et une part acquisitive, cette dernière constituant une épargne pour l'achat du logement. Cette phase d'entraînement peut durer de 6 mois à 2 ans.
Enfin, la phase acquisitive est initiée par l'acquéreur qui décide de lever l'option d'achat, nécessitant la constitution d'un nouveau dossier de financement et la signature définitive chez le notaire pour devenir propriétaire.
Premier dispositif d’accession aidée à Rennes : L'Accession à prix maîtrisés
L'accession à prix maîtrisés à Rennes est une initiative collaborative entre les collectivités publiques et les promoteurs immobiliers, visant à offrir des logements neufs à des prix abordables, principalement sous forme d'appartements.
La vente de terrains à bas coût aux promoteurs, en échange de la commercialisation de logements à des tarifs inférieurs au marché, est un pilier de ce programme. En fixant des plafonds de prix pour les logements neufs et en offrant des conditions financières avantageuses, ce dispositif joue un rôle crucial dans la promotion de la mixité sociale et le développement urbain équilibré.
Ce dispositif est une réponse à la tension croissante sur les marchés immobiliers des grandes métropoles, y compris Rennes.
Quels logements et à quel prix ?
Les appartements neufs à prix maîtrisés sont proposés à des tarifs intermédiaires, ni tout à fait ceux du marché privé ni ceux de l'accession sociale, avec un plafond de 2 800 €/m² de surface habitable, parking inclus.
Dans certains quartiers prioritaires ou en zone ANRU, comme Villejean ou Le Blosne, la TVA est réduite à 5,5%, abaissant le prix maximum à 2 462 €/m². Cette stratégie tarifaire favorise l'accessibilité à la propriété tout en stimulant la revitalisation urbaine et la mixité sociale.
Qui peut en bénéficier ?
Pour prétendre à un logement à prix maîtrisé, les acheteurs doivent respecter plusieurs critères :
- Être primo-accédants, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaires durant les deux dernières années,
- Acquérir le logement comme résidence principale,
- S'engager à occuper le bien comme résidence principale pendant au moins dix ans, sous peine de restrictions sur la location, la vente, ou l'affectation à un autre usage,
- Ne pas dépasser les plafonds de ressources définis pour le PTZ, avec Rennes située en zone B1 de tension immobilière.
| Nombre de personnes dans le foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 37,000€ | 30,000€ | 27,000€ | 24,000€ |
| 2 personnes | 51,800€ | 42,000€ | 36,000€ | 33,000€ |
| 3 personnes | 62,900€ | 51,000€ | 44,000€ | 40,000€ |
| 4 personnes | 74,000€ | 60,000€ | 52,000€ | 48,000€ |
| 5 personnes et plus | 85,100€ | 69,000€ | 60,000€ | 55,000€ |
Quelles aides à l’achat sont cumulables avec l’accession aidée à Rennes ?
Le dispositif de prix maîtrisés à Rennes est compatible avec le PTZ, permettant aux ménages d'optimiser leur financement pour l'achat d'une résidence principale. Le PTZ, destiné aux primo-accédants pour l'achat d'un bien neuf, couvre jusqu'à 40% du montant de l'achat sans intérêts. D'autres aides, comme le Prêt Social Location-Accession (PSLA) et le Bail réel solidaire (BRS), complètent l'offre d'accession à la propriété à Rennes, chacune avec ses conditions de ressources spécifiques.
Aides locales de Rennes Métropole
À Rennes, l'accession aidée est conçue pour faciliter l'achat de logements neufs par des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Plusieurs aides peuvent être cumulées avec l'accession aidée pour rendre l'achat immobilier encore plus accessible. Voici les principales aides cumulables :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Le PTZ est une aide de l'État destinée à financer une partie de l'achat ou de la construction d'un premier logement, sans intérêts. Il est particulièrement adapté aux primo-accédants et peut être cumulé avec l'accession aidée pour augmenter le financement disponible sans alourdir les charges de remboursement.
- Aide de Rennes Métropole: Si vous remplissez les conditions requises pour le Prêt Social Location-Accession (PSLA), vous avez également la possibilité de profiter d'un soutien financier additionnel de la part de Rennes Métropole. Cette subvention, destinée à faciliter l'acquisition de votre logement, est attribuée lors de l'achat et son montant est ajusté selon le nombre d'enfants dans le foyer : Un montant de 4 000 € est accordé aux familles ayant un enfant. Les familles avec deux enfants reçoivent une aide de 6 000 €. Pour les ménages comptant trois enfants ou plus, l'aide s'élève à 8 000 €.
- TVA réduite : Pour certains programmes immobiliers neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) situés dans des zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou des quartiers prioritaires de la politique de la ville, il est possible de bénéficier d'une TVA à taux réduit. Cette réduction de TVA peut s'appliquer en complément de l'accession aidée.
Depuis le 1er janvier 2024, le PTZ est ouvert à six millions de foyers supplémentaires, grâce à une augmentation des plafonds de revenus. Pour une personne seule dans une grande ville, le seuil de revenus nets mensuels pour bénéficier du PTZ est passé de 1 830 euros à 2 080 euros. Pour un couple avec deux enfants, ce seuil augmentera pour atteindre 8 160 euros nets par mois.
En outre, la part du projet immobilier finançable par le PTZ augmentera, passant de 40% à 50% de la somme empruntée. Cette mesure vise à réduire le coût global du crédit et à permettre aux emprunteurs d'accéder à un montant de prêt plus élevé. Pour les locataires de logements sociaux souhaitant acheter leur résidence principale, le PTZ pourra désormais couvrir jusqu'à 20% du montant emprunté, contre 10% auparavant.
Le Bail Réel Solidaire : posséder les murs mais pas le terrain
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une initiative innovante mise en place à Rennes pour faciliter l'accès à la propriété aux ménages aux revenus moyens. Ce dispositif, introduit en 2016, repose sur une collaboration entre les acquéreurs et un Organisme Foncier Solidaire (OFS), permettant d'acheter un logement à un prix réduit grâce à la dissociation du foncier et du bâti. L'OFS reste propriétaire du terrain tandis que l'acquéreur possède le bâti, contribuant ainsi à une réduction significative du prix d'achat, estimée entre 15 et 30%.
Ensuite, le dispositif offre une exonération partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties, une décision prise par la commune pour alléger les charges fiscales des propriétaires.
De plus, pour les logements neufs acquis sous ce dispositif, une TVA réduite à 5,5% s'applique, diminuant davantage le coût d'achat. Enfin, le BRS inclut des garanties de revente du logement, offrant ainsi une sécurité financière aux acquéreurs en cas de besoin de vendre le bien, ce qui assure une certaine sérénité dans l'investissement immobilier.
Qui peut en bénéficier ?
Pour obtenir un Bail Réel Solidaire (BRS), les candidats doivent suivre un processus spécifique qui commence par vérifier leur éligibilité en fonction des critères définis :
- Les plafonds de ressources sont ajustés selon la composition du ménage et reflètent les revenus fiscaux de l'année N-2, en cours d'actualisation par Rennes Métropole,
- Les bénéficiaires doivent demeurer ou travailler dans une commune de Rennes Métropole et ne pas être propriétaires d'un autre bien immobilier,
- Le logement acquis via le BRS doit être occupé comme résidence principale,
- L'éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) est également requise.
Quels logements et à quel prix ?
Les logements proposés sous le dispositif BRS bénéficient de tarifs très attractifs, rendus possibles par l'économie réalisée sur le coût du foncier. Ces logements sont situés dans des zones dynamiques et attractives de Rennes et des villes de plus de 10 000 habitants au sein de la métropole, telles que Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, et d'autres, offrant ainsi une opportunité unique d'accéder à la propriété dans des secteurs prisés.
À noter que lors de la revente du bien, les conditions et le prix sont encadrés pour garantir la pérennité de l'accession sociale. Le prix de revente est ajusté selon l'indice IRL et peut être valorisé pour les travaux réalisés, assurant ainsi que le logement reste accessible aux futurs acquéreurs éligibles au BRS.
Comment bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Une fois les conditions d’éligibilité vérifiées, les candidats doivent s'adresser à l'Organisme Foncier Solidaire de Rennes Métropole (OFSRM) ou à un promoteur participant au programme BRS pour exprimer leur intérêt et obtenir des informations sur les logements disponibles. Il est conseillé de consulter Rennes Métropole ou les entités spécifiques pour obtenir les plafonds de ressources actualisés et les détails sur les logements éligibles.
Les candidats doivent ensuite constituer un dossier comprenant les justificatifs de revenus, une attestation de non-propriété, et tout document attestant de leur éligibilité au PTZ. Ce dossier sera soumis à l'OFS pour évaluation. Si le dossier est accepté, les candidats pourront procéder à la signature d'un contrat de Bail Réel Solidaire, qui détaille les conditions de la redevance mensuelle pour l'occupation du logement et les modalités de revente.
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