De la réservation à la livraison : Comprendre les appels de fonds en VEFA

Morgane Caillière

le 12 décembre 2023

[ mis à jour le 12 décembre 2023 ]

Acheter un logement en VEFA, c'est un peu comme suivre une recette de cuisine. Il y a des étapes à respecter, des moments clés, et au final, le plaisir de savourer un nouveau chez-vous ! L'achat d'un logement en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) implique un processus de paiement unique, connu sous le nom d'appel de fonds. Petit précis de vulgarisation à usage des acheteurs en immobilier neuf...

L’appel de fond en VEFA, c’est quoi ?

L'appel de fonds est une étape clé dans le processus d'achat d'un bien immobilier en VEFA. Il s'agit d'une demande de paiement envoyée par le promoteur à l'acheteur, correspondant à différentes étapes de la construction du logement. Le paiement du logement ne s'effectue pas en une seule fois mais est échelonné en fonction de l'avancement des travaux.

Quelles sont les étapes clés des appels de fonds en VEFA ?

Contrairement à un achat immobilier classique, l'achat en VEFA implique un paiement progressif, structuré en plusieurs étapes d'appels de fonds, chacune correspondant à un moment clé du processus de construction.

Premier appel de fonds

Au moment de la signature du contrat de réservation, l'acheteur effectue un premier versement. Ce montant varie selon le délai entre la réservation et la signature du contrat de vente en VEFA : 5% du prix total si la signature se fait dans l'année, 2% si elle a lieu entre un et deux ans, et aucun versement n'est nécessaire si plus de deux ans s'écoulent entre ces deux étapes. Ce premier paiement marque l'engagement de l'acheteur et le début du projet.

Appels de fonds intermédiaires

Ces versements sont étroitement liés à l'avancement des travaux.

• Un premier jalon est franchi avec l'achèvement des fondations, moment où 35% du prix total est demandé.
• Le deuxième jalon important est la mise hors d'eau (toiture et fenêtres posées), qui déclenche un paiement de 70% du total.
• Enfin, à l'achèvement de l'immeuble, 95% du prix doit être versé.

Chaque étape nécessite une attestation d'avancement, assurant que les paiements correspondent bien à la progression réelle des travaux.

Dernier Appel de Fonds

Le processus se conclut avec le dernier appel de fonds, correspondant aux 5% restants, exigé lors de la livraison du bien. Ce paiement final est effectué après une vérification minutieuse de la conformité du logement avec les spécifications contractuelles. En cas de non-conformité ou de défauts, l'acheteur a la possibilité de formuler des réserves, influençant potentiellement le paiement final.

Gestion du budget et financement : une organisation au cordeau

Naviguer dans les eaux de la VEFA, c'est aussi maîtriser l'art de la finance et du droit. L'achat en VEFA, avec ses appels de fonds progressifs, implique une gestion financière et légale rigoureuse, tant pour l'acheteur que pour le promoteur.

Stratégie de financement

Pour tout achat en VEFA, vous devez élaborer une stratégie de financement qui commence généralement par l'utilisation de votre apport personnel. Cet apport réduit le montant total du prêt nécessaire et peut influencer favorablement les conditions de votre prêt.

Pensez aides de l’état ou de la région. Les prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou d'autres subventions locales offrent des conditions d’emprunt plus avantageuses. Enfin, le prêt immobilier classique sera évidemment sollicité pour couvrir le reste du coût de l’achat sur plan.

Échéancier prévisionnel

Le promoteur doit vous fournir un échéancier prévisionnel des appels de fonds. Pensez à l'échéancier comme à votre GPS financier. Il vous guide à travers les différentes étapes de paiement, vous aidant à planifier votre budget. Cet échéancier détaille le montant et le timing prévu pour chaque paiement, permettant ainsi une planification financière efficace. Notez bien toutefois que ces dates peuvent varier en fonction de l'avancement réel des travaux.

Intérêts intercalaires

Une particularité du financement en VEFA est l'application des intérêts intercalaires. Il faut comprendre que ces intérêts ne s'appliquent que sur les montants effectivement débloqués et non sur la totalité du prêt dès le début. Cela signifie que vous ne payez d’intérêts que sur les sommes déjà versées, ce qui peut potentiellement représenter une économie significative par rapport à un prêt classique.

Les volets législatifs et légaux des appels de fonds

Les appels de fonds d’un programme immobilier neuf vendu sur plan sont juridiquement très encadrés. Droits, devoirs et documents officiels... on vous dit tout...

Attestation d'avancement des travaux

Ce document, fourni par le maître d'œuvre ou le promoteur, est essentiel pour justifier chaque appel de fonds. Il atteste de l'état d'avancement des travaux et sert de base légale pour la demande de paiement. Cette attestation assure que les paiements sont bien synchronisés avec l'avancement physique du projet.

Sachez que vous êtes en droit de contester un appel de fonds, notamment en cas de non-conformité ou de malfaçons. En cas de litige, une communication formelle, par lettre recommandée, est nécessaire pour notifier les réserves ou les non-conformités.

Par ailleurs, des pénalités de retard peuvent être appliquées si les versements ne sont pas effectués dans les délais convenus. Ces pénalités sont généralement stipulées dans le contrat de vente et peuvent entraîner des coûts supplémentaires.

Nos conseils pratiques pour les acheteurs en VEFA

L'achat d'un bien immobilier en VEFA est un processus complexe qui nécessite une vigilance et une préparation minutieuses de la part de l'acheteur. Voici nos conseils avisés pour naviguer efficacement dans ce processus.

Ne laissez rien passer

Faites appel à un expert

Il peut être judicieux de faire appel à un expert en bâtiment ou à un architecte pour l'inspection, surtout pour la vérification finale avant la livraison. Ces professionnels peuvent identifier des problèmes que l'acheteur pourrait ne pas remarquer. Prendre des photos ou des vidéos lors de l'inspection peut fournir des preuves utiles en cas de non-conformité ou de litige ultérieur.

Communiquez avec votre Banque

• Informez la banque en avance de chaque appel de fonds. La démarche garantit que les fonds seront disponibles au moment nécessaire. Cela évite les retards de paiement qui pourraient entraîner des pénalités.
• Discutez avec la banque des options de paiement des intérêts intercalaires et des modalités de déblocage des fonds. Une manière potentielle d’optimiser le coût total du prêt.
• Maintenez une communication régulière avec la banque tout au long du processus de construction. Mieux vaut s'assurer que toutes les conditions financières sont respectées et que les déblocages de fonds se déroulent sans problème.

Soyez méticuleux lors de l’émission de réserves

Si des différences sont constatées entre le bien livré et le contrat, veillez à bien formuler des réserves par écrit lors de la livraison. Ces réserves doivent être précises et détaillées, mentionnant tous les défauts et non-conformités.

Négociez avec le promoteur les délais pour la réalisation des travaux de correction ou de finition. Ces accords doivent être documentés par écrit.

Notez bien que vous êtes en droit de consigner chez un notaire une partie du paiement final jusqu'à ce que les corrections soient effectuées. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour s'assurer de la légalité de cette démarche.

En suivant ces conseils, les acquéreurs en VEFA peuvent mieux gérer les aspects techniques, financiers et légaux de leur achat, minimisant ainsi les risques et assurant une transaction plus sereine et sécurisée.

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