Déduction et déclaration des intérêts intercalaires en Pinel

Charlotte Costa

le 10 août 2023

[ mis à jour le 10 août 2023 ]

Lorsque vous souhaitez financer votre achat immobilier en VEFA à l’aide d’un emprunt immobilier, vous devez verser chaque mois des intérêts, en supplément du remboursement de votre capital. Ces intérêts ou autrement dits coûts de crédit représentent la rémunération de l’organisme bancaire. Ils sont calculés en fonction du montant et de la durée d’emprunt. En additionnant les intérêts, le capital et le taux d’assurance, vous obtiendrez le montant de vos mensualités de crédit.

Dans le cadre d’une acquisition dans le neuf et plus particulièrement en VEFA, il est possible que vous ayez besoin de débloquer des fonds au fur et à mesure des étapes de la construction. Pour ne commencer à rembourser le capital de votre emprunt bancaire qu’au moment de l’entrée des logements, la solution est d’avoir recours aux intérêts intercalaires.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou que vous faites construire votre maison, plusieurs mois s’écoulent généralement avant que vous puissiez poser vos meubles et déballer vos cartons. Dans la majorité des cas, en attendant l’entrée des lieux, vous restez locataires et vous avez donc un loyer à payer tous les mois.

Si pour certain rembourser ses mensualités de prêt et verser un loyer est compatible avec ses ressources financières, beaucoup de ménages n’ont pas cette opportunité. C’est la raison pour laquelle les banques ont mis en place les intérêts intercalaires permettant de commencer à rembourser son crédit une fois la remise des clés du logement effectuée.

Les intérêts intercalaires sont des frais engendrés par le déblocage de fonds d’un emprunt immobilier en plusieurs fois. Ils correspondent aux appels de fonds émis par le promoteur ou le constructeur et sont adressés directement à votre banque aux différentes étapes de la construction de votre logement. Au fur et à mesure que les sommes sont débloquées, les intérêts intercalaires se cumulent jusqu’à la livraison.

Bien qu’ils représentent un coût supplémentaire dans le financement de votre achat immobilier, les intérêts intercalaires permettent de ne pas se retrouver dans une situation trop oppressante et d’éviter de payer en même temps les mensualités de son crédit et le loyer de sa location.

Échéancier d’appel de fonds VEFA et intérêts intercalaires

Comme nous le disions précédemment, à chaque fois que le promoteur ou constructeur franchit une étape dans la construction du logement et que c’est justifié, des fonds sont débloqués par votre banque pour leur être reversés. Aucune transaction ne passe par votre compte en banque, votre organisme bancaire s’occupe de verser directement l’argent au constructeur.

En fonction de l’avancée du chantier et de la nature des travaux, un barème s’applique pour définir un échéancier des versements qui servira à calculer par la suite le montant des intérêts intercalaires :

• 5 % lors de la réservation du logement
• 30 % à l’achèvement des fondations
• 35 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et étanchéité)
• 25 % à l’achèvement des travaux
• 5 % lors de la remise des clés

L’échéancier présenté est un exemple qui tient compte des montants maximum de dépôts énoncés à l’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il peut être amené à modification selon le budget de votre projet et les conseils de votre banquier.

Peut-on éviter les intérêts intercalaires ?

Nous allons rapidement mettre fin au suspense : il n’y a pas de solution miracle pour éviter les intérêts intercalaires. Il ne faut pas oublier que pendant la construction de votre futur nid douillet, vous avez besoin d’un toit sur votre tête. Sans les intérêts intercalaires, vous pourriez vous retrouver dans l’incapacité de gérer simultanément le versement d’un loyer et le remboursement de votre crédit.

Il est vrai que les intérêts intercalaires représentent un coût considérable mais si telle est votre volonté d’acheter un logement en VEFA, vous devez les anticiper. D’autant plus que vous n’êtes pas à l’abri que le chantier prenne du retard et que les montants des intérêts intercalaires continuent d’augmenter.

Dans la mesure où vous souhaitez éviter tant que possible d’avoir recours aux intérêts intercalaires, sachez que vous pouvez demander à votre conseiller bancaire un différé total. Cela vous permettra de ne rien débourser le temps de la construction du logement mais les intérêts intercalaires seront ajoutés au capital du crédit. Vous devrez donc les payer en même temps que vos mensualités de crédit et vos intérêts d’emprunt dès que les clés de votre logement vous auront été remises.

Pour les personnes aux revenus plus aisés, vous pouvez négocier l’amortissement direct de votre prêt. Si votre taux d’endettement vous le permet, vous pouvez commencer à rembourser votre emprunt dès le lancement des travaux. Cela signifie donc que vous cumulerez vos mensualités et vos loyers.

Bien que cette deuxième solution ne soit pas accessible à tout le monde, elle permet néanmoins de ne pas payer d’intérêts intercalaires, de rembourser son crédit plus vite et d’amoindrir le coût total du crédit.

Intérêts intercalaires et investissement Pinel

Dans la plupart des projets d'investissement immobilier, la case banque est quasi obligatoire pour financer son achat. Que ce soit donc pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif en loi Pinel, vous aurez donc à contracter un crédit immobilier et à rembourser vos mensualités. Bien que l’achat dans l’immobilier neuf apporte un grand nombre d’avantages, les acquéreurs doivent souvent s’armer de patience, le temps que la construction se termine et soit livrée. Plusieurs années peuvent s’écouler entre le moment où vous signez la réservation de votre logement et le moment où l’on vous remet enfin les clés.

Il se peut que bien avant même la livraison de votre appartement, vous trouviez un locataire. Un locataire qui respecte les plafonds de ressources Pinel et qui vous versera des loyers qui vous permettront de rembourser vos mensualités de crédit. En attendant de pouvoir compter sur votre occupant pour rentabiliser votre investissement, vous aurez sans doute à payer des intérêts intercalaires à votre banque.

À chaque appel de fonds du promoteur, la banque lui aura versé en plusieurs fois des fonds de votre crédit. En fonction des montants débloqués, les intérêts intercalaires s’ajoutent et alourdissent le coût global de votre emprunt. Cependant, il existe une parade pour déduire ces intérêts ou du moins alléger la note.

La déduction des intérêts intercalaires en Pinel est-elle possible ?

En loi Pinel, les intérêts ainsi que les frais annexes liés à l’emprunt peuvent être déduits des impôts. Par conséquent, les intérêts intercalaires font partie des charges déductibles.

Si vous investissez et surtout dans le cadre d’une VEFA, vous pourrez déduire vos intérêts intercalaires de vos loyers Pinel. Même si le bien n’est pas (encore) loué, vous avez tout à fait le droit et c’est même vivement conseillé lors de la déclaration de vos revenus fonciers, de déduire ce type de charge.

Pour simplifier, si vous subissez des charges pour l’année 2021 et que vous louez votre logement qu’en 2022, vous aurez la possibilité de déduire les charges payées en 2021. Tant que le logement a vocation à être loué, vous êtes dans les clous et l’administration fiscale ne viendra pas vous taper sur les doigts.

Déclaration des intérêts intercalaires en Pinel : pourquoi, quand, comment ?

La démarche pour déduire les intérêts intercalaires de vos impôts est assez simple. Chaque printemps, lors de la déclaration d’impôt, le propriétaire d’un logement locatif vide doit en plus remplir le formulaire CERFA 2044. Il correspond à la déclaration des revenus fonciers. Le détenteur du bien indiquera alors les loyers perçus ainsi que les charges déduites. Pour déduire les charges liées aux intérêts d’emprunt, le propriétaire doit remplir la ligne 250.

Pour ce qui est des documents justificatifs à fournir, vous devrez joindre une copie du contrat de location ainsi qu’une note annexe contenant :

• l’identité et l’adresse de celui qui paye les impôts
• L’emplacement du logement loué
• La date de livraison du chantier et l’estimation de la date s’il est toujours en construction
• La date à laquelle le logement a été loué pour la première fois
• La copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires

Le calcul des intérêts intercalaires pour un prêt immobilier

Le montant des intérêts intercalaires se calcule en fonction de la somme du crédit débloquée. Pour en estimer les mensualités, la banque se base alors sur le taux de crédit, l’échéancier des fonds émis par le constructeur et la durée restante jusqu’au déblocage du reste du prêt.

Pour calculer la mensualité des intérêts intercalaires, on applique cette formule : montant du capital à débloquer x taux d’intérêt / durée de construction.

Exemple de calcul des intérêts intercalaires ?

Pour illustrer ce que nous venons de dire, un exemple sera bien plus parlant.

Marc investit via le dispositif Pinel dans un appartement en VEFA de 2 pièces dans le quartier Nord Saint-Martin à Rennes. Pour faciliter le financement de son projet et qu’il puisse ainsi retarder le remboursement du capital de son crédit qu’à la remise des clés du logement, le jeune actif décide de payer les frais intercalaires via un différé partiel, c’est-à-dire, tout au long de la construction.

Il achète au 1^er janvier 2023 et la livraison de son appartement est prévue pour le 1^er janvier 2024, soit 12 mois plus tard. Il obtient un crédit immobilier de 215 000 € à un taux de 4 % (hors assurance) sur une durée de 25 ans.

• Au 1^er janvier 2023, le promoteur de leur résidence effectue un premier appel de fonds et demande 30 % pour l’achèvement des fondations. La banque verse alors 64 500 €. À partir de ce moment, Marc va alors devoir commencer à payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

  Conclusion, si l’on applique la formule, soit 64 500 x 4 % / 12, le couple devra payer 215 € d’intérêts intercalaires par mois (hors assurance).

• 5 mois plus tard, le 1 ^er mai 2023, le promoteur fait un second appel de fonds mais cette fois-ci pour la mise hors d’eau du bâtiment et demande 35 % du montant du prêt. L’organisme bancaire du couple verse alors 75 250 € supplémentaires.

  C’est donc tout logiquement que le montant des intérêts intercalaires va augmenter : (64 500 € + 75 250 €) x 4 % / 12 = 465. Marc paiera dès le mois de mai 2023, 465 € d’intérêts intercalaires par mois toujours hors assurance.

• Le promoteur fait un dernier appel de fonds le 1^er octobre 2023 pour l’achèvement des travaux et demande 25 % des fonds. La banque s’exécute et lui verse 53 750 €.

  Le montant des intérêts intercalaires de ce dernier appel de fonds va s’ajouter aux deux précédents. Jusqu’à la livraison de son appartement, le 1 ^er janvier 2024, Marine et Cyprien paieront 645 € d’intérêts par mois.

Exemple de calcul des intérêts intercalaires ?

En tenant compte de notre exemple ci-dessus, voici un tableau qui reprend mois par mois les appels de fonds qu’à fait le promoteur à la banque et coûts mensuels que représentent les intérêts intercalaires.

Où louer un appartement dans un quartier étudiant à Rennes ?

Charlotte Costa

le 08-08-2023

Quelles sont les normes d’isolation acoustique dans un logement neuf ?

Charlotte Costa

le 17-08-2023