LMNP à Rennes : Où et comment investir en 2023 ?

Pour un investissement locatif, le statut LMNP à Rennes est l’un des dispositifs les plus utilisés. Ce statut juridique est réservé à la Location en Meublé Non Professionnelle. Il permet de profiter d’avantages fiscaux et de revenus complémentaires à l’occasion d’un investissement locatif en logement meublé dans la capitale de Bretagne.

IMMO9 vous prodigue son expertise pour un investissement en LMNP à Rennes et vous trouve le bien adapté, au meilleur emplacement.

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LMNP à Rennes : Comment ça fonctionne ?

Considérée comme une activité commerciale, la Location Meublée Non Professionnelle fait l'objet d'un statut fiscal spécifique. Pour investir, le contribuable doit acquérir un bien immobilier et le louer entièrement équipé et meublé.

Avec le statut LMNP, l’investisseur perçoit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas de revenus fonciers comme dans un investissement en location vide. Les avantages fiscaux dépendront du régime fiscal sous lequel il choisira d’être imposé :

• Au régime réel, le bailleur peut déclarer ses charges locatives au réel en plus des amortissements
• Au micro-BIC, le bailleur peut amortir le bien et réaliser un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus

À la différence des dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investissement en LMNP à Rennes n’est pas soumis au plafond des niches fiscales. Le contribuable a alors la possibilité d’investir dans plusieurs biens.

Jusque fin 2022, le statut LMNP était cumulable avec l’un des autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le Censi-Bouvard. Lequel permettait une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat en investissant dans une résidence de services (résidences séniors, étudiants, EHPAD). Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022.

LMNP et LMP : quelles différences ?

Le statut LMP concerne les Loueurs Meublés Professionnels, leur activité de loueur est donc leur activité principale, à la différence de la LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour obtenir le statut LMP (Location Meublée Professionnelle), le propriétaire doit respecter 3 conditions nécessaires :

• Le propriétaire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Cette inscription est obligatoire pour bénéficier du statut.
• Les recettes locative doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices non commerciaux, des BIC et des bénéfices agricoles.
• Le logement loué doit être meublé et équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut des meubles, des appareils électroménagers et d'autres équipements nécessaires à la vie quotidienne.

Investissement LMNP à Rennes et régimes d’imposition

Un particulier qui souhaite investir en LMNP peut choisir entre 3 régimes d’imposition :

Le régime Micro-BIC

Si les revenus de l’activité LMNP sont inférieurs à 72 600 € par an ou 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et meublés de tourisme, le propriétaire peut alors opter pour ce régime et ainsi profiter d’un abattement fiscal de 50 % des recettes locatives, sans toutefois pouvoir créer de déficit foncier. La comptabilité est nettement allégée et permet d’être exonéré de la TVA.

Le régime réel simplifié

Si les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 818 000 € HT pour activité LMNP, c’est le régime réel simplifié qui s’applique de plein droit pour le contribuable. Celui-ci peut aussi le choisir sur option si ses recettes sont inférieures à 72 600 €. Si elles dépassent le plafond exigé, les revenus devront être déclarés au régime réel normal.

Le régime réel normal

Ce régime est obligatoire pour les loueurs qui touchent plus de 818 000 € HT de recettes locatives annuels. Si celui-ci est plus contraignant, il permet toutefois de déduire le montant exact que supporte le propriétaire.

Quelles conditions remplir pour investir en LMNP à Rennes ?

Ce type d’investissement locatif requiert certaines conditions à respecter pour le bailleur. Que le bien soit en résidence classique ou de services, voici les obligations qui s’appliquent :

• Être un propriétaire particulier et détenir un bien immobilier en direct, tout en déclarant son activité de Loueur en Meublé Non Professionnel au Tribunal de commerce du lien où est situé le logement dans un délai de 15 jours après le début de l’activité.
• Louer le logement en location meublée. La superficie de celui-ci ne peut pas être inférieure à 9 m² ;
• Respecter les plafonds exigés sur le montant des revenus locatifs. Le montant des revenus ne devra pas dépasser les 23 000 € annuels ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal. Ce montant conditionne le régime fiscal auquel devra être rattaché le propriétaire.

Bon à savoir : contrairement à certains dispositifs, l’investissement LMNP n’exige aucun plafond de loyer, de ressources ni même de zonage particulier.

Les logements éligibles à l’investissement LMNP à Rennes

Un logement meublé répond à plusieurs critères. Si le bien peut être un appartement, une maison ou un bien en résidence de services, il doit être équipé de sorte que le futur locataire n’ait qu’à y poser ses valises.

Le logement doit ainsi disposer :

• d’un lit avec matelas et couette
• d’une table et des chaises
• d’un four ou d’un micro-ondes
• de plaques de cuisson
• d’un réfrigérateur
• d’ustensiles de cuisine
• de luminaires
• et de rangements...

Source : définition légale d'un logement meublé

Bon à savoir : l’investissement en LMNP est aussi bien applicable aux biens neufs qu’aux biens anciens avec le statut LMNP occasion. Les logements neufs restent toutefois plus attractifs pour ce type d’investissement : ne nécessitant pas de travaux, économe en énergie... Le neuf permet dans certains cas de pouvoir récupérer la TVA sur le bien et de bénéficier de frais de notaire réduits à l’acquisition.

Comment déclarer son statut LMNP ?

Obligatoire, la déclaration de l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel comporte certaines étapes essentielles dont le choix du régime fiscal.

Concernant ce choix, le propriétaire devra opter soit pour le régime Micro-BIC qui propose un abattement de 50 % sur les revenus locatifs soit pout le régime réel simplifié qui propose une déduction des charges et amortissement de l’immobilier et sur le mobilier.

Aussi, il sera nécessaire de déclarer le statut auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i afin d’obtenir un numéro de SIRET. L’enregistrement du logement devra être réalisé dans un délai de 15 jours suivant le démarrage de l’exploitation de l’immeuble. Pour éviter toute remise en cause de la récupération de la TVA (dans le cadre d'un investissement en résidence de service), ce délai de 15 jours doit être scrupuleusement respecté.

Pour déclarer les revenus locatifs, il faudra faire une demande d’enregistrement de ces recettes selon le régime fiscal choisi.

Quels sont les avantages d’un investissement en LMNP à Rennes ?

Réduire ses impôts et déduire ses charges

S’il est soumis au régime réel, l’investisseur peut déduire certaines les charges qu’il paye pour l'équipement, l'entretien et la gestion du logement. Cette déduction est soumise à certaines conditions. Ces charges doivent respecter les conditions suivantes :

• Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise.
• Elles doivent correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes.
• Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il est important de conserver les justificatifs de ces charges, ces factures sont soumises à une date légale ou postérieure à la date du début de l’activité en LMNP.

Récupérer la TVA

En investissant en LMNP dans une résidence de service, il est possible de récupérer la totalité de la TVA du bien si celui-ci est neuf, soit 20 %. Après avoir payé le bien ainsi que le montant de la TVA, il faudra effectuer une demande de numéro de TVA et la demande de remboursement de TVA en LMNP au travers du formulaire 3519. Le délai de récupération peut aller de 15 jours à 6 mois après l’envoi du formulaire.

Amortir le bien

Il est possible de créer un amortissement sur un bien loué avec le statut LMNP en optant pour le régime réel et ainsi déduire ses charges en fonction de leurs valeurs réelles. Contrairement à une location vide, le régime réel pour une location meublée ne définit pas exhaustivement les charges déductibles. Les dépenses plus importantes pourront être amorties sur plusieurs années (30 ans pour le logement et 7 ans pour le mobilier) en déduisant les intérêts d’emprunt et les charges.

Nos conseils pour un investissement LMNP à Rennes réussi

Grâce à leur expertise des micromarchés immobiliers rennais, les courtiers IMMO9 vous accompagnent dans votre projet d’investissement LMNP à Rennes en 2023. Pour vous lancer, quelques conseils de nos experts :

• Choisir le bon bien, au bon emplacement : un investissement LMNP est un placement à long terme. Le choix du bien et de sa situation géographique est donc primordiale avant tout achat à vocation locative.
• S’adresser à une agence de gestion locative à Rennes pour déléguer les tâches qui incombent à l'investissement locatif. L’investisseur reçoit les loyers versés directement par l’agence et participe simplement aux assemblées du syndicat des copropriétaires. Un gain de temps appréciable quand on sait qu’une activité LMNP n’est pas l’activité principale d’un loueur.
• Pour un investissement LMNP en résidence de service, privilégiez plutôt les résidences étudiantes et les résidences Sénior. Ces établissements sont toujours soumis à de fortes demandes dans les grandes villes telles que Rennes.

L’investissement LMNP est-il cumulable ?

L’investissement LMNP à Rennes était cumulable avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Censi-Bouvard. Depuis le 1er janvier 2023, la loi Censi-Bouvard a été abrogée.