Investir en LMNP à Rennes

Pour ceux qui souhaitent se lancer dans un investissement locatif, le statut LMNP s’impose comme une option incontournable. Plébiscité par les investisseurs, ce dispositif encadrant la Location en Meublé Non Professionnelle offre une fiscalité avantageuse et permet de générer des revenus complémentaires. Dans une ville où la demande locative explose, miser sur un logement meublé dans la capitale bretonne représente une stratégie efficace pour optimiser son placement immobilier.

IMMO9 vous prodigue son expertise pour un investissement en LMNP à Rennes et vous trouve le bien adapté, au meilleur emplacement.

Statut LMNP : Comment ça fonctionne ?

Considérée comme une activité commerciale, la Location Meublée Non Professionnelle fait l'objet d'un statut fiscal spécifique. Pour investir, le contribuable doit acquérir un bien immobilier et le louer entièrement équipé et meublé.

Avec le statut LMNP, l’investisseur perçoit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas de revenus fonciers comme dans un investissement en location vide. Les avantages fiscaux dépendront du régime fiscal sous lequel il choisira d’être imposé :

• Au régime réel, le bailleur peut déclarer ses charges locatives au réel en plus des amortissements et ainsi annuler ses impôts foncier sur les loyers
• Au micro-BIC, le bailleur peut bénéficier d'un abattement fiscal sur les loyers perçus (de 30 %, 50 % ou 71 % selon le type de location)

À la différence des dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investissement en LMNP à Rennes n’est pas soumis au plafond des niches fiscales. Le contribuable a alors la possibilité d’investir dans plusieurs biens.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette disposition, inscrite à l'article 150 VB du Code général des impôts, aligne partiellement le LMNP sur le régime des Loueurs Meublés Professionnels. Les abattements pour durée de détention restent inchangés. L'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, l'exonération totale après 30 ans. Un investisseur conservant son bien sur cette durée échappe intégralement à la fiscalité de sortie, amortissements réintégrés compris.

LMNP et LMP : quelles différences ?

Le statut LMP concerne les Loueurs Meublés Professionnels, leur activité de loueur est donc leur activité principale, à la différence de la LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour obtenir le statut LMP (Location Meublée Professionnelle), le propriétaire doit respecter 3 conditions nécessaires :

• Le propriétaire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Cette inscription est obligatoire pour bénéficier du statut.
• Les recettes locative doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices non commerciaux, des BIC et des bénéfices agricoles.
• Le logement loué doit être meublé et équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut des meubles, des appareils électroménagers et d'autres équipements nécessaires à la vie quotidienne.

Les régimes d’imposition en LMNP

Un particulier qui souhaite investir en LMNP peut choisir entre 2 régimes d’imposition :

Le régime Micro-BIC

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) modifie les seuils et abattements du régime micro-BIC pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025 (déclarés au printemps 2026). Son impact varie selon la nature de l'activité locative.

Location meublée longue durée (bail annuel, bail mobilité, location étudiante) : Le régime fiscal reste strictement identique. Le plafond micro-BIC demeure fixé à 77 700 € avec un abattement de 50 %. Le régime réel conserve la déduction intégrale des charges et amortissements.

Meublés de tourisme non classés (type Airbnb) : Le plafond micro-BIC passe de 77 700 € à 15 000 €. L'abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %. Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, le régime réel devient obligatoire.

Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : Le plafond micro-BIC passe de 188 700 € à 77 700 €. L'abattement forfaitaire diminue de 71 % à 50 %.

Les résidences de services (étudiantes, seniors, affaires) exploitées via un bail commercial échappent aux restrictions de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme. Ces investissements conservent l'intégralité des avantages LMNP : récupération de la TVA à 20 %, amortissement au régime réel, et loyers garantis par l'exploitant professionnel.

Voici un tableau récapitulatif des plafonds et abattement pour un investissement LMNP en Micro-BIC :

Le régime réel simplifié

Si les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 818 000 € HT pour activité LMNP, c’est le régime réel simplifié qui s’applique de plein droit pour le contribuable. Celui-ci peut aussi le choisir sur option si ses recettes sont inférieures à 72 600 €. Si elles dépassent le plafond exigé, les revenus devront être déclarés au régime réel normal.

Au régime réel, l’amortissement en LMNP permet de réduire fortement l’imposition annuelle sur les revenus locatifs. Dans de nombreux dossiers, l’amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier neutralise une grande partie du résultat imposable pendant plusieurs années.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025, cet avantage relève toutefois d’un report d’imposition plutôt que d’une économie définitive. Les amortissements pratiqués pendant la période de location sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Cette plus-value est alors soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au taux de base), avec application des abattements pour durée de détention.

Quelles conditions remplir pour investir en LMNP à Rennes ?

Ce type d’investissement locatif requiert certaines conditions à respecter pour le bailleur. Que le bien soit en résidence classique ou de services, voici les obligations qui s’appliquent :

• Être un propriétaire particulier et détenir un bien immobilier en direct, tout en déclarant son activité de Loueur en Meublé Non Professionnel au Tribunal de commerce du lien où est situé le logement dans un délai de 15 jours après le début de l’activité.
• Louer le logement en location meublée. La superficie de celui-ci ne peut pas être inférieure à 9 m² ;
• Respecter les plafonds exigés sur le montant des revenus locatifs. Le montant des revenus ne devra pas dépasser les 23 000 € annuels ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal. Ce montant conditionne le régime fiscal auquel devra être rattaché le propriétaire.

Contrairement à certains dispositifs, l’investissement LMNP n’exige aucun plafond de loyer, de ressources ni même de zonage particulier.

Les logements éligibles à la location meublée

Un logement meublé répond à plusieurs critères. Si le bien peut être un appartement, une maison ou un bien en résidence de services, il doit être équipé de sorte que le futur locataire n’ait qu’à y poser ses valises.

Le logement doit ainsi disposer :

• d’un lit avec matelas et couette
• d’une table et des chaises
• d’un four ou d’un micro-ondes
• de plaques de cuisson
• d’un réfrigérateur
• d’ustensiles de cuisine
• de luminaires
• et de rangements...

Source : définition légale d'un logement meublé

L'investissement en LMNP est aussi bien applicable aux biens neufs qu’aux biens anciens avec le statut LMNP occasion. Les logements neufs restent toutefois plus attractifs pour ce type d’investissement : ne nécessitant pas de travaux, économe en énergie... Le neuf permet dans certains cas de pouvoir récupérer la TVA sur le bien et de bénéficier de frais de notaire réduits à l’acquisition.

Pourquoi investir en résidence gérée ?

L’investissement en résidence gérée est une option stratégique pour ceux qui recherchent un placement rentable, sécurisé et peu contraignant. Ce type d’investissement, réalisé sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, offre des avantages uniques, notamment une fiscalité attractive, des revenus locatifs garantis et la possibilité de récupérer la TVA à 20 %.

1. Une gestion locative simplifiée

En optant pour une résidence gérée, l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant professionnel qui se charge de tout :

• Mise en location,
• Entretien du logement,
• Gestion administrative et comptable,
• Versement des loyers,

2. Des loyers garantis, quel que soit le taux d’occupation

Grâce au bail commercial signé avec l’exploitant, les loyers sont sécurisés et perçus même si le logement est inoccupé. Ce modèle offre une grande stabilité financière et protège contre les risques d’impayés.

L’un des atouts majeurs d’un investissement en résidence gérée est la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien. Pour en bénéficier, deux conditions doivent être remplies :

• Acheter un bien neuf dans une résidence avec services (accueil, ménage, petit-déjeuner, blanchisserie, etc.).
• S’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans via un bail commercial.
• Grâce à cet avantage, le prix réel d’acquisition est réduit de 20 %, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement.

5. Un marché porteur et diversifié

Les résidences gérées répondent à une demande locative soutenue dans plusieurs secteurs clés :

• Résidences étudiantes : forte demande dans les grandes villes universitaires.
• Résidences seniors : un marché en pleine expansion avec le vieillissement de la population.
• Résidences de tourisme : situées dans des zones touristiques attractives.
• Résidences d’affaires : adaptées aux professionnels en déplacement.

Comment déclarer son statut LMNP ?

Obligatoire, la déclaration de l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel comporte certaines étapes essentielles dont le choix du régime fiscal.

Concernant ce choix, le propriétaire devra opter soit pour le régime Micro-BIC qui propose un abattement de 50 % sur les revenus locatifs soit pour le régime réel simplifié qui propose une déduction des charges et amortissement de l’immobilier et sur le mobilier.

Aussi, il sera nécessaire de déclarer le statut auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i afin d’obtenir un numéro de SIRET. L’enregistrement du logement devra être réalisé dans un délai de 15 jours suivant le démarrage de l’exploitation de l’immeuble. Pour éviter toute remise en cause de la récupération de la TVA (dans le cadre d'un investissement en résidence de service), ce délai de 15 jours doit être scrupuleusement respecté.

Pour déclarer les revenus locatifs, il faudra faire une demande d’enregistrement de ces recettes selon le régime fiscal choisi.

Quels sont les avantages d’un investissement en LMNP à Rennes ?

Réduire ses impôts et déduire ses charges

S’il est soumis au régime réel, l’investisseur peut déduire certaines les charges qu’il paye pour l'équipement, l'entretien et la gestion du logement. Cette déduction est soumise à certaines conditions. Ces charges doivent respecter les conditions suivantes :

• Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise.
• Elles doivent correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes.
• Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il est important de conserver les justificatifs de ces charges, ces factures sont soumises à une date légale ou postérieure à la date du début de l’activité en LMNP.

Amortir le bien

Il est possible de créer un amortissement sur un bien loué avec le statut LMNP en optant pour le régime réel et ainsi déduire ses charges en fonction de leurs valeurs réelles. Contrairement à une location vide, le régime réel pour une location meublée ne définit pas exhaustivement les charges déductibles. Les dépenses plus importantes pourront être amorties sur plusieurs années (30 ans pour le logement et 7 ans pour le mobilier) en déduisant les intérêts d’emprunt et les charges. Plus concrètement, le régime réel permet d'annuler l'impôt foncier de l'investissement jusqu'à 20 ans.

Investissement LMNP : La plus-value à la revente

Les amortissements déduits ont été réintégrés à la plus-value en cas de revente, mais les exonérations d'impôt sur la durée de détention sont toujours applicables. Il est donc possible de bénéficier d'une exonération totale à 30 ans de détention.

Exemple simplifié : on retient une plus-value brute de 100 (après réintégration des amortissements LMNP dans le prix de revient). Le tableau indique la part encore imposable à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS), selon la durée de détention.

Cet encadré décrit le mécanisme général des plus-values immobilières des particuliers appliqué au LMNP au régime réel : les amortissements augmentent la plus-value brute, puis les abattements pour durée de détention s’appliquent à cette base. Les chiffres sont donnés à titre pédagogique, sur la base d’une plus-value de 100, hors surtaxe pour plus-values élevées et hors cas particuliers (résidences de services, changement de régime fiscal, opérations en société...).

Nos conseils pour un investissement LMNP à Rennes réussi

Grâce à leur expertise des micromarchés immobiliers rennais, les courtiers IMMO9 vous accompagnent dans votre projet d’investissement LMNP à Rennes en 2025. Pour vous lancer, quelques conseils de nos experts :

• Choisir le bon bien, au bon emplacement : un investissement LMNP est un placement à long terme. Le choix du bien et de sa situation géographique est donc primordiale avant tout achat à vocation locative.
• S’adresser à une agence de gestion locative à Rennes pour déléguer les tâches qui incombent à l'investissement locatif. L’investisseur reçoit les loyers versés directement par l’agence et participe simplement aux assemblées du syndicat des copropriétaires. Un gain de temps appréciable quand on sait qu’une activité LMNP n’est pas l’activité principale d’un loueur.
• Pour un investissement LMNP en résidence de service, il convient de privilégier plutôt les résidences étudiantes et les résidences Sénior. Ces établissements sont toujours soumis à de fortes demandes dans les grandes villes telles que Rennes.
• Pour les résidences de services, il faut considérer les résidences gérées pour sécuriser l'investissement. Les résidences étudiantes et seniors offrent généralement une gestion déléguée intégrale, des loyers garantis par bail commercial et une récupération de TVA. Elles échappent aux restrictions réglementaires sur les meublés de tourisme.
• Privilégier la détention longue durée. Avec la réintégration des amortissements à la revente, les investisseurs ayant un horizon de placement inférieur à 15 ans voient leur rentabilité nette diminuer. Une stratégie patrimoniale sur 22 à 30 ans permet de neutraliser cet impact grâce aux abattements d'exonération.
• Faire des simulations en régime réel ou Micro-BIC. Les deux ont leurs avantages qui peuvent varier selon le profil d'investissement.
• Cibler la location meublée longue durée. À Rennes, la tension locative sur les petites surfaces (studios, T1, T2) garantit un taux d'occupation élevé en bail annuel ou bail mobilité. Cette activité conserve l'intégralité de ses avantages fiscaux, contrairement aux locations saisonnières pénalisées par la loi Le Meur.
• Suivre l'actualité législative, et notamment Le PLF 2026 qui pourrait introduire de nouvelles modifications. Les investisseurs en phase d'acquisition ont intérêt à finaliser leur projet avant l'adoption définitive du budget si des mesures restrictives étaient confirmées.

Un marché locatif sous tension qui booste l’investissement en meublé

À Rennes, trouver un logement relève de plus en plus du casse-tête, surtout à l’approche de la rentrée universitaire. Chaque année, des milliers d’étudiants et de jeunes actifs se lancent dans une véritable course contre la montre pour décrocher un appartement. Avec 73 000 étudiants en 2024, contre 67 000 quatre ans plus tôt, la capitale bretonne voit sa demande locative s’intensifier à un rythme effréné.

Cette pression constante sur le marché immobilier profite directement aux investisseurs, et en particulier à ceux qui misent sur le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un dispositif taillé sur mesure pour répondre aux besoins de cette population en mouvement.

Car la capitale du Rock, du numérique et de la galette saucisse ne se contente pas d’attirer les étudiants. La ville séduit aussi une nouvelle génération de travailleurs, attirés par son cadre de vie dynamique et son économie florissante. Entre son pôle numérique en plein essor, son statut de hub de la cybersécurité et son dynamisme dans la recherche médicale, la métropole bretonne n’a rien à envier aux grandes capitales régionales. Conséquence directe : les petites surfaces, studios, T1 et T2, s’arrachent en quelques jours à peine.

Face à cette demande galopante, les loyers ont bondi de 9 % en un an. Un chiffre révélateur d’un marché sous tension, où l’offre peine à suivre le rythme des arrivées. À l’échelle de la ville, 63,2 % des habitants sont locataires, un record parmi les métropoles françaises. En moyenne, un logement trouve preneur en seulement vingt jours, un délai qui témoigne de la rapidité avec laquelle les biens sont absorbés par le marché.

Où investir en LMNP à Rennes ?

Certaines zones se détachent comme des valeurs sûres pour les investisseurs. En première ligne, le centre-ville, prisé pour sa vie animée et ses nombreux services, mais où les prix restent élevés. Plus à l’est, le quartier de Beaulieu, cœur du campus universitaire de Rennes 1, attire une population étudiante en quête de logements pratiques et abordables.

Au nord-ouest, Villejean-Beauregard, à proximité de l’Université Rennes 2 et du CHU, reste un secteur clé pour loger les futurs médecins, infirmiers et chercheurs. Enfin, la périphérie rennaise représente une alternative intéressante, notamment pour les jeunes actifs et les familles qui recherchent un compromis entre tranquillité et accessibilité. Des communes comme Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande ou Chantepie offrent des opportunités d’investissement à moindre coût, tout en bénéficiant d’une excellente connexion aux transports en commun.

Avec une rentabilité moyenne de 5 %, Rennes s’impose comme un emplacement prometteur pour les investisseurs en LMNP. L’équation est simple : une demande locative qui ne faiblit pas, un marché dynamique et une fiscalité avantageuse. Ajoutez à cela un cadre de vie reconnu parmi les meilleurs de France, et tous les voyants sont au vert pour un placement sécurisé et rentable sur le long terme.