LMNP 2024 : comment choisir entre régime réel et Micro-BIC ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 18 janvier 2024

[ mis à jour le 23 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

Depuis la Loi de Finances 2024 récemment adoptée au moyen du 49.3, le dilemme entre opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel se présente sous un nouveau jour. Focus sur les spécificités, avantages et contraintes de chaque option en 2024, avec analyses détaillées et exemples concrets pour démêler le vrai du faux et faire les choix les plus judicieux entre régime réel et micro-BIC du statut LMNP.

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Le régime Micro-BIC en 2024

Le régime micro-BIC, connu pour sa simplicité, subit des modifications significatives. Pour les meublés de tourisme non classés ou classés moins de trois étoiles, l'abattement passe à 30 % jusqu'à 15 000 €. Pour les meublés de tourisme classés au moins trois étoiles, d’un gîte rural ou d’une chambre d’hôtes, l'abattement est de 60 % jusqu'à 100 000 €.

Ces changements visent à inciter les propriétaires à améliorer la qualité des logements tout en conservant une offre touristique satisfaisante. Le régime micro BIC est applicable si les loyers sont inférieurs à 77 700 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.

En 2024, le secteur de la location meublée et Airbnb fait face à une situation inattendue due à une erreur du gouvernement dans le projet de loi des finances. Cette erreur a entraîné l'adoption de mesures drastiques modifiant le micro-BIC pour les locations meublées de tourisme.

Le gouvernement a reconnu cette erreur et a annoncé son intention de la corriger, mais les détails et le calendrier de cette correction restent incertains, laissant les investisseurs dans une situation de flou et d'incertitude pour l'année à venir.

Les taux 2024 du régime Micro BIC

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17.2 %). Pour le régime micro BIC, il suffit d'indiquer les loyers perçus sur la déclaration d'impôt. Le fisc applique automatiquement l'abattement avant de calculer l'impôt.

Exemple d’un LMNP en Micro Bic

une investisseuse en LMNP devant son bureau avec un stylo dans la main
©goodluz- Shutterstock

Germaine, qui possède un appartement meublé dans le quartier du Thabor à Rennes, envisage d'opter pour le régime micro BIC pour la location de son bien. Ce choix présente une simplicité de déclaration et de calcul fiscal.

Dans le cadre du régime micro BIC, Germaine déclare ses revenus locatifs annuels sans avoir à détailler ses charges ou à calculer l'amortissement. Supposons que l'appartement est loué pour 800 € par mois, ce qui génère un revenu locatif annuel de 9 600 €. Avec le régime micro BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur ces revenus. Cela signifie que Germaine bénéficie d'un abattement de 4 800 € (50 % de 9 600 €), réduisant ainsi ses revenus imposables à 4 800 €.

Cette option est particulièrement attrayante pour Germaine en raison de sa simplicité administrative. Elle n'a pas besoin de justifier ses dépenses ni de se soucier des calculs d'amortissement.

Le régime réel en 2024

En 2024, le régime réel en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d'être une option fiscalement avantageuse, particulièrement pour les propriétaires ayant des charges conséquentes. Ce régime permet une optimisation fiscale grâce à la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien immobilier et de son mobilier. L'amortissement, qui est la prise en compte de la perte de valeur du bien avec le temps, représente un atout majeur de ce régime, permettant de réduire considérablement le revenu imposable.

Toutefois, il est important de noter une évolution notable en 2024 concernant les LMNP pratiquant la location meublée touristique. Les amortissements déduits dans le cadre du régime réel sont réintégrés lors du calcul de la plus-value immobilière. Cette modification aura pour conséquence d'augmenter la plus-value imposable pour ces propriétaires lors de la revente du bien.

En choisissant le régime réel, le propriétaire doit s'y maintenir pour une durée minimale de deux ans. Ce choix implique une planification et une gestion comptable rigoureuse, étant donné que le passage d'un régime fiscal à un autre ne peut se faire qu'à l'expiration de cette période.

Exemple d’un amortissement en régime réel LMNP

le parc du Thabor à Rennes
© bepsy - Shutterstock

Germaine, propriétaire d'un T2 meublé situé dans le quartier du Thabor à Rennes, a récemment effectué des travaux d’isolation pour pouvoir continuer à louer son bien suite à l’interdiction à la location des “passoires énergétiques”. Elle s'interroge sur l'option fiscale la plus avantageuse entre le régime micro BIC et le régime réel.

La rennaise a acheté son appartement pour 200 000 € et a dépensé 30 000 € en travaux de rénovation. Elle prévoit de le louer pour 800 € par mois, soit 9 600 € de revenus locatifs annuels.

Dans le cadre du régime réel, Germaine peut déduire de ses revenus locatifs non seulement les charges réelles liées à son bien (comme la taxe foncière, les intérêts d'emprunt, l'assurance, etc.), mais aussi l'amortissement de l'appartement et des travaux de rénovation.

Pour l'amortissement, disons que l'appartement (hors terrain) peut être amorti sur 25 ans et les travaux sur 10 ans. Cela signifie que chaque année, Germaine peut déduire 8 000 € (200 000 € / 25 ans) pour l'appartement et 3 000 € (30 000 € / 10 ans) pour les travaux de rénovation.

Si Germaine a d'autres charges annuelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.) de 2 000 €, le total des déductions s'élève à 13 000 € (8 000 € + 3 000 € + 2 000 €). Ses revenus locatifs imposables seraient alors réduits à -3 400 € (9 600 € - 13 000 €). Dans ce cas, Germaine ne paierait pas d'impôt sur ses revenus locatifs cette année, et le déficit pourrait être reporté sur les années suivantes.

En choisissant le régime réel, Germaine maximise ses déductions fiscales grâce à l'amortissement de son bien et des travaux. Cela lui permet de réduire considérablement, voire d'annuler, son impôt sur les revenus locatifs, ce qui serait impossible avec le régime micro BIC.

Micro-BIC ou Régime Réel, quel choix pour quel cas ?

Les propriétaires qui louent des biens meublés ont le choix entre le régime micro BIC et le régime réel. Le régime réel se révèle plus avantageux uniquement si les charges déductibles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers. Cependant, il nécessite un expert-comptable pour la gestion comptable et l'amortissement.

Exemple de micro-BIC plus intéressant que le réel

Conservons le cas de Germaine qui possède un appartement meublé dans le quartier du Thabor à Rennes, qu'elle loue pour 800 € par mois, générant un revenu locatif annuel de 9 600 €. En 2023, elle a effectué des travaux de rénovation à hauteur de 4000€.

Dans ce scénario, le régime micro BIC est légèrement plus avantageux pour Germaine. Sous le régime réel, elle serait imposée sur 4 600 €, tandis que sous le micro BIC, elle serait imposée sur 4 800 €. Cependant, la différence est minime, et le micro BIC offre une plus grande simplicité administrative. Germaine n'a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ou de justifier ses dépenses. De plus, les économies d'impôt potentielles sous le régime réel ne justifient pas les coûts et la complexité supplémentaires associés à ce régime.

Dans le cas de Germaine, le régime micro BIC est le choix optimal en raison de sa simplicité et parce que les économies d'impôt offertes par le régime réel ne sont pas significatives dans sa situation. Cela démontre que pour les propriétaires avec des charges relativement faibles, le régime micro BIC peut souvent être le choix le plus judicieux.

Exemple de changement de situation post Loi Finance 2024

les remparts de Saint-Malo en été
©Irina Crick - Shutterstock

Prenons l'exemple de Marc, un investisseur possédant un meublé de tourisme à Saint-Malo. Avant la réforme de 2024, le régime micro BIC était particulièrement avantageux pour lui.

Situation de Marc avant la réforme

Marc loue son meublé de tourisme en location saisonnière et LMNP pour un revenu annuel de 18 000 €.

Sous le régime micro BIC, il bénéficiait d'un abattement forfaitaire de 71 % pour les meublés de tourisme, réduisant ses revenus imposables à 5 220 € (29 % de 18 000 €). Cette option était avantageuse car elle simplifiait sa déclaration fiscale et minimisait ses impôts, sans nécessiter de comptabilité détaillée.

La réforme prévoit de réduire l'abattement pour les meublés de tourisme non classés ou classés moins de trois étoiles à 30 %, avec un plafond de 15 000 €.

Situation de Marc après la réforme

Le meublé de Marc étant classé 2 étoiles, son abattement passe à 30 %, augmentant ses revenus imposables à 12 600 € (70 % de 18 000 €).

Face à cette augmentation significative de la base imposable, Marc pourrait trouver plus avantageux d'opter pour le régime réel, où il pourrait déduire l'ensemble de ses charges réelles ainsi que l'amortissement de son bien.

Marc a des charges annuelles (entretien, gestion, assurance, etc.) de 4 000 € et un amortissement calculé à 3 000 €, ses revenus imposables seraient donc en réel, réduits à 11 000 € (18 000 € - 4 000 € - 3 000 €), ce qui serait moins que les 12 600 € imposables sous le micro BIC après réforme.

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