L’amortissement en LMNP : Méthodes et exemples pratiques
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Qu’est-ce qu’un amortissement en LMNP ?
- Comment fonctionne l’amortissement ?
- Comment calculer un amortissement ?
- Amortissement & déficit fiscal
- Revente d’un logement et amortissement
- Quelle différence entre charge et amortissement ?
- Tableau des amortissements applicables en location de meublé
- Exemple d’amortissement en LMNP
- Qu'est-ce qu’un amortissement linéaire ?
- Exemple d'amortissement en LMNP : Le cas de Jean-Paul
- Rappel : Comment fonctionne le statut LMNP ?
- Les 2 régimes proposés par le statut
- Régime Micro-BIC
- Régime Réel Simplifié
Le statut LMNP offre une flexibilité fiscale notable et des avantages économiques pour les investisseurs dans l'immobilier locatif meublé. En choisissant judicieusement entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié, les propriétaires peuvent optimiser leur fiscalité en fonction de leurs revenus locatifs et de leurs dépenses réelles.
L'amortissement, en particulier, représente un outil puissant pour minimiser l'impôt sur les revenus locatifs en répartissant la dépréciation du bien et du mobilier sur plusieurs années. Cette stratégie d'amortissement peut significativement réduire l'assiette imposable, améliorant ainsi la rentabilité de l'investissement locatif en meublé à long terme.
Qu’est-ce qu’un amortissement en LMNP ?
L'amortissement LMNP est un mécanisme comptable permettant de compenser la perte de valeur progressive d'un bien meuble ou immeuble dans le temps. Il s'agit de comptabiliser une charge non décaissée pour compenser la dépréciation du bien, réduisant ainsi les revenus imposables.
Dans le contexte d’un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la durée d'amortissement d'un bien immobilier n'est pas strictement définie. Il revient au propriétaire de fixer une durée et un taux d'amortissement qui reflètent de manière réaliste la durée de vie du bien, que ce soit pour un bien immobilier ou un bien meuble.
Comment fonctionne l’amortissement ?
Pour les biens immobiliers en LMNP, l'amortissement est généralement étalé sur une période de 25 à 40 ans, ce qui correspond à un taux annuel d'amortissement de 2,5 % à 4 %. Habituellement, la durée d'amortissement est alignée sur la période de l'emprunt immobilier.
Attention, certaines dépenses inférieures à 600 € en LMNP ne sont pas déductibles en tant qu'amortissements, mais sont plutôt traitées comme des charges courantes.
Concernant les éléments amortissables en LMNP, vous pouvez amortir :
- Le mobilier,
- Le bien immobilier lui-même,
- Les travaux effectués,
- Les frais liés à l'acquisition, tels que les frais de notaire, d'agence et de courtage.
Tout élément nécessaire à l'activité de location meublée peut être amorti, à condition que sa durée de vie prévue soit supérieure à un an.
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Comment calculer un amortissement ?
L'amortissement en LMNP se calcule de manière linéaire, par composant et par année. La valeur du terrain n'est pas amortissable. Par exemple, pour un appartement acheté à 300 000 € en LMNP et amorti à 90 % sur 30 ans, l'amortissement annuel serait de 9 000 €. Les frais d'acquisition, les travaux de rénovation et le mobilier sont également amortissables, sous certaines conditions.
Amortissement & déficit fiscal
Selon l'article 39 C du Code général des impôts, les propriétaires en location meublée ne peuvent pas générer de déficit fiscal par un amortissement excessif. Les revenus doivent rester positifs pour déduire les amortissements.
Si les charges d'amortissement ne peuvent pas être entièrement déduites dans une année donnée, elles peuvent être reportées et cumulées sans limite de montant ou de temps, et réintégrées lorsque l'activité devient bénéficiaire. De plus, le déficit BIC généré par les charges courantes, limité à 10 700 € par an, est également déductible des revenus locatifs et reportable sur 10 ans.
Revente d’un logement et amortissement
En ce qui concerne la revente d'un bien en LMNP ou LMP, l'amortissement offre un avantage supplémentaire. Il permet de réduire la plus-value imposable à la revente, diminuant ainsi l'impôt dû.
La plus-value se calcule en soustrayant le prix d'achat du prix de vente et en ajoutant la somme totale de l'amortissement réalisé. Sous le régime BIC réel, l'amortissement de l'actif, considéré comme une dépréciation du bien, n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit davantage l'assiette imposable.
Quelle différence entre charge et amortissement ?
La distinction entre les charges et les amortissements en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) repose sur la durée de l'effet de la dépense. Les amortissements concernent les dépenses dont les bénéfices s'étendent sur plusieurs années. Dans ce cas, le coût est réparti sur toute la durée d'utilisation de l'actif, ce qui est connu sous le nom de dotations aux amortissements.
À l'inverse, les charges se rapportent aux dépenses dont l'effet est limité à une année ou moins, et sont donc comptabilisées en totalité dans l'année où elles sont engagées.
Tableau des amortissements applicables en location de meublé
| Composant | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Toiture | 25 ans |
| Gros oeuvre | 75 ans |
| Terrain | Non amortissable |
| Aménagements intérieurs | 12 ans |
| Installation électrique | 30 ans |
| Etanchéité | 25 ans |
| Meubles | 10 ans |
| Électroménager | 5 ans |
| Literie | 6 ans |
| Matériel électrique | 8 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
Exemple d’amortissement en LMNP
Qu'est-ce qu’un amortissement linéaire ?
L'amortissement linéaire est une méthode de calcul de l'amortissement qui répartit de manière égale la dépréciation d'un actif sur sa durée de vie utile estimée. C’est la méthode la plus fréquemment utilisée en comptabilité pour les biens immobiliers, le mobilier et l'équipement dans le cadre d'investissements tels que ceux réalisés sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Dans l'amortissement linéaire, la valeur d'achat de l'actif est divisée par sa durée de vie utile estimée pour déterminer un montant fixe d'amortissement qui sera déduit chaque année.
Par exemple, si un investisseur LMNP achète un appartement pour 200 000 € avec une durée de vie utile estimée à 30 ans, l'amortissement annuel serait de 200 000 € divisé par 30, soit 6 666 € par an. Ce montant serait alors déduit chaque année de la base imposable de l'investisseur, réduisant ainsi son impôt sur le revenu.
L'avantage principal de l'amortissement linéaire réside dans sa simplicité et sa prévisibilité. Il permet de répartir les charges de manière égale sur la durée de vie de l'actif, facilitant ainsi la planification financière. Pour les propriétaires de biens locatifs meublés en LMNP, cette méthode d'amortissement offre une réduction fiscale régulière et prévisible, particulièrement utile dans les premières années suivant l'achat.
Exemple d'amortissement en LMNP : Le cas de Jean-Paul
Jean-Paul a récemment acquis un appartement neuf à Rennes , qu'il souhaite mettre en location sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il décide de procéder à des travaux d'électricité, un investissement important pour la valorisation de son bien. Ces travaux, d'un montant de 12 000 €, sont considérés comme un amortissement dans le cadre de la LMNP.
En effet, dans le régime LMNP à Rennes, comme ailleurs en France, les dépenses liées à l'amélioration, à la réparation et à l'entretien du bien peuvent être amorties. Pour les travaux d'électricité de Jean-Paul, la durée de vie estimée de cet investissement est de 20 ans. Cela signifie que chaque année, une fraction de cette dépense peut être déduite des revenus locatifs perçus, réduisant ainsi l'assiette fiscale imposable.
Concrètement, l'amortissement annuel pour les travaux de Jean-Paul s'élève à 600 € (12 000 € / 20 ans). Cette somme sera déduite chaque année de ses revenus locatifs, diminuant d'autant son impôt sur le revenu. Il est important de noter que cet amortissement ne concerne que les travaux et non les dépenses courantes comme les factures de consommation (par exemple, une facture de gaz), qui sont considérées comme des charges déductibles de l'année en cours.
Cette stratégie d'amortissement permet à Jean-Paul de mieux gérer sa fiscalité sur le long terme, en équilibrant les charges et les revenus de son investissement immobilier. C'est un aspect crucial de la gestion d'un bien en LMNP, permettant d'optimiser les retours sur investissement tout en respectant le cadre légal et fiscal en vigueur.
Rappel : Comment fonctionne le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs en immobilier locatif meublé de réduire leur niveau d’imposition sur leurs recettes locatives. Pour bénéficier de ce statut, il y a des critères d'éligibilité spécifiques concernant les revenus locatifs et leur proportion par rapport aux revenus globaux du foyer fiscal. Pour être éligible au statut LMNP :
- les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 €. Ce seuil garantit que l'activité de location meublée reste dans une catégorie "non professionnelle".
- les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Cela signifie que l'activité de location meublée ne doit pas constituer la principale source de revenus du foyer.
- les revenus générés par la location en LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant deux options fiscales.
Les 2 régimes proposés par le statut
Régime Micro-BIC
Abattement forfaitaire : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés, ce qui signifie que seulement la moitié des revenus locatifs est imposable. Pour les locations meublées de tourisme, cet abattement est porté également à 50 % depuis le 1er janvier 2024 (anciennement 71%).
En 2024, il est applicable tant que les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 72 500 € pour les locations classiques et 77 700 € pour les locations meublées de tourisme.
Les seuils du micro-bic LMNP en 2024Régime Réel Simplifié
Ce régime permet de déduire les frais et charges réels liés à l'activité de location, y compris les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc. Il s'applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels dépassent 72 500 €. Les propriétaires peuvent également opter pour ce régime même si leurs revenus sont inférieurs à ce seuil.
L'amortissement du bien immobilier et du mobilier est également possible, permettant de réduire encore davantage l'assiette imposable.
