Pinel, LMNP, Malraux... Quels dispositifs de défiscalisation immobilière pour 2024 ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 11 janvier 2024

[ mis à jour le 12 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

En 2024, l'immobilier locatif continue de représenter une voie royale pour les investisseurs en quête de rentabilité et d'avantages fiscaux. De la Loi Pinel à la Loi Denormandie, en passant par le statut LMNP, ces dispositifs offrent des perspectives diversifiées pour dynamiser votre portefeuille immobilier. Entre défiscalisation, valorisation du patrimoine et engagement durable, plongez dans l'univers de l'investissement immobilier intelligent et découvrez comment ces lois peuvent façonner vos projets d'avenir.

La loi Pinel 2024 : dernière fenêtre de tir...

La loi Pinel, un dispositif phare en matière de défiscalisation immobilière, continue d'offrir des avantages fiscaux en 2024 en dépit des baisses de taux. Les taux de réduction fiscale sont de :

Mise en place initialement en 2014 et adaptée au fil des années, ce dispositif de défiscalisation propose des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs dans l'immobilier neuf. Son objectif principal est de stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l'offre locative est insuffisante.

Sous la loi Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'ils acquièrent un bien immobilier neuf destiné à la location. Cette réduction est calculée en fonction de la durée de l'engagement locatif : 14% du prix d'achat pour une durée de 12 ans, 12% pour 9 ans, et 9% pour 6 ans. Le montant de l'investissement éligible est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré.

Exemple d'investissement Pinel à Rennes

Prenons l'exemple d'un investissement à Rennes, une ville dynamique et en pleine expansion démographique, où la demande locative est forte. Supposons qu'un investisseur achète un appartement neuf à Rennes pour un montant de 250 000 € et le mette en location pour 9 ans.

La loi Pinel Plus : C’est 2024 ou jamais !

un couple signant un document officiel chez un notaire
©Studio Romantic

La loi Pinel Plus, lancée en mars 2022, est une version améliorée du dispositif Pinel classique, axée sur la durabilité et l'intégration urbaine. Ce dispositif exige des normes élevées en termes de confort, d'efficacité énergétique et d'écologie pour les logements neufs.

Les principales caractéristiques comprennent des surfaces habitables minimales spécifiques (par exemple, 28m² pour un studio), la nécessité d'une double orientation à partir de T3 pour une meilleure luminosité, et la présence d'espaces extérieurs privatifs. Les logements doivent également respecter le jalon 2025 de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) et, pour ceux acquis en 2024, avoir l'étiquette A du Diagnostic de Performance Énergétique. La réduction d'impôt varie selon la durée de location :

Le plafond de prix pour la réduction d’impôt est de 300 000 € ou 5 500 €/m², avec une limite de 10 000 € par an par foyer fiscal.

Exemple d’un investissement en Pinel+

Dans notre scénario, prenons l'exemple de Claire Dubois qui décide d'investir à Nantes, une ville éligible au dispositif Pinel Plus. Elle achète un bien immobilier pour 280 000 euros et s'engage à le louer pendant 12 ans.

Grâce à cet engagement, Claire peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculée à 21% du prix d'achat, ce qui représente un total de 58 800 euros. Cette réduction se répartit sur la durée de l'engagement locatif, offrant à Claire une économie annuelle d'environ 4 900 euros.

En plus de cet avantage fiscal, elle profite également des bénéfices écologiques et d'une amélioration de la qualité de vie liés à un bâtiment respectant les normes exigeantes de la loi Pinel Plus.

Le Statut LMNP en 2024 : changements en cours et à venir

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est conçu pour les propriétaires louant des biens immobiliers meublés sans que cette activité constitue leur profession principale. Pour être éligible, le propriétaire doit s'assurer que ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne constituent pas plus de 50 % de ses revenus globaux.

Le LMNP offre deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC et le régime Réel. Le régime Micro-BIC s'applique automatiquement si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, offrant un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir toutes les charges. Ce régime est avantageux pour sa simplicité et convient aux propriétaires dont les charges réelles sont inférieures à 50% des recettes locatives.

Le régime Réel, quant à lui, est applicable automatiquement au-delà de 70 000 € de recettes annuelles ou sur option pour les revenus inférieurs. Il permet de déduire les charges réelles telles que les intérêts d'emprunt, les taxes, les travaux, les frais de gestion, ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier. Ce régime est généralement plus bénéfique pour les propriétaires ayant des charges élevées et/ou un bien de valeur importante.

Fin du Cumul LMNP/Censi-Bouvard en 2024

Il est important de souligner que le cumul du statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d'impôt supplémentaire, n'est plus possible depuis le 1er janvier 2023. Les investisseurs doivent donc choisir entre les avantages fiscaux du LMNP et d'autres dispositifs de défiscalisation.

Exemple d'application du statut LMNP

Considérons un investisseur possédant un appartement meublé à Lyon avec des recettes locatives annuelles de 60 000 €. Sous le régime Micro-BIC, il bénéficierait d'un abattement forfaitaire de 50%, réduisant ses revenus imposables à 30 000 €. En revanche, sous le régime Réel avec des charges réelles de 40 000 €, il ne serait imposé que sur 20 000 € de revenus locatifs.

La Loi Monuments Historiques : pour les gros portefeuilles

image AI de personnes sur une tractopelle devant une ruine de château médieval
Dall-E

La loi sur les Monuments Historiques est conçue pour encourager la restauration et la conservation de bâtiments classés. Elle offre un avantage fiscal significatif : la possibilité de déduire de son revenu global les charges de travaux de restauration, sans plafond ni limitation de durée.

Cette loi permet aux propriétaires de bâtiments classés de déduire les coûts de restauration de leur revenu imposable. Cette déduction est particulièrement avantageuse car elle n'est pas limitée en montant ou en durée, permettant ainsi une réduction substantielle de l'impôt sur le revenu.

Exemple d'Investissement

Prenons l'exemple de Mme Martin, qui achète un manoir classé Monument Historique pour 800 000 euros. Elle prévoit des travaux de restauration pour un montant de 300 000 euros.

Durant l'année fiscale, Mme Martin gagne 100 000 euros. Elle engage les travaux de restauration, et grâce à la loi sur les Monuments Historiques, elle peut déduire les 300 000 euros de travaux de son revenu imposable. Cela signifie que son revenu imposable pour cette année serait réduit à 0, et elle pourrait reporter l'excédent de déduction (200 000 euros) sur les années suivantes, jusqu'à épuisement du montant total des travaux.

La Loi Malraux 2024 : pas de changement pour le sauvetage des centres anciens

La loi Malraux est un dispositif fiscal français conçu pour encourager la restauration de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Elle vise à préserver le patrimoine historique et architectural de certaines zones tout en offrant des incitations fiscales aux investisseurs.

La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt significative sur les dépenses engagées pour les travaux de restauration. Cette réduction peut atteindre jusqu'à 30% des dépenses de travaux, avec un plafond fixé à 400 000 euros sur une période de quatre ans. Cela signifie qu'un investisseur peut potentiellement réduire son impôt sur le revenu de jusqu'à 120 000 euros sur quatre ans grâce à ce dispositif.

Exemple d'investissement en Loi Malraux

Imaginons M. Durand, qui choisit d'investir dans un immeuble historique situé dans un secteur sauvegardé de Bordeaux, une ville connue pour son riche patrimoine. L'immeuble, nécessitant d'importants travaux de restauration pour conserver son caractère historique et se conformer aux exigences de la loi Malraux, représente un coût d'achat de 500 000 euros. Les travaux de restauration prévus s'élèvent à 300 000 euros. En vertu de la loi Malraux, M. Durand peut prétendre à une réduction d'impôt de 30% sur le coût des travaux, soit une économie fiscale de 90 000 euros.

Cette somme peut être répartie sur quatre ans, à raison de 22 500 euros par an. Ainsi, sur la période des quatre années suivant le début des travaux, M. Durand bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 90 000 euros, réduisant significativement son impôt sur le revenu et rendant cet investissement dans la restauration de l'immeuble historique particulièrement avantageux.

La Loi Denormandie : compatible avec Ma Prim’Rénov

La loi Denormandie offre une réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements dans l'immobilier ancien en zone labellisée Cœur de ville, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l'opération d'achat. Détail qui n’en est pas un : la loi Denormandie est compatible avec Ma Prim’Rénov. La réduction d'impôt est similaire à celle de la loi Pinel+, soit jusqu'à 21% du prix d'achat, répartie sur une période de 12 ans. Elle est calculée sur un plafond d'investissement de 300 000 euros.

image IA d’un centre-ville français avec des ouvriers exécutant des travaux sur les bâtiments
Dall-E

Exemple d'Investissement en Loi Denormandie

Prenons l'exemple de Mme Lefebvre, qui souhaite investir dans un appartement ancien situé dans le centre-ville de Tours, une zone éligible à la loi Denormandie. L'appartement nécessite des travaux de rénovation importants.

La réduction peut être répartie sur 12 ans, soit environ 4 375 euros par an.

Dans cet exemple, Mme Lefebvre peut bénéficier d'une réduction d'impôt totale de 52 500 euros sur les douze années suivant l'achat, ce qui représente une économie fiscale significative. Cette réduction vient diminuer directement l'impôt sur le revenu dû par Mme Lefebvre, rendant l'investissement dans la rénovation de cet appartement ancien particulièrement attractif.

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