Pinel+ à Rennes : quelles nouveautés ont été apportées au dispositif ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- ”Pinel+ à Rennes” : les nouveautés apportées au Pinel 2023
- "Pinel+" à Rennes : investir dans des logements RE2020
- "Pinel+" : un référentiel de qualité d’usage pour le confort des logements
- "Pinel+" à Rennes : pour inciter à investir dans les quartiers prioritaires
- "Pinel+" à Rennes : vers d’autres spécificités Bretonnes ?
- Les spécificités du Pinel Breton
- "Pinel+" en Bretagne : les spécificités régionales vont-elles se transmettre au nouveau dispositif ?
- "Loi Pinel+" : l’héritage de la loi Pinel
- Pinel+ : un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts
- Pinel+ : un dispositif visant à stimuler le marché locatif
- "Loi Pinel+" : des plafonds de loyer et des plafonds de ressources
- Loi Pinel+ : une cohabitation temporaire avec le dispositif Pinel classique
La loi Pinel est un des dispositifs de défiscalisation les plus appréciés pour investir dans l’ immobilier neuf à Rennes. Le gouvernement vient d’annoncer son successeur, le dispositif "Pinel+", qui rentrera en vigueur en 2023. Quelles nouveautés ont été apportées à ce dispositif le 18 mars 2022 ? Le "Pinel+" possèdera-t-il des spécificités particulières en Bretagne, comme c’est le cas pour le Pinel ? Quels principes conservera-t-il de son prédécesseur ? Apprenez tout savoir sur l’arrivée du nouveau dispositif "Pinel+" à Rennes.
”Pinel+ à Rennes” : les nouveautés apportées au Pinel 2023
Le dispositif de défiscalisation “Pinel+” se différencie de son prédécesseur par un certain nombre de nouveautés. Celui-ci se veut plus sélectif en matière de logements éligibles, et incite à la construction de programmes immobiliers répondant à des normes environnementales strictes. Les logements devront également répondre à un référentiel de qualité d’usage. L’investissement en quartier prioritaire est également encouragé.
"Pinel+" à Rennes : investir dans des logements RE2020
Les dangers du réchauffement climatique se font de plus en plus réels. Afin de lutter contre celui-ci, la loi Pinel première du nom visait à stimuler la construction de programmes immobiliers neufs obéissant à la norme environnementale RT2012. Le nouveau dispositif "Pinel+" se veut encore plus strict dans son champ d’application, et incite maintenant à la construction d’appartements neufs répondant aux jalons 2025 de la RE2020.
Cette nouvelle norme RE2020, adoptée en France au 1er janvier 2022, a plusieurs objectifs d’après le ministère de la transition écologique :
- Construire des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées
- Établir une transition progressive vers des constructions moins riches en carbone, qui misent sur la diversité des modes de construction et des matériaux utilisés
- Construire des bâtiments plus agréables à vivre en situation de forte chaleur
- Diminuer l'impact écologique des programmes immobiliers neufs dès la phase de construction
Le nouveau seuil de consommation d’énergie visé par les logements en RE2020 est particulièrement ambitieux. Celui de la RT2012 était de 50 kWhEP/m²/an. Il passe à 12 kWhEP/m²/an avec cette nouvelle norme. Elle vise également la réduction progressive du recours au chauffage au gaz, avec un objectif affiché de 14kg CO2/m² en 2024 et de 6,5kg CO2/m² pour 2025.
La RE2020 incite également à la construction d’un logement plus propre, ayant recours à des matériaux biosourcés, à la chaleur renouvelable et à un indicateur de mesure degré.heure. Une meilleure isolation thermique et phonique est également visée. L’objectif global est d’inciter les professionnels du bâtiment à atteindre une réduction de 30% des émissions de gaz à effet de serre.
Certaines précisions ont été données dans le décret voté ce vendredi :
- les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre un niveau de performance énergétique équivalent au jalon 2025 de la norme environnementale RE2020
- les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent, mais aussi atteindre la classe A du Diagnostic de performance énergétique
- les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction (des biens anciens réhabilités par exemple) devront atteindre la classe B du DPE
- les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 mais qui ne seront acquis qu’en 2023 ou 2024 devront respecter les critères du label “E+C-”. Ils devront également atteindre la classe A du DPE
"Pinel+" : un référentiel de qualité d’usage pour le confort des logements
En addition à ses ambitions environnementales, le "Pinel+" se veut soucieux du confort des locataires. Les constructeurs devront prendre ce paramètre en compte afin de garantir que leurs logements soient éligibles à la “loi Pinel+”. Afin de pouvoir l’évaluer précisément, un référentiel de qualité d’usage a été émis par François Leclerc, architecte-urbaniste, et Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarne EpaFrance.
Le référentiel Leclerc-Girometti, né sous l’impulsion de la ministre déléguée au logement Emanuelle Wargon, a été présenté lors d’une table ronde “Habiter la France de demain” le 8 septembre 2021. Celui-ci repose sur des principes clairs, et définit des surfaces minimales selon les typologies d’appartements, avec des surfaces conseillées pour le séjour et la cuisine :
- Studio (T1) : 28m² (dont 23m² pour le séjour et la cuisine)
- 2 pièces (T2) : 45m² (dont 25m² pour le séjour et la cuisine)
- 3 pièces (T3) : 62m² (dont 27m² pour le séjour et la cuisine)
- 4 pièces (T4) : 79m² (dont 29m² pour le séjour et la cuisine)
- 5 pièces (T5) : 96m² (dont 31m² pour le séjour et la cuisine)
La luminosité naturelle des logements est un autre critère de ce référentiel. Tous les logements à partir du T3 doivent maintenant bénéficier d’une double orientation pour être éligibles au dispositif. Pour les T1 et les T2, ce critère n’est pas une obligation, mais une simple recommandation.
Des surfaces minimales recommandées ont également été émises pour les chambres, communes à chaque typologie d’appartements. Bien qu’annoncé, ce critère n’a pas été retenu dans l’état actuel des choses. Il avait été annoncé que les appartements devaient disposer d’une chambre de 10,5 m² à partir du T2, à laquelle se seraient ajoutée une chambre d’au moins 12m² à partir du T3.
Un autre critère annoncé mais non retenu dans l’état actuel du décret "Pinel+” était que les appartements disposent d’une bonne ventilation naturelle pour profiter du dispositif. Un autre critère est également à l’étude au sujet de la hauteur des plafonds. Le standard pourrait passer de 2,50m à 2,70m afin d’optimiser la ventilation des logements et offrir un meilleur confort aux résidents.
Enfin, un dernier critère trouve son origine dans la crise du Covid-19. Il s’agit de l’obligation, pour tous les appartements neufs, de disposer d’un espace extérieur privatif afin d’être éligibles à la "loi Pinel+". Il pourra s’agir aussi bien d’une terrasse que d’un jardin privatif ou d’une loggia. Des surfaces minimales ont été établies pour ces espaces extérieurs. Ils doivent être de :
- 3m² pour un T1 ou un T2
- 5m² pour un T3
- 7m² pour un T4
- 9m² pour un T5
"Pinel+" à Rennes : pour inciter à investir dans les quartiers prioritaires
Une autre option s’offre à vous si vous souhaitez réaliser un investissement en "Pinel+" : acheter un appartement neuf situé dans un quartier prioritaire. En effet, les investisseurs pourront profiter des taux pleins de défiscalisation du "Pinel+" si leur appartement se situe dans un quartier prioritaire et qu’il remplit les critères édictés par le Pinel. Ainsi, un appartement neuf bâti en RT2012 et situé à Cleunay pourra bénéficier du "Pinel+".
Un quartier prioritaire est défini comme tel par le contrat de ville d’une municipalité. Voici les cinq quartiers prioritaires où il sera possible de bénéficier du ”Pinel+ à Rennes” :
- Cleunay
- Le Blosne
- Champs-Manceaux
- Maurepas
- Villejean
"Pinel+" à Rennes : vers d’autres spécificités Bretonnes ?
La région Bretagne s’était distinguée du reste de la France dans le secteur de l’immobilier en 2020. Elle a en effet mis en place une application locale du dispositif Pinel, comportant quelques spécificités. Celles-ci pourraient bien s’étendre à la nouvelle “loi Pinel+”.
Les spécificités du Pinel Breton
La loi Pinel à Rennes a connu des conditions d’application relativement classiques, comparables à celles en vigueur dans les autres villes de France. La préfecture d’Ille-et-Vilaine se trouve en effet en zone B1, où le marché immobilier est dit “tendu”. Mais ce n’est pas le cas de l’ensemble de la Bretagne, où plusieurs villes en zone B2 et en zone C ont été exclues du dispositif en 2019.
Faisant le constat que les investissements dans l’immobilier neuf étaient nombreux en Bretagne, le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement s’est mobilisé afin d’obtenir une dérogation. À visée expérimentale, cette mesure spécifique à la Bretagne a permis de pérenniser la dynamique des investissements immobiliers dans le neuf dans la région.
Les spécificités du Pinel breton ne concernent pas les types d’appartements, qui doivent obéir aux mêmes critères que dans le reste de la France pour être éligibles. Ils diffèrent en termes de zone d’application. Le Pinel breton concerne les communes ou les quartiers où le marché locatif est tendu, et où les besoins en logement intermédiaire sont conséquents.
Ainsi, en Bretagne, il peut arriver qu’une ville entière soit éligible au Pinel. Mais il peut également arriver que seule une zone à l’intérieur de celle-ci, ou un quartier, soit éligible au dispositif. Dans le cas où seule une partie de la commune est éligible, deux découpages sont possibles :
- à la maille de l’IRIS (Îlots Regroupés pour l’Information Statistique), ou autrement dit, un découpage par quartier;
- à la maille du carreau de 200 mètres par 200 mètres
En 2022, dans la région Bretagne, 58 villes sont concernées par le Pinel breton. 25 d’entre elles le sont en totalité, tandis que 24 communes sont concernées avec 126 IRIS, et 10 le sont avec 48 carreaux.
"Pinel+" en Bretagne : les spécificités régionales vont-elles se transmettre au nouveau dispositif ?
L’expérimentation du Pinel Breton a été un véritable succès. Entrée en vigueur le 31 mars 2020 et active jusqu’à la fin d’année 2021, elle a fortement dynamisé les ventes de programmes immobiliers neufs dans la Région. Il faut noter que ce dispositif local a été mis en place dans le vif de la crise sanitaire, alors que le marché immobilier neuf en France était à l’arrêt total.
Et alors que les chiffres devenaient de plus en plus alarmants dans chaque recoin de l’hexagone, la Bretagne s’est présentée comme une oasis pour les investisseurs. En pleine pénurie nationale de logements neufs, la Bretagne était la seule région où l’on a enregistré des hausses de réservation pour un achat dans le neuf de 77%. De même, les mises en vente de logements neufs y ont augmenté de 33%.
Le dispositif Pinel Breton a ainsi dépassé les attentes du ministère du logement. C’est pour cette raison que sa reconduction a été votée à l’Assemblée Nationale le 12 novembre 2021. Cette expérimentation locale devrait donc perdurer jusqu’au 31 décembre 2024.
Rien n’a encore été précisé par le gouvernement concernant une application locale de la nouvelle "loi Pinel+" en Bretagne. Néanmoins, au vu du succès de l’expérimentation et de sa reconduction jusqu’en 2024, il y a fort à parier que le nouveau dispositif Pinel+ adoptera les mêmes spécificités locales que son prédécesseur.
"Loi Pinel+" : l’héritage de la loi Pinel
Bien entendu, tout n’est pas nouveau dans la loi (Pinel+). Celle-ci s’appuie en grande partie sur les bases posées par la loi Pinel. Tout comme elle, la loi “Pinel+” permet de bénéficier d’une réduction d’impôts, en contrepartie d’un engagement de mise en location par le propriétaire pour une durée spécifique. Et comme son prédécesseur, le Pinel+ est également soumis à des plafonds de loyer et de ressources.
Pinel+ : un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts
Comme son prédécesseur, le dispositif "Pinel+ à Rennes" et partout en France permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Afin d’en profiter, le propriétaire d’un bien doit s’engager à le mettre en location sur une durée déterminée. La réduction d’impôts dont il bénéficiera sera proportionnelle à sa durée d’engagement locatif. Ainsi, il est possible d'obtenir :
- une réduction d’impôts de 12% pour une durée d’engagement locatif de 6 ans;
- une réduction d’impôts de 18% pour une durée d’engagement locatif de 9 ans;
- une réduction d’impôts de 21% pour une durée d’engagement locatif de 12 ans;
Les taux de réductions d’impôts prévus par le Pinel+ sont les mêmes que ceux actuellement prévus par la loi Pinel classique.
Pinel+ : un dispositif visant à stimuler le marché locatif
Le "dispositif Pinel+" a pour but de stimuler la création de logements neufs disponibles à la location dans les zones où l'offre immobilière est inférieure à la demande. Il tend également à permettre aux ménages les plus modestes de pouvoir louer un appartement confortable. Le dispositif vise particulièrement les ménages aux revenus trop importants pour bénéficier d’aides, et trop faibles pour vivre confortablement avec les offres du marché locatif privé.
De même, la "loi Pinel+" vise particulièrement les quartiers prioritaires en vue de les valoriser et de les renouveler. La demande en appartements y est relativement forte, et de nombreux bâtiments ont tendance à tomber en vétusté.
Ces quartiers sont souvent investis par des politiques de réhabilitation de la part des municipalités, visant à les remettre au goût du jour. Le quartier Bacalan à Bordeaux illustre parfaitement ce phénomène, celui-ci ayant complètement changé de visage au fil des dernières années.
"Loi Pinel+" : des plafonds de loyer et des plafonds de ressources
Tout comme la loi Pinel, le "décret Pinel+" fonctionne selon des plafonds de loyer et des plafonds de ressources. Ces plafonds dépendent de la zone où se trouve le logement à mettre en location. La ville de Rennes se trouve en zone dite B1, elle est donc soumise aux plafonds en vigueur dans cette zone.
Le loyer est ainsi plafonné à un certain montant. Le plafond de loyer Pinel+ à Rennes est de 10,55€/m².
Vous pouvez calculer votre loyer “Pinel+” à Rennes en utilisant cette formule : (19 / surface utile + 0,7) x loyer Pinel x surface utile. La surface utile correspond à la somme de la surface habitable de votre appartement et de la moitié des surfaces annexes (comme un balcon ou une terrasse), dans la limite de 8m².
Pour effectuer une location en Pinel ou en "Pinel+", il faut également choisir ses locataires en fonction de leurs revenus. Ceux-ci ne peuvent pas dépasser un certain montant. Voici les plafonds de ressources Pinel+ à Rennes, qui restent les mêmes que ceux utilisés actuellement dans le cadre du Pinel, sous réserve qu’ils n’évoluent pas :
| Les plafonds de ressources Pinel+ en zone B1 en 2023 | |
|---|---|
| Personne seule | 32 084 euros |
| Couple | 42 846 euros |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 51 524 euros |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 62 202 euros |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 73 173 euros |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 82 465 euros |
| Majoration à partir de la 5e personne à charge | +9 200 euros |
Loi Pinel+ : une cohabitation temporaire avec le dispositif Pinel classique
Afin de faciliter la mise en place de la "loi Pinel+", les taux de réduction d’impôts prévus par la loi Pinel d’origine se verront progressivement diminuer. Cette baisse démarrera le 1er janvier 2023 et se poursuivra jusqu’au 31 décembre 2024. Voici comment vont évoluer les taux de réduction d’impôts du Pinel dans les années à venir.
| Durée d'engagement | 2021-2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
La diminution progressive des taux du Pinel s’achèvera en fin d’année 2024 avec la disparition totale de la loi Pinel, au profit du dispositif Pinel+.
