La fin du dispositif Pinel pourrait avoir lieu un an plus tôt
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Mise à jour 06/06/2023 : Elisabeth Borne, première ministre, acte définitivement la fin du Pinel pour le 31 décembre 2024.
La niche fiscale immobilière la plus populaire du territoire, le dispositif Pinel pourrait bien voir sa fin plus proche que prévu initialement. Des amendements à la loi de finance viennent d’être déposés par des députés de la majorité pour avancer la fin du Pinel au 31 décembre 2023. Des propositions inverses émanent également des Républicains qui demandent le maintien des taux 2022 en 2023 et 2024. Alors quels sont les reproches faits au Pinel ? Quelle pourrait être la suite des évènements ?
Dispositif Pinel : Des évolutions et des fins multiples
La loi Pinel a été votée en 2014, à l’initiative de la ministre du logement dont elle porte le nom.
À l’origine, Le dispositif devait prendre fin en décembre 2017. Tous les programmes immobiliers neufs situés en zone A, A bis, B1, B2 étaient éligibles, de même que les maisons.
Une première prorogation du dispositif Pinel est votée en 2018, les zones Pinel B2 sont alors exclues du dispositif.
La loi de finances 2019, introduit ensuite les réhabilitations de logements anciens. Les logements bénéficiant de travaux d’au moins 25% du coût total de l’opérations, deviennent éligibles au dispositif appelé Pinel Ancien. La loi prévoit également un dispositif Pinel régional appelé Pinel Breton, qui laisse au préfet le soin de choisir en plus des zones B1, les communes ou parties de communes éligibles au Pinel sur leur région. Préfets qui héritent également des prérogatives de fixations des plafonds de revenus et de loyers pour chaque commune ou quartier ciblé.
La loi de finance pour 2020 exclue les maisons du dispositif Pinel au 1er janvier 2021.
Enfin en 2022, Emmanuelle Wargon annonce la fin du Pinel classique pour le 31 décembre 2024, la baisse progressive des réductions fiscales jusqu’à cette date ainsi que l’ avènement au 1er janvier 2023 du Pinel plus. Ce dernier permet aux investisseurs de conserver les taux originels du dispositif s’ils achètent dans des programmes neufs à haute valeur environnementale ou en quartier prioritaire.
La fin de la loi Pinel actuellement prévue
Si le scénario de fin du dispositif Pinel établi par Emmanuelle Wargon est maintenu, il se déroulera par étapes.
- 2022 : dernière année pour profiter des taux originels ;
- 2023 : première baisse des taux et apparition du Pinel+ ;
- 2024 : nouvelle baisse des taux et fin du dispositif au 31 décembre.
Pendant les deux derniers mois de 2022, il est encore possible pour un investisseur en immobilier neuf de se voir rembourser sous forme de réduction d’impôt sur le revenu :
- 21% du prix de son achat neuf pour 12 ans d’engagement en location Pinel ;
- 18% du prix pour 9 ans d’engagement ;
- 12% du prix pour 6 ans d’engagement ;
Dès le premier janvier 2023, les taux seront rabotés.
Tableau de la baisse des taux de réduction Pinel
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Quels reproches sont faits au Pinel ?
Dans un rapport de 2019, l’IGF accusait le dispositif Pinel de ne pas suffisamment réduire les loyers et de ne pas respecter les priorités des politiques locales de l’habitat.
Le bilan fait également mention de la difficulté de pilotage du dispositif eu égard au manque de visibilité du ministère du logement concernant les données fiscales, les localisations surfaces et prix des investissements.
Toutefois, dans ce même bilan, l’équipe d’inspecteurs supervisée par François-Xavier Deniau spécifie que :
Ce dispositif a l’avantage majeur de jouer un rôle d’accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France, puisque la moitié des VEFA sont réalisées en le mobilisant.
De l’avis des acteurs rencontrés, la réduction d’impôt Pinel constitue la motivation principale de 80 % des investisseurs. Ce dispositif a donc favorisé un développement important de l’offre locative privée.
La mission ne préconise pas de supprimer toute aide aux particuliers investisseurs. En raison de l’importance des dispositifs d’aide à l’investissement locatif depuis plus de 30 ans dans les programmes immobiliers, une suppression du dispositif entraînerait des perturbations dans la capacité de construction d’une ampleur et d’une durée difficile à anticiper. La mission recommande un dispositif qui : incite à la construction de logements répondant davantage aux besoins des habitants (localisation de l’offre locative, niveau des loyers, type et qualité du logement…)
Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel
Aussi lorsque Jean-René Cazeneuve, rapporteur général du Budget à l’Assemblée nationale évoque aux journalistes des Echos, les amendements demandés par quelques députés de la majorité visant à accélérer la Fin du dispositif Pinel, le vote de cet amendement parait très incertain à la journaliste autrice de l’article source sur Les Echos Investir. Un vote d’autant plus hypothétique qu’un amendement inverse a été déposé par un groupe de députés Les Républicains.
Fin du dispositif Pinel : requête de prolongation des Républicains
Le 30 septembre 2022, 17 Républicains membres de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire déposent un amendement proposant l’exact contraire de l’amendement sus-cité.
Mettant en exergue la crise du logement qui se profile, due à la baisse des ventes, et aux plafonnements des agréments HLM, Les Républicains proposent de conserver les taux 2022 du dispositif Pinel jusqu’en 2024.
Les députés rappellent que le secteur du locatif privé est détenu par des personnes physiques, très sensibles au soutien fiscal de l’état. Il ajoute encore que la disparition d’un dispositif de défiscalisation “puissant” se traduit toujours par une chute des ventes de moitié.
Fin du dispositif Pinel ou remaniement
Dans sa confidence au Echos, Jean René Cazeneuve parle de recentrage en 2023. Le dispositif Pinel plus qui entre en vigueur au 1er janvier prochain recentre déjà clairement le dispositif.
En effet les taux de réductions fiscales du Pinel classique seront maintenus pour un achat d’appartement neuf en quartier prioritaire ou en immobilier conformes à des normes environnementales et de confort supérieur.
Pour qu’un investisseur puisse bénéficier des taux de réductions de 21, 18 ou 12% selon le temps d’engagement, il devra acheter un appartement qui :
- respecte les paliers 2025 des 6 indicateurs de la RE 2020 ;
- respecte des surfaces habitables et extérieures imposées ;
- Présente une double exposition à partir du T3.
L’investisseur en loi Pinel+ aura également la possibilité d’investir dans un QPPV (quartier prioritaire des politiques de la ville). Dans ce cas, aucune condition supplémentaire de confort ou de performance énergétique ne sera exigée.
Reste à déterminer si ce recentrage sur les logements éco-responsables et sur les QPPV restera en l’état... Ou si le Pinel Breton, présenté comme expérimental et dont le rapport d’évaluation remis en aout 2021 est très positif selon le rapport de la DREAL, sera étendu au territoire national ?
