Loi Pinel 2023 : Quelles options s’offrent aux investisseurs ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 14 septembre 2022

[ mis à jour le 14 septembre 2022 ]

SOMMAIRE

Investir en loi Pinel 2022 c’est pouvoir choisir parmi l’intégralité du parc immobilier neuf. Investir en loi Pinel 2023 c’est choisir de défiscaliser en investissant dans un immobilier d’avenir, à forte valeur ajoutée. Présentation de la loi Pinel 2023 versus 2022 pour tout connaitre des différentes options de l’investissement locatif Pinel.

Pinel 2023 : une exigence de performance à la hausse

Pour acheter un appartement neuf à Rennes, Nantes, Lilles ou dans n’importe quelle métropole éligible et bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en 2023, vous aurez 2 options. Accepter un taux de réduction plus bas et investir en loi Pinel classique ou choisir la “loi Pinel plus”, plus exigeante que sa prédécesseure.

La loi Pinel exige d’investir en zone Pinel, en collectif et dans des logements RT 2012.

La loi Pinel+ implique soit :

Les critères d’écoresponsabilité RE2020

La RE2020 divise ses indicateurs de performance énergétique en 2 castes : les critères exigés et les recommandations. Devant la “vastitude” du dossier nous nous bornerons à présenter les critères obligatoires pour un investissement en loi Pinel+. Ils sont au nombre de 6.

Les 6 indicateurs RE 2020 et leurs paliers 2025
Le Bbio Il évalue les besoins de régulation en chaleur, fraicheur, lumière du bâtiment. Le Bbio est exprimé en points. Pour être éligible Pinel+, l’appartement devra atteindre un score égal ou inférieur à 65 points.
Le Cep C’est l’indice de consommation d’énergie primaire du bâtiment (renouvelables et non renouvelables), incluant les communs et les extérieurs. Il est exprimé en kWep (kilowatt/heure d'énergie primaire). Pour être éligible à la loi Pinel +, la consommation du bâtiment devra être inférieure à 85 kWep/m²/an.
La Cep,nr … ou Consommation d'énergie primaire non renouvelable. Elle inclut également l’ensemble du bâtiment, extérieurs compris. Elle est, elle aussi, mesurée en kWep. Pour être éligible à la Nouvelle loi Pinel 2023, un immeuble doit présenter une consommation égale ou inférieure à 70 kWep/m²/an.
Ic énergie L’IC mesure l’impact des énergies consommées par les habitants d’un logement sur le changement climatique ; mesure l’émission de gaz à effet de serre sur une durée de 50 ans. Il est mesuré en kg eq. CO²/m² Le plafond exigé par la RE2020 est de 560 kgCO²/m² pour un appartement ; 160 pour une maison.
Ic construction Il mesure l’impact sur le changement climatique des composants du bâtiment incluant les équipements et produit utilisés sur le chantier. Entre 2022 et 2024, la valeur plafond de l’indicateur est de 740 kq éq. CO²/m² pour les logements collectifs.
DH Il mesure le niveau d’inconfort des logements durant l’été. La température “confortable” est estimée entre 26 et 28°. Le DH calcule le nombre d’heure par an ou cette température est dépassée au sein du bâtiment. Si le bâtiment présente un DH inférieur à 350, il respecte la RE 2020 ; le DH max dépend de la zone climatique. Il oscille entre 1250 et 2100 en fonction de la taille, de la zone climatique et du fait que le bâtiment soit climatisé ou non.

Loi Pinel 2023 : du confort, de l’espace et des extérieurs

Pour investir en Pinel+ en 2023, vous devrez sélectionner des appartements neufs dont les critères de confort correspondent aux préconisations du rapport Girometti-Leclerc sur la qualité du logement en France. Pour les 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces et plus, une double orientation sera nécessaire. Traduction : des fenêtres, velux, portes fenêtres, baies vitrées ou autres ouvertures devront être situées sur deux orientations différentes dans l’appartement neuf choisi. En d’autres termes il devra être traversant.

La crise sanitaire Covid 19 a mis en évidence le besoin d’espaces extérieurs privatifs des Français. Dans toutes les villes éligibles Pinel en 2023, Le Touquet, Chamonix, Bordeaux, Reims, Strasbourg, Marseille ou même Paris, les appartements éligibles Pinel+ en 2023 et 2024 devront présenter un espace extérieur : loggia, balcon, terrasse ou jardin. Les surfaces minimums de ces espaces sont également imposées.

surface habitable minimum Surface extérieure minimum
T1 28m² 3m²
T2 45m² 3m²
T3 62m² 5m²
T4 79m² 7m²
T5 96m²
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Pinel 2023 : les mêmes bases que le Pinel 1er du nom

Pour résumer, le dispositif de défiscalisation appelé loi Pinel permet de se voir rembourser jusqu’à 21% du prix d’achat d’un appartement neuf. Si on considère que la somme défiscalisable annuelle est limitée à 300 000 € ou 5 500€ du m², la réduction d’impôt possible peut atteindre 63 000 €.

Le dispositif implique de louer son bien à un loyer Pinel plafonné à un locataires dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources Pinel fixés pour l’année en cours.

La réduction d’impôt permise par la loi Pinel en 2023 comme en 2022 dépend du nombre d’année d’engagement au sein de la niche fiscale Pinel. En revanche, les taux changent selon que vous choisissiez d’investir en loi Pinel Classique (alias Pinel 2015) ou en nouvelle loi Pinel+.

La décote des taux de réduction Pinel en 2023

©Andrii Yalanskyi - Shutterstock

Si vous souhaitez conserver le choix le plus vaste pour un achat en immobilier neuf en 2023, il faudra accepter une réduction d’impôt moins importante que celle du Pinel+.

Durée d'engagement locatif en loi Pinel 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d'impôt jusque fin 2022 12% 18% 21%
Réduction d'impôt 2023 10.5% 15% 17.5%
Réduction d'impôt 2024 9% 12% 14%

Comparaison des réductions d’impôt Pinel et Pinel+ en 2023

Pierre souhaite investir en Pinel en 2023 pour se constituer un complément de retraite et se bâtir un patrimoine.

Il achète un appartement neuf T3 au prix de 300 000€ à Saint-Sébastien-sur Loire dans la périphérie de Nantes. En admettant qu’il s’engage à louer cet appartement selon les conditions de la loi Pinel pendant 12 ans, s’il choisit le dispositif classique, sa réduction fiscale sera de 52 500€ répartie sur les 12 années.

Si cet appartement respecte les normes du nouveau Pinel plus et qu’il choisit ce dispositif, sa réduction fiscale passera à 63 000€.

Pourquoi attendre le Pinel+2023 ? Argumentaire en 4 volets

©Stokkete - Shutterstock

Les biens immobiliers neufs éligibles Pinel+ seront à n’en pas douter, commercialisés à des prix supérieurs à la moyenne du marché. Néanmoins cet investissement en immobilier durable pourrait bien s’avérer rentable. La valorisation à la revente d’un bien peu énergivore est plutôt d’actualité. Et pour cause.

La valeur verte

D’après une étude Opinionway, 87% des acheteurs de bien immobilier neuf comme ancien accordent une grande importance au DPE.

Selon une étude des notaires intitulée : La valeur verte des logements”, les appartements et maisons présentant des DPE de niveaux F et G sont vendus entre 2% et 18% moins cher que les logements de DPE D.

Un appartement éco-responsable certifié voit grimper sa valeur d’environ 9% en moyenne. À titre d’exemple, un appartement présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) A est vendu en moyenne 11% plus cher qu’un appartement de même surface, au même endroit mais affublé d’un DPE F.

La demande d’achat immobilier consommation énergétique connait une ascension certaine. Le prix d’un logement DPE A cette année dépasse de 17% les tarifs 2020.

Cet état de fait fluctue grandement en fonction des localités. Les différences sont bien plus importantes dans certaines communes. Ainsi, sur le secteur de Limoges, les tarifs de vente d’appartements peuvent grimper de 49%. Plus encore sur le secteur de Brest ou un logement de DPE A se vend, cette année 57% plus cher qu'un DPE F. Un appartement neuf à Toulouse, affichant un DPE A ou B se vend 16% plus cher qu’un comparse avec une étiquette D.

Montée en flèche des prix de l’énergie

Guerre en Ukraine oblige, selon un article Le Parisien du 26 aout 2022, le prix de gros de l’électricité a été multiplié par 10 cette année. Un phénomène également dû à la vétusté du parc nucléaire français. Si le bouclier tarifaire de l’état doit maintenir le prix de l’énergie à des tarifs encore abordables jusqu’à fin 2022, il pourrait en être, sans même se montrer pessimiste, tout autrement en 2023. La Grande Bretagne ayant d'ores et déjà annoncé l’augmentation des factures électricité de 80% dès l’année prochaine.

La RE2020 encourageant fortement les modes de production énergétique alternatifs, du type pompe à chaleur, raccordement à des réseaux de chaleurs urbains, panneaux solaires... les appartements éligibles au nouveau Pinel 2023 pourraient fort accroitre encore leur attractivité dans un futur très proche.

Les logements les plus énergivores interdits de location

Depuis début 2022, les étiquettes DPE sont une obligation sur les annonces de vente de biens immobiliers. En août 2022, les propriétaires des appartements et maisons classés F et G ont interdiction d’augmenter les loyers. Dès le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450kWh/an/m² seront interdits à la location. En 2025, ce sont les logements classés G qui seront interdits de location ; suivis par les étiquettes F en 2028 et les étiquettes E en 2034.

Investir en dispositif Pinel en 2023 pour 12 ans, vous engage jusqu’en 2035. Les logements éligibles Pinel+ correspondant nécessairement à une étiquette B ou A dès 2024, vous vous épargnez des travaux d’isolation couteux et chronophages.

Investir en quartier prioritaire en 2023 : une bonne idée ?

© sylv1rob1 - Shutterstock

Soyons honnêtes, peu de gens envisageraient d’investir en Pinel dans les quartiers les plus économiquement sinistrés des métropoles. Néanmoins, ce n’est pas le cas de tous. Certains quartiers définis comme QPPV (quartiers prioritaires des politiques de la ville) pourraient s’avérer être des emplacements d’avenir. À l’image de Bacalan à Bordeaux, exemple de réaménagement particulièrement remarquable, les quartier prioritaires prometteurs présentent l’avantage considérable de prix à l’achat inférieurs aux autres quartiers urbain et un potentiel de plus-value à la revente bien supérieur.

Nos conseils pour investir en Pinel 2023 en quartier prioritaire ?

Les plafonds Pinel 2023

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyers Pinel 2023 seront les même qu’en 2022, du moins en début d’année. Aucun communiqué gouvernemental n’a évoqué de différence de loyer ou même de plafonds de ressource locataire pour les logements éligibles Pinel plus. Les plafonds qui concerneront donc l’ensemble des logements Pinel en 2023 seront selon toute probabilité, révisés à la hausse en cours d’année.

Les loyers Pinel sont en dessous des loyers moyens observés sur le marché. À titre d’exemple, en zone B1 Pinel à Toulouse, le loyer moyen est de 13€ selon, le site référence seloger.com. Soit environ 2.50 € de plus que le loyer Pinel 2022. Pour la location d’un 30m², c’est un manque à gagner potentiel de 900 €/an. Sachant que la réduction d’impôt Pinel peut chiffrer à 5 250 €/an. Le placement est plus que rentable.

Sources légales : www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045373766

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