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L’immobilier neuf à Rennes : nos experts passent sur France 2 !

Les aides à l’investissement dans l’immobilier neuf

Famille qui obtient son logement neuf

Ils sont un soutien essentiel, toutefois les emprunts immobiliers peuvent ne pas suffire à l’investisseur pour mener à bien son opération financière d’acquisition d’un logement neuf. Aussi, des aides à l’investissement locatif existent et sont, pour la plupart, accordées par l’État ou encore par les régions et les communes.

Ces aides visent à soutenir les ménages français dans leur souhait de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf. À ce titre, elles ne sont pas valables sur le marché de l’ancien, à l’exception du prêt à taux zéro (logement ancien avec travaux).

Le PTZ (prêt à taux zéro)

Personnes souhaitant acheter une résidence principale

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un emprunt qui n’implique aucun intérêt de remboursement. Prêt aidé par l’État, il a aussi l’avantage de n’engendrer aucun frais de dossier.

Les bénéficiaires du PTZ sont des particuliers qui ambitionnent d’acheter leur résidence principale c’est-à-dire, le logement qu’ils occuperont durant huit mois de l’année minimum. De ce fait, un logement neuf acquis grâce à un PTZ ne pourra être mis en location durant les six années suivant la date de versement du prêt.

De plus, les bénéficiaires doivent nécessairement être des primo-accédants, c’est-à-dire des particuliers qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt.

Certaines conditions de ressources sont à respecter pour prétendre au PTZ.

Par exemple, Émile, Flora et leur fils Victor ne doivent pas dépasser un plafond de ressources de 51.000€ annuels s’ils veulent se voir accorder un PTZ pour financer leur logement neuf à Rennes (zone Pinel B1).

Le montant d’un PTZ ne peut pas atteindre plus de 40% du coût de l’opération immobilière. Pour cette raison, Le PTZ est souvent utilisé en accompagnement d’un ou plusieurs autres prêts (conventionné, à l’accession sociale, épargne logement, etc).

L’acquéreur peut également décider de cumuler PTZ et apport financier personnel.

Émile et Flora optent pour un appartement neuf à Cesson-Sévigné, ville de première couronne de la métropole rennaise (zone Pinel B1). Pour un T2 affiché à 166.800€, il pourront bénéficier d’un prêt à taux zéro d’un montant de 66.720€ maximum (40% de 166.800€).

Le couple pourra compléter les 100.080€ nécessaires à l’acquisition (60% de l’opération immobilière) avec l’appui d’un prêt classique ou d’un apport personnel. Aussi, avec un apport financier de 50.040€ (30% du prix du logement), ces futurs Cessonnais pourront bénéficier d’un taux de crédit avantageux, négocié auprès de leur banque.

La durée de remboursement du PTZ dépend des revenus de l’investisseur, de la composition du ménage et du secteur géographique du logement. Plus les revenus du foyer sont élevés, plus courte sera la durée de remboursement de la somme contractée grâce au PTZ.

Le PTZ+, version élargie du PTZ, permet à un plus grand nombre de bénéficiaires de jouir d’un crédit à 0% d’intérêt.

Les conditions d’octroie du PTZ+ diffèrent quelque peu de celles du PTZ simple :

  • attribution sans conditions de ressources,
  • remboursement du prêt sur une durée allongée,
  • considération pour la performance énergétique du logement neuf.
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Le mécanisme Pinel

Homme tenant une clef d'appartement

Pour profiter des atouts du Pinel, l’acheteur doit respecter quelques exigences :

  • vivre en France,
  • acheter dans une zone “tendue” (où la demande immobilière est supérieure à l’offre),
  • acheter un logement qui respecte le double plafond de 300.000€ et de 5.500€ du mètre carré,
  • proposer son bien à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans,
  • appliquer le loyer en vigueur dans le cadre du dispositif Pinel.

La réduction fiscale Pinel est effective pendant toute la mise en location du bien neuf.

Jacob et Lucille investissent dans un appartement neuf de 3 pièces, dans le quartier Cleunay / Arsenal-Redon à Rennes, pour un montant de 210.000€. Ils le mettent en location pendant 9 ans. Au cours de cette période, ils pourront réduire leur impôt sur le revenu de 37.800€, soit 4.200€ par an.
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La loi Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, tend à délester l’assiette fiscale des ménages imposables tout en leur permettant de devenir propriétaires.

La TVA réduite

Acquérir un bien immobilier neuf peut, sous certaines conditions, entraîner un taux réduit de TVA : 5.5% en lieu et place des 20% traditionnels.

Myriam et Arnaud ont choisi un 4 pièces dans le quartier rennais de Villejean. Avec une TVA à 20%, ils devraient acquérir le bien pour 198.500€. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils achètent l’appartement neuf pour la somme de 174.515€. Cela représente une économie de 23.985€ par rapport à un achat avec la TVA à 20%.

Plusieurs critères doivent être respectés pour bénéficier de l’avantage de la TVA réduite :

  • choisir un logement neuf qui se situe dans un quartier classé par l’ ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine) ou 300 mètres maximum autour de cette zone. Consultez la liste des secteurs géographiques concernés, sur le site de l'ANRU.
  • le plafond de ressources, fixé par arrêté interministériel. Il évolue en fonction du nombre d’occupants dans le logement et selon l’emplacement de l’habitation. Le prix de vente des logements ANRU est également réglementé : il varie selon la localité du logement ; il est révisé annuellement selon les fluctuations du coût de la construction.
Julianne et Jérôme sont mari et femme et ont deux enfants. Ils souhaitent acheter un logement neuf dans le quartier du Blosne, à Rennes (zone ANRU). Cela est possible car leurs ressources annuelles ne dépassent pas 56.296€.

Les plafonds de ressources sont consultables sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

  • le logement fait office de résidence principale durant minimum 15 ans (hors cas particuliers : évolution professionnelle, familiale, etc). Autrement dit, la TVA réduite est inconciliable avec un projet d’investissement locatif.

La réduction de la Taxe sur la Valeur Ajoutée des logements neufs vise à favoriser la promotion immobilière dans des secteurs spécifiques.

La réduction de la TVA est compatible avec le PTZ.

Les frais de notaire réduits

Couple qui récupère une clef d'appartement

La réduction des frais de notaire s’applique à l’achat des biens immobiliers suivants :

  • logement neuf
  • VEFA ou vente en état futur d’achèvement,
  • logement tout juste construit et jamais habité.
Un logement acquis en VEFA et revendu pour la première fois est considéré comme un logement ancien. Aussi, depuis le 1er janvier 2013, cette catégorie de vente ne peut plus tirer profit de la réduction des honoraires de l’acte notarial.
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Vous souhaitez en apprendre plus sur les frais de notaire réduits dans le cadre d’une acquisition immobilière ? Adressez vous aux professionnels en région :

  • Chambre des Notaires d'Ille-et-Vilaine
    2, mail Anne Catherine CS 54337
    35043 RENNES Cedex
    Tél. : 02 99 65 23 24

L’exonération de la taxe foncière

À Rennes comme dans le reste de la France, les habitations neuves sont exonérées de la taxe foncière.

Le législateur rappelle qu’un logement neuf traduit plusieurs réalités :

  • constructions nouvelles,
  • reconstructions,
  • additions de construction,
  • changements de consistance,
  • changements d'affectation / d’usage du bâtiment énumérés par la loi.

Bulletin officiel des finances publiques-Impôts - BOI-IF-TFB-10-60-10-20160627.
Place rennaise

L’exonération de taxe foncière n’est pas permanente : elle est effective au cours des deux premières années de votre logement neuf.

La taxe foncière ou “taxe locale sur les propriétés bâties” est un impôt local versé par le contribuable à la collectivité qui correspond à son lieu de domiciliation.

Pour précision, lorsqu’un Rennais paye sa taxe foncière, cela permet à Rennes et à son département de rassembler des ressources financières qui serviront aux équipements et aux services publics.

La somme perçue par la collectivité a des applications telles que :

  • renouvellement et réparation des équipements collectifs (entretien des écoles, des collèges, des gymnases, des véhicules de transport en commun),
  • financement des services locaux (paiement des salariés du transport scolaire et des écoles, de l’aide sociale, du traitement des déchets ; participation à la culture et au sport),
  • etc.

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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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