Prêts aidés par l’état : 5 solutions pour financer votre achat immobilier en 2024
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : élargi aux classes moyennes en 2024
- 2. Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement)
- 3. Le Prêt Épargne Logement (PEL) : Jusqu'à 92 000€
- 4. Le Prêt Fonctionnaire : jusqu’à 35% du coût total
- 5. Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : Pour les ménages les plus modestes
- 6. Le Prêt Conventionné (PC) : Un taux maximum de 3.20%
- 7. Le Prêt Locatif Social (PLS) : jusqu’à 40 ans de crédit
Face à un marché en berne en raison pour partie de l’envolée des taux de crédit immobilier, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, propose de revitaliser le pouvoir d'achat des aspirants propriétaires à l’aide de "nouveaux dispositifs de financement". Des prêts in fine et hypothécaires revisités sont évoqués mais suscitent un accueille mitigé des professionnels du secteur.
En attendant ces potentielles nouveautés, des solutions ciblées existent. Ces prêts aidés par l'État peuvent faciliter l'achat de logements à un grand nombre de ménage. PTZ, prêt action logement, prêt fonctionnaire... Décryptage des prêts d'aide à l'accession.
1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : élargi aux classes moyennes en 2024
En 2024, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) connaît des évolutions notables, marquant un tournant dans la politique du logement en France. Prolongé jusqu'en 2027, ce dispositif s'adapte aux réalités du marché immobilier et aux besoins des ménages modestes, avec pour objectif de faciliter l'accession à la propriété pour un plus grand nombre.
La réforme du PTZ se caractérise par une ouverture plus large en termes d'éligibilité, visant à intégrer les classes moyennes jusqu'alors souvent exclues du dispositif. Cette extension bénéficie à environ 6 millions de foyers supplémentaires, grâce à l'introduction d'une nouvelle grille de revenus qui rehausse les plafonds et ajoute une tranche supplémentaire. Ainsi, le PTZ devient accessible à une population plus vaste, reflétant une volonté de soutien accru à l'accession à la propriété.
L'une des modifications majeures concerne la part finançable du projet immobilier par le PTZ, désormais portée à 50% du montant total, contre 40% auparavant. Cette augmentation substantielle du montant potentiel du prêt témoigne de l'engagement de l'État à accompagner les acquéreurs dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier.
Par ailleurs, le recentrage du PTZ sur les programmes immobiliers neufs collectifs, et excluent les maisons individuelles. Cette mesure vise à encourager les projets immobiliers qui répondent aux enjeux écologiques actuels, tout en optimisant l'utilisation de l'espace urbain.
2. Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement)
Le Prêt Action Logement, anciennement connu sous le nom de prêt 1% Logement, représente une aide précieuse pour les salariés souhaitant accéder à la propriété. Destiné aux employés des entreprises privées non agricoles comptant 10 salariés et plus, ce prêt offre des conditions avantageuses pour l'achat de la résidence principale, qu'elle soit neuve ou ancienne.
Ce dispositif permet de financer jusqu'à 40% du coût total de l'opération immobilière, avec un montant pouvant aller jusqu'à 30 000€, à un taux d'intérêt très attractif de 1% (hors assurance obligatoire). Les conditions d'éligibilité incluent des plafonds de ressources spécifiques, assurant que l'aide soit ciblée vers ceux qui en ont le plus besoin. De plus, le prêt est accessible aux salariés effectuant leur premier achat immobilier ou n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des dix dernières années.
Le Prêt Action Logement est flexible et peut financer divers types de projets immobiliers, y compris la construction, l'acquisition d'un logement neuf ou l'achat d'un logement ancien vendu par un organisme de logement social. Il est important de noter que le logement acquis doit devenir la résidence principale de l'emprunteur et respecter certaines conditions de performance énergétique.
Pour bénéficier de ce prêt, les salariés doivent s'adresser à leur employeur ou directement à Action Logement, l'organisme gestionnaire du dispositif. La démarche implique le remplissage d'un formulaire de demande et la fourniture de documents justificatifs pour évaluer l'éligibilité.
3. Le Prêt Épargne Logement (PEL) : Jusqu'à 92 000€
Le Prêt Épargne Logement (PEL) est une solution de financement avantageuse pour les titulaires d'un Plan Épargne Logement désireux de concrétiser un projet immobilier. Après une phase d'épargne d'au moins quatre ans sur un PEL, l'emprunteur peut accéder à un prêt pour financer l'achat, la construction de sa résidence principale ou réaliser des travaux immobiliers. Ce dispositif, réglementé par l'État, offre des conditions de prêt spécifiques qui varient selon la date d'ouverture du plan.
Les caractéristiques du prêt, telles que les dépenses éligibles, le taux d'intérêt, et la possibilité de bénéficier d'une prime d'État, dépendent fortement de la période à laquelle le PEL a été ouvert. Le montant maximal du prêt peut atteindre jusqu'à 92 000€, offrant ainsi une opportunité significative pour les porteurs de projet immobilier. Le taux d'intérêt du prêt est déterminé au moment de la souscription du PEL, garantissant ainsi une certaine prévisibilité pour l'emprunteur.
Le prêt épargne logement issu d'un PEL est destiné à financer des projets précis dans le domaine de l'immobilier, assurant ainsi que les fonds soient utilisés de manière ciblée pour l'accession à la propriété ou l'amélioration de l'habitat. Cette spécificité fait du PEL un outil d'épargne et de prêt particulièrement adapté aux besoins des futurs propriétaires ou des actuels propriétaires envisageant des travaux.
4. Le Prêt Fonctionnaire : jusqu’à 35% du coût total
Le prêt immobilier destiné aux fonctionnaires est une solution de financement spécialement conçue pour les agents de la fonction publique, visant à faciliter l'acquisition de leur résidence principale. Ce prêt vient en complément d'un prêt principal, tel qu'un prêt d'accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné (PC), et se présente sous la forme d'un micro-prêt soumis à conditions.
Les fonctionnaires bénéficient de conditions de prêt avantageuses grâce à des partenariats entre certaines banques, mutuelles et organismes dédiés à la fonction publique. Ces avantages incluent des taux d'intérêt réduits et des conditions de garantie et d'assurance emprunteur favorables, reflétant la sécurité de l'emploi caractéristique de la fonction publique. Le prêt immobilier fonctionnaire est conçu pour compenser l'absence d'accès au prêt 1% Employeur, les administrations n'étant pas assujetties à cette contribution.
Ce prêt est réservé aux fonctionnaires et est accordé par des organismes bancaires spécialisés, offrant des taux et garanties avantageuses pour l'achat d'une résidence principale. Il est important de noter que, bien que les banques aient cessé de proposer ce prêt spécifique, elles continuent d'offrir des conditions préférentielles aux agents de la fonction publique.
Le prêt immobilier aux fonctionnaires s'adresse à un large éventail d'agents, incluant ceux de la fonction publique d'État, territoriale et hospitalière, qu'ils soient titulaires, stagiaires, assimilés fonctionnaires, retraités de la fonction publique, ou même salariés d'entreprises ou d'associations liées à une mission de service public. Cependant, les agents des établissements publics industriels et commerciaux (EPIC) et les contractuels de la fonction publique ne sont pas éligibles à ce prêt.
Les conditions d'octroi du prêt immobilier aux fonctionnaires stipulent que le prêt doit être utilisé pour l'achat ou la construction d'un logement neuf, l'achat d'un logement ancien nécessitant des améliorations, des travaux d'agrandissement, ou la transformation d'un local non destiné à l'habitation en logement. Le prêt doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier et servir à financer la résidence principale de l'emprunteur.
Le montant du prêt est plafonné à 35% du coût d'acquisition du bien, avec des limites spécifiques en fonction de la situation familiale de l'emprunteur, de la zone géographique du bien et du nombre de pièces du logement. La durée du prêt varie entre 10 et 15 ans, offrant un différé d'amortissement de 3 ans pendant lesquels seuls les intérêts sont remboursés.
5. Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : Pour les ménages les plus modestes
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est conçu pour faciliter l'acquisition d'une résidence principale, offrant des conditions avantageuses aux emprunteurs répondant à certains critères de ressources. Ce prêt couvre l'intégralité du coût de l'opération immobilière, qu'il s'agisse de l'achat d'un logement neuf ou ancien, de la construction, ou encore de travaux d'amélioration du logement. Avec une durée de remboursement flexible, allant de 5 à 30 ans, et pouvant être étendue jusqu'à 35 ans sur demande, le PAS se distingue par son accessibilité et sa capacité à s'adapter aux besoins spécifiques de chaque emprunteur.
L'éligibilité au PAS est déterminée par le niveau de revenu de l'emprunteur, calculé sur la base du revenu fiscal de référence de l'année N-2. Par exemple, pour une demande effectuée en 2023, il faudra se référer au revenu fiscal de 2021 tel qu'indiqué sur l'avis d'imposition de 2022. Les plafonds de revenus applicables varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation du logement, répartie en différentes zones (A, A bis, B1, B2, ou C). Ces plafonds sont conçus pour garantir que le PAS reste ciblé sur les ménages ayant réellement besoin d'un soutien pour accéder à la propriété.
Le PAS est soumis à des conditions de ressources précises, avec des plafonds ajustés selon le nombre de personnes à loger et la zone géographique du bien immobilier. Ces critères visent à assurer que le prêt bénéficie aux ménages les plus modestes, en fonction de la tension du marché immobilier local. Ainsi, le PAS contribue à l'objectif social de favoriser l'accession à la propriété pour tous, en offrant des conditions de financement adaptées aux capacités financières des emprunteurs éligibles.
6. Le Prêt Conventionné (PC) : Un taux maximum de 3.20%
Le Prêt Conventionné (PC) est un dispositif de financement immobilier sans condition de ressources, destiné à l'achat d'une résidence principale, qu'elle soit neuve ou ancienne. Ce prêt se distingue par sa capacité à financer l'intégralité du coût de l'opération immobilière, avec un taux d'intérêt maximal de 3,20%. La durée de remboursement est flexible, s'étendant de 5 à 30 ans, et peut même atteindre 35 ans sur demande spécifique de l'emprunteur.
Le PC couvre diverses opérations, telles que l'achat d'un terrain pour y construire un logement, l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, y compris les travaux d'amélioration nécessaires. Pour être éligibles, ces travaux d'amélioration doivent concerner un logement achevé depuis au moins 10 ans, avec un montant minimal de 4 000 €. Le prêt peut également financer la transformation d'un local en logement, l'agrandissement d'un logement existant, ou encore la réalisation de travaux visant à économiser de l'énergie dans un logement construit avant le 1er juillet 1981.
Il est important de noter que le PC ne prend pas en charge les frais annexes tels que les frais de notaire, d'hypothèque, d'instruction du dossier de demande de prêt, ou l'achat de meubles. Le logement financé par ce prêt doit devenir la résidence principale de l'emprunteur dans un délai maximal d'un an après la fin des travaux ou l'achat. Ce délai peut être étendu jusqu'à six ans dans certaines conditions, notamment si l'emprunteur prévoit d'occuper le logement à sa retraite et que le bien est mis en location en respectant des règles spécifiques entre-temps.
Testez notre simulateur de prêt immobilier7. Le Prêt Locatif Social (PLS) : jusqu’à 40 ans de crédit
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif de financement mis en place pour encourager la construction ou l'acquisition de logements destinés à la location à des ménages aux revenus modestes. Introduit le 6 mars 2001, le PLS vise à faciliter l'accès au logement dans des zones où le marché est particulièrement tendu, en offrant des conditions de prêt avantageuses aux investisseurs.
Les opérations financées par le PLS sont destinées à accueillir des ménages dont les ressources dépassent les plafonds requis pour les logements financés par les prêts PLUS, mais qui éprouvent néanmoins des difficultés à trouver un logement abordable. Pour rendre ces logements accessibles, les plafonds de ressources pour les locataires du PLS sont fixés à 30% au-dessus de ceux applicables aux logements PLUS, conformément à l'arrêté du 29 juillet 1987 modifié.
Les caractéristiques principales du PLS incluent une durée de prêt pouvant aller jusqu'à 40 ans, avec une adaptation des taux d'intérêt en fonction des variations du taux du livret A. Notablement, le décret n° 2006-890 du 18 juillet 2006 a supprimé l'obligation pour les bailleurs de financer une part minimale de l'opération avec leurs fonds propres, précédemment fixée à 10%. Cette mesure offre une plus grande flexibilité dans l'utilisation des ressources propres des bailleurs pour divers projets.
Le prêt foncier associé au PLS peut être amorti sur une période maximale de 50 ans. Sa quotité est déterminée par la part de la charge foncière dans le coût total de l'opération, après déduction des subventions éventuelles. Cette approche permet de financer de manière plus précise les besoins réels de l'opération, sans tenir compte des fonds propres investis par le bailleur.
Les établissements de crédit habilités à distribuer le PLS peuvent également proposer des prêts complémentaires sur financement libre, offrant ainsi aux bailleurs la possibilité d'ajuster le financement à leurs besoins spécifiques. Cette flexibilité est renforcée par la possibilité de syndication bancaire pour le financement des logements PLS, à condition que la somme des prêts PLS représente plus de 50% du coût total de l'opération.
En termes de loyers, ceux-ci sont calculés sur la base de la surface utile du logement, avec des plafonds fixés pour garantir l'accessibilité des logements aux ménages ciblés. Les plafonds de ressources pour les locataires sont ajustés pour refléter la réalité économique des ménages modestes, facilitant ainsi leur accès à des logements de qualité à des prix abordables.
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