Défiscalisation immobilière à Rennes
Rennes n’a jamais autant séduit sur le marché de l’investissement immobilier. Classée 2ème meilleure ville étudiante de France en 2023, elle présente aussi un marché de l’emploi dynamique et une parfaite connectivité à la capitale grâce à l’arrivée de la LGV Rennes-Paris.
Il existe plusieurs dispositifs pour réaliser un investissement locatif à Rennes pour profiter d’avantages fiscaux mais aussi pour se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite.
SOMMAIRE
- Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
- Quels sont les avantages de la défiscalisation ?
- Les lois de défiscalisation dans l’immobilier
- La loi Pinel dans l’ancien
- La loi Malraux
- La loi Cosse devenue Loc'Avantage
- La loi Monuments Historiques
- La loi Censi-Bouvard
- La loi Denormandie
- Le déficit foncier
- La loi Girardin
- Les véhicules d’investissement et les statuts juridiques
- La SCPI “Pierre-Papier”
- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Pourquoi choisir de défiscaliser dans le neuf ?
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation désigne un ensemble de dispositifs légaux visant à investir dans l’immobilier, l’art ou les forêts en échange d’avantages pour réduire ses impôts de manière significative.
Pour l’État, l’objectif est d’encourager ce type d’investissement et ainsi proposer un parc immobilier plus important dans les villes où la demande est forte. Pour certaines lois, il s’agit également de sauvegarder une partie du patrimoine historique et architectural.
Quels sont les avantages de la défiscalisation ?
- Réduire ses impôts sur le revenu
- Percevoir un revenu supplémentaire grâce aux loyers perçus
- Rembourser les intérêts d’emprunt d’un crédit
- Construire et transmettre un patrimoine immobilier à sa famille
- Préparer sa retraite grâce aux revenus perçus.
Les lois de défiscalisation dans l’immobilier
La loi Pinel dans l’ancien
Développée par l’ancienne ministre du Logement, la loi Pinel ancien vient compléter le dispositif de la loi Pinel dans le neuf.
À l’occasion d’un investissement dans un logement ancien le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si le propriétaire s’engage à le louer pour 6, 9 ou 12 ans en résidence principale. L’investissement ne peut pas dépasser les 300 000 €. Si le prix du bien est supérieur, la réduction sera appliquée seulement sur les 300 000 €.
Les conditions de location dépendent de la situation géographique du logement et de sa zone d’éligibilité. En effet, les loyers et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés. Ils sont identiques à ceux appliqués pour la loi Pinel dans le neuf.
Quels sont les taux de réduction fiscale pour un investissement locatif en loi Pinel ?
- Pour une mise en location sur 6 ans : 9 %
- Pour une mise en location sur 9 ans : 12 %
- Pour une mise en location sur 12 ans : 14 %
Découvrir la loi Pinel dans l’ancien à RennesBon à savoir :
À Rennes, le prix du loyer au m² en 2024 est de 14.49€/m² (zone A). Pour une personne seule, le plafond de revenus exigé en zone A est de 43 475 € et de 64 976 € pour un couple en 2024.
La loi Malraux
Destinée aux contribuables fortement imposés, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’immobilier ancien. Le dispositif est maintenu par la loi de finance 2024.
Ce dispositif permet réduire ses impôts dans le cadre d’un investissement locatif dans un bien situé dans des quartiers spécifiques:
- La réduction est à hauteur de 30 % pour les programmes immobiliers situés dans des sites patrimoniaux remarquables avec PSMV, des quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés NPNRU.
- La réduction est à hauteur de 22 % pour les immeubles situés dans des SPR avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, la condition sine qua none est d’apporter des travaux de restauration supervisés par un Architecte des Bâtiments de France aux immeubles en vue de les louer nus en résidence principale pour 9 années minimum. Aucun plafonnement n’est appliqué pour les loyers ou pour les conditions de ressources des locataires.
en savoir plus sur la loi MalrauxLa loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La loi Cosse devenue Loc'Avantage
La particularité des biens éligibles à la loi Cosse est qu’ils n’ont pas ou très peu été loués dans le passé. Ils peuvent être neufs ou anciens et doivent respecter certaines conditions. En le remettant en location au titre de résidence principale, leurs propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 15 à 85 %. Ce pourcentage varie selon les caractéristiques du logement ainsi que de son emplacement.
La loi Cosse a été remplacée en mars 2022 par le dispositif "Loc’avantages". Contrairement à la déduction fiscale initiale, le nouveau dispositif propose une réduction d'impôt directe. Le montant est calculé en fonction de la décote de loyer accordée, classée en trois catégories : Loc 1 (15 %), Loc 2 (30 %) et Loc 3 (45 %, uniquement avec intermédiation locative).
Le logement doit être loué nu pour au moins 6 ans, servir de résidence principale au locataire et respecter des normes énergétiques minimales. Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources.
découvrir la loi CosseLa loi Monuments Historiques
Née il y a près d’un siècle, la loi Monuments Historiques est encore en vigueur en 2024. Elle permet de profiter d’une défiscalisation immobilière à l’occasion d’un investissement dans un bien classé.
En plus d’entretenir et de conserver des monuments historiques ou classés à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques nécessitant d’importants travaux, le dispositif permet de proposer une offre de logements plus importante.
Les charges de restauration et d’entretien et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits en totalité des revenus fonciers. Si un déficit est constaté, celui-ci est déductible du revenu global sans aucun plafonnement. Depuis 2009, le propriétaire a l’obligation de conserver le bien pour une durée de 15 ans.
S’il conclut une convention avec l’État, la donation ou la transmission du patrimoine peut être exonérée de droits de succession.
découvrir le dispositif Monuments HistoriquesLa loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est abrogée à dater du 1er janvier 2023
La loi Censi-Bouvard est un dispositif d’investissement locatif spécialisé dans les résidences de services neuves ou rénovées telles que les résidences séniors, les EHPAD, les résidences étudiantes et d’affaires.
Pour profiter des avantages, le bien acquis doit être loué meublé pour 9 ans reconductibles. Le montant de la réduction est à hauteur de 11 % sur le prix d’acquisition HT dans une limite de 300 000 € par et par foyer fiscal.
Il est aussi possible de récupérer la TVA de l’investissement en respectant certaines conditions.
en savoir plus sur la loi Censi-BouvardLa loi Denormandie
La loi Denormandie est reconduite en 2024. Dans le cadre d’un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé, la loi Denormandie permet de réduire ses impôts. La mise en location doit, comme pour la loi Pinel, durer 6 ans minimum, 9 ou 12 ans.
Pour profiter de cet avantage fiscal, l’investisseur doit respecter certaines conditions notamment quant au logement mais aussi en fonction de sa situation géographique. En effet, seules certaines communes sont éligible à l’investissement en loi Denormandie. Le bien acquis doit être ancien et faire l’objet de travaux d’amélioration, il peut aussi s’agir d’un local transformé en usage d’habitation. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le propriétaire doit obligatoirement respecter les plafonds de loyer en vigueur dans la zone du bien. Pour les locataires, un plafond de conditions de ressources s’applique selon l’emplacement du logement et le nombre de personnes qui occuperont le logement.
en savoir plus sur le dispositif Denormandie à RennesLe déficit foncier
Si le déficit foncier n’est pas un dispositif fiscal à proprement parler, c’est un vrai coup de pouce fiscal pour les investisseurs.
Celui-ci intervient à l’occasion d’un investissement locatif lorsque les charges supportées par le propriétaire sont supérieures aux revenus fonciers. Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer le bien nu et d’opter pour le régime d’imposition réel.
Si le déficit est constaté, il est alors possible de le déduire du revenu global (salaires ou pensions retraite) et ainsi de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.
en savoir plus sur le déficit foncier à rennesLa loi Girardin
La loi Girardin est considérée comme la loi Pinel de l’Outre-mer. Ce dispositif a pour principale ambition de soutenir l’économie de ces territoires et départements tout en comblant le déficit de logements.
Le principe est de mettre en location un logement neuf à un loyer plafonné. En extinction progressive, il n’est plus possible d’investir en loi Girardin Habitation. Seuls les achats ayant été faits avant le 31 décembre 2017 sont encore éligibles au dispositif.
en savoir plus sur la loi GirardinLes véhicules d’investissement et les statuts juridiques
La SCPI “Pierre-Papier”
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement dont la particularité repose sur la détention de parts dans l’immobilier et non d’un bien en direct, d’où le terme générique “pierre-papier”.
C’est par l’intermédiaire d’une société de gestion que l’argent des investisseurs sera utilisé pour acquérir des biens immobiliers. Celle-ci se charge de trouver les logements, de gérer les tâches liées à la gestion locative et de redistribuer les loyers au prorata des parts détenues.
Avantageux, ce type d’investissement permet de diversifier ses placements, profiter d’avantages fiscaux et ne pas avoir gérer les tâches administratives de la location. Il existe par ailleurs 3 types de SCPI :
- Les SCPI Fiscales
- Les SCPI de rendement
- Les SCPI de plus-value
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste à louer un bien meublé.
Ce statut juridique permet au propriétaire-bailleur de profiter de certains avantages fiscaux. Pour ce faire, il devra être imposé au régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les revenus locatifs bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50 % de manière immédiate.
Dans le cas où le bien loué ferait partie d’une résidence de services (pour séniors, étudiants, EHPAD ou résidence d’affaire), il est possible de cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard et ainsi de profiter de plus d’avantages fiscaux.
Quelques conditions sont requises pour pouvoir détenir le statut :
- La location devra générer moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité ou moins de 50 % de ses revenus globaux ;
- Et ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Pourquoi choisir de défiscaliser dans le neuf ?
Pour un projet d’investissement rentable tout en profitant des autres avantages de la défiscalisation immobilière à Rennes, faire le choix du neuf peut apporter un gain d’économie mais aussi sécuriser l’investisseur.
Quels sont les avantages à investir dans un logement neuf plutôt qu’un logement ancien ?
- Pas de travaux à réaliser (pour au moins les 10 prochaines années suivant son achèvement si celui-ci est acquis en VEFA) ;
- Un logement qui répond aux normes environnementales (isolation thermique renforcée, labels, etc) et proposent de nombreuses prestations ;
- Des garanties qui sécurisent l’achat : garanties biennale, de parfait achèvement, de remboursement, décennale...