La SCPI à Rennes
L’investissement immobilier en SCPI : Société Civile de Placement Immobilier est une alternative à l’investissement individuel. La SCPI permet à un investisseur de percevoir des revenus supplémentaires et de réaliser une défiscalisation immobilière en étant propriétaire de parts dans un actif immobilier.
«Pierre papier» est une expression souvent utilisée pour nommer les parts de SCPI. Cette formule imagée exprime le fait que l'investisseur est propriétaire d’actif immobilier sous forme de part (sur papier donc) et non en direct (de la pierre).
SCPI à Rennes : les objectifs
Les SCPI ont un double objectif :
- Pour l’État : Développer l’offre locative en encourageant l’investissement dans l’immobilier des particuliers ;
- Pour les contribuables: placer son argent à long terme dans des parts d’actifs immobiliers et réduire ses impôts directement gérés par des sociétés de gestion.
SCPI : comment ça marche ?
Une SCPI est une société composée d’investisseurs associés qui achète des biens immobiliers pour les louer. Elle gère le parc immobilier, trouve des locataires et reverse les recettes locatives aux investisseurs au prorata de leur participation financière.
Exemple :
En achetant 4 parts d’une valeur de 200 € dans une SCPI, Jérôme placera 800 € dans la société. Celle-ci l’utilisera pour le parc immobilier et lui versera les recettes générées par de ce parc, en proportion de son investissement.
En sus des bénéfices réalisés sur les parts possédées, un investisseur en SCPI peut profiter d’avantages fiscaux s’il conserve ses parts pour une durée prévue lors de la signature du bail. Sinon, il peut aussi les revendre et réaliser un bénéfice proportionnel à la valeur acquise du parc immobilier.
Comment investir en SCPI à Rennes ?
Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI à Rennes :
- L’investissement en SCPI à crédit : l’acquisition des parts de SCPI peut se faire suite à un prêt bancaire. Comme dans le cadre d’un prêt classique, la banque vérifiera la solvabilité de l’emprunteur et pourra lui proposer d’investir dans sa propre filiale de gestion.
- L’investissement en SCPI comptant : l’investisseur s’adresse en direct à la société de gestion, la banque, un conseiller en gestion de patrimoine, l’assureur pour l’achat de ses parts.
- L’investissement en SCPI en démembrement : est défini par la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI. À l’issue de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire peut récupérer la pleine-propriété des parts. Particulièrement utile pour la transmission d’un bien (succession), les SCPI présentent plus de souplesse que la détention d’un bien en direct, du fait que la divisibilité en parts égales, simplifie une succession équitable entre les héritiers.
- L’investissement en SCPI avec une assurance-vie : Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au sein même de son contrat d’assurance-vie. Cette méthode permet de profiter à la fois de la solidité et des avantages fiscaux d’une assurance vie et des rendements de la SCPI.
Quelles sont les différentes formes juridiques de la SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI dépend de sa forme juridique. Il en existe 2 :
- La SCPI à capital fixe
La Société Civile de Placement Immobilier à capitaux fixes établit un plafond fixe dans son statut. Lorsque celui-ci est atteint, la société de gestion peut choisir d’augmenter ou non le capital. Elle devra pour ce faire choisir : la durée de l’augmentation du capital et son volume maximal ainsi que le nouveau montant des parts. L’achat de nouvelles parts par l’investisseur dans la SCPI n’est pas possible durant les phases d’augmentation du capital.
- La SCPI à capital variable
Le cadre juridique de la SCPI à capital variable est plus flexible que le précédent et permet aux investisseurs d’acheter ou revendre des parts quand bon leur semble. La taille de la société sera dépendante des demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). Dans le cadre d’une SCPI à capital variable seules les fluctuations du marché immobilier ont un impact sur le prix des parts. Personne ne peut spéculer.
Les 3 types de SCPI à Rennes
La SCPI de plus-value
Également nommées “SCPI de capitalisation ou de valorisation”, ces sociétés investissent dans des logements affichant un fort potentiel de revalorisation. Les SCPI de plus-value ne reversent pas de loyers (contrairement aux 2 autres). Leur intérêt est lié à la revalorisation du prix des parts. L’investisseur ne reçoit aucun dividende et évite ainsi d’être imposé sur son revenu foncier. Le patrimoine de ces SCPI se compose à 98% d'immobilier d'habitation et 2% de bureaux.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est une société d’investissement ayant pour activité principale, l’achat et la location de biens immobiliers professionnels (bureaux, locaux d’activités, entrepôts). Elles louent ensuite ces biens à des entreprises via un bail commercial.
La SCPI fiscale
Dans ce type de SCPI, les parts sont investies dans le parc immobilier neuf ou réhabilité. Le contribuable obtient une réduction d’impôts correspondant au genre SCPI choisi et au montant de son investissement.
Ce type de SCPI permet de réaliser un abattement fiscal et correspond à des lois de référence : SCPI Pinel, Denormandie, Malraux, Déficit Foncier.
Quels sont les avantages de la SCPI à Rennes ?
- un investissement sécurisé légalement
Les placements en SCPI sont contrôlés par l’AMF : Autorité des Marchés Financiers. Le sociétaire sera informé de l’évolution de ses investissements chaque trimestre ainsi que dans un rapport annuel.
- un investissement à moindre coût
Il est possible d’acheter des parts de SCPI pour 500 ou 1 000 €. Contrairement à un bien immobilier en direct dans lequel il faut investir plusieurs dizaines (centaines) de milliers d’euros, il est n’est pas exclu d’investir en SCPI avec peu d’épargne.
- une diversification de son patrimoine
Investir en SCPI à Rennes permet de diversifier (et donc de sécuriser) son patrimoine en investissant dans plusieurs types de biens. Le risque pris par la SCPI sur un bien immobilier est mutualisé. Le fait de diversifier ses produits de placement sécurise l’ensemble de son épargne.
- un parc immobilier géré par une société spécialisée
Dans une SCPI à Rennes, la gestion de l’immeuble et la trésorerie sont délégués à une société de gestion. C’est elle qui reverse les loyers aux associés.
Comment sont imposées les SCPI ?
Conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, les SCPI sont fiscalement transparente. Traduction : Elles ne sont pas imposables de façon directe. Seuls les placements de trésorerie (revenus financiers) et revenus locatifs (fonciers) de chaque associé est imposable.
Quelle fiscalité sur les revenus fonciers d’une SCPI ?
Les biens immobiliers gérés par une SCPI génèrent des revenus fonciers. Divisés par le nombre parts investies par les associés, ces “quote-part” sont soumises à l’impôt sur le revenu.
La part imposable représente le montant des revenus foncier dont on soustrait les frais de gestion ou d’acquisition. La SCPI doit chaque année communiquer aux associés ce montant. 2 régimes d’imposition peuvent s’appliquer aux revenus fonciers :
- Le régime réel
C’est le régime classique. Les contribuables déclarant des revenus fonciers excédant 15 000 € par an y sont soumis. Les revenus fonciers sont alors soumis aux prélèvements sociaux et au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le régime micro-foncier
Pour bénéficier du régime microfoncier, un investisseur doit respecter les 3 conditions suivantes :
- être propriétaires d’un bien immobilier loué nu sans passer une par SCPI
- toucher moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts (revenus de la SCPI et de son bien détenu en direct).
- Ne doit pas bénéficier d’un dispositif fiscal particulier : Malraux, Girardin, Demessine, Censi Bouvard, LMNP, LMP, Besson, Périssol et Robien.
Quelle fiscalité sur les revenus financiers d’une SCPI ?
Les associés peuvent placer de l’argent au sein de la trésorerie d’une SCPI. Celui-ci génère des intérêts qui sont ajoutés aux revenus de la société. Le montant des recettes est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Depuis 2018, les investisseurs en SCPI peuvent choisir le “flat tax” ou régime du prélèvement forfaitaire unique. Le régime s’élève à 30 %, incluant 12,8 % et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la tranche d’imposition de l’épargnant est inférieure à 30 %, il est possible d’en bénéficier.
Quelle fiscalité sur les plus-values d’une SCPI ?
L’imposition sur la plus-value d’une part SCPI intervient lors de la revente des parts qui génèrent une plus-value. Lors d’une revente, les parts sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières, similaire à celui appliqué sur un bien en direct.
Le taux d’abattement fiscal dépend de la durée de détention des parts de la SCPI. Si la revente intervient moins de 30 ans après l’achat, l’investisseur sera soumis aux prélèvements sociaux. Si l’associé avait acheté ses parts moins de 22 ans avant la revente, il sera alors imposé sur la plus-value réalisée.