La nue-propriété à Rennes

La nue-propriété correspond au principe du démembrement de propriété. En droit civil, le démembrement désigne la séparation des prérogatives d’une propriété (à savoir l’usus, le fructus et l’abusus) d’un bien immobilier entre plusieurs personnes.

Ce mécanisme permet au “nu-propriétaire” de pouvoir réaliser une défiscalisation immobilière à Rennes à l’occasion d’un investissement locatif.

Comment fonctionne la nue-propriété ?

Lorsqu’il y a démembrement, c’est le droit de propriété qui est séparé. Chaque personne a ainsi un statut particulier qui lui donne certains droits sur le bien dont il est question :

• Le nu-propriétaire : il possède le bien sans avoir l’usage (l’abusus), il en possède les murs. Il peut en revanche le revendre et bénéficier d’avantages fiscaux et patrimoniaux grâce à l’investissement locatif pour toute la période de démembrement.
• L’usufruitier : l’usufruitier perçoit quant à lui les loyers, donc le fruit et peut utiliser l’utiliser en le louant ou en l’occupant comme résidence principale.

Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire ?

Par son statut de nu-propriétaire, un investisseur peut jouir de certains droits tout en s’acquittant de 3 devoirs. Parmi ses droits, ce dernier a la possibilité de :

• L’abusus : le droit de disposer de la chose (le bien) : qui reste toutefois restreint puisqu’il n’est par exemple pas en droit de détruire le bien.
• Le droit de percevoir les produits : les produits proviennent de la chose (du bien) sans périodicité mais dont la création altère la substance. L’usufruiter perçoit donc les revenus et le nu-propriétaire une fraction du capital.
• Les actes conservatoires : s’ils relèvent plutôt des actions de l’usufruitier, pour assurer la sauvegarde de la substance de la chose, le nu-propriétaire peut se charger des actes requis. Il peut par exemple contraindre l’usufruitier, pendant la période de démembrement à réaliser des réparations d’entretien qui tendent à la conservation du bien.
• Les actions en justice : le nu-propriétaire peut engager des actions en justice pour préservation son droit de propriété (contestation, revendication ou reconnaissance d’une servitude).
• ”Le droit à être tenu informé de la modification de la substance de la chose” : le nu-propriétaire peut être informé sur les éventuelles modifications pouvant agir sur la substance de la chose. Ce droit lui permet de pouvoir rapidement agir en conséquence selon ce que requiert la situation.

Parmi les devoirs dont le nu-propriétaire doit s’acquitter, il est dans l’obligation de :

• Ne pas porter atteinte au droit de jouissance de l’usufruitier
• Supporter la charge d’éventuelles grosses réparations
• S'acquitter des charges extraordinaires (inévitables)

Quels sont les droits et les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier dispose de 2 types droits :

• L’usus : ce droit lui permet d’user de la chose en exerçant une emprise seulement matérielle : soit l’occuper ou le louer par exemple, mais aussi l’exploiter, en consommer les choses consomptibles ou même construire si cela n’affecte pas la substance de la chose.
• Le fructus : par ce droit, l’usufruitier peut jouir des fruits de la chose : c’est-à-dire percevoir les revenus comme les loyers si le bien est en location ou les intérêts produits par les fonds placés. Dans le cas d’une exploitation des terres, l’usufruitier en récoltera ce qu’il a cultivé.

Et de 2 obligations :

• L’obligation de “conserver la substance de la chose” : il n’est pas en droit de détruire ni de détériorer la substance du bien. Il devra accomplir les actes de conservations et utiliser la chose de façon conforme à sa destination. En cas d’altération, il doit en informer le nu-propriétaire.
• L’obligation de s’acquitter des charges usufructuaires : à savoir les charges périodiques (inhérentes à la jouissance du bien) et les frais et dépenses liés à la réparation.

Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété à Rennes ?

Acheter un bien et profiter d’une décote sur le prix

Puisque le nu-propriétaire ne peut profiter des fruits de la nue-propriété, et ne peut donc pas percevoir de loyers pendant toute la durée de l’usufruit, il profite d’une décote sur la valeur actualisée de la somme des loyers.

Ainsi, le nu-propriétaire encaisse les loyers de façon immédiate et sans aucune fiscalité sous forme de réduction de prix. Pour un investissement dans l’immobilier neuf, le prix de la nue-propriété correspond à 70 % de la pleine propriété pour une période d’usufruit sur 15 ans. À noter que la valeur fiscale se détermine en fonction du type de démembrement (temporaire ou en viager).

Voici les barèmes appliqués en fonction de l’âge de l’usufruitier pour la valeur de la pleine propriété et de l’usufruit :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40%
Moins de 61 ans révolus	50 %	50%
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10%	90 %

Aucune fiscalité pour le nu-propriétaire

En achetant un bien dont la propriété n’est pas totale et n’est donc pas considérée par l’administration fiscale puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. La nue-propriété n’est nullement assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans l’immobilier neuf.

À l’issue de la période de démembrement, l’investisseur pourra récupérer la pleine propriété sans frais ni formalité à remplir.

Une transmission facilitée

Le nu-propriétaire a la possibilité de transmettre le bien de son vivant sans avoir à se démunir. En effet, l’usufruitier peut toujours occuper le logement et le louer. Pour un couple dont l’un des deux membres décède, le ou la veuve est protégé et ainsi jouir de l’usufruit ou occuper le bien. Après le décès du dernier conjoint, les héritiers pourront obtenir la pleine-propriété.

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