La loi Girardin

la loi Girardin est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à développer les territoires d’Outre-mer dans les domaines de l’économie et du logement.

Le dispositif qui devait se terminer le 31 décembre 2017, est finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2020 dans les Départements d’Outre-Mer : Réunion, Guadeloupe, Martinique, Guyane et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les Collectivités d’Outre-Mer : Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Wallis-et-Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Qu’est-ce que la loi Girardin ?

Il existe 2 formes d’investissement pour la loi Girardin : la loi Girardin Habitation et la loi Girardin Industrielle.

La loi Girardin habitation permet une défiscalisation de 30 600 € par an ou 11 % du revenu du foyer fiscal (le plus élevé), à tous les contribuables domiciliés sur le territoire français dans le cadre d’un investissement locatif pour une résidence principale dans l’immobilier neuf en Outre-Mer.

Quelles conditions pour bénéficier de la loi Girardin Habitation ?

Les conditions à respecter pour bénéficier d’un abattement d’impôts avec la loi Girardin habitationsont les suivantes :

• Le logement investi devra être mis en location, nu (non meublé) à titre de résidence principale, au moins 8 mois chaque année durant 5 à 6 ans selon le type de réduction visé.
• Le logement devra être occupé au plus tard 6 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
• Si le propriétaire choisit une location plafonnée, le loyer et le revenu du locataire devront être égaux ou inférieurs aux plafonds imposés.
• Les taux TVA mis en vigueur dans les îles qui y sont soumises sont à respecter pour le plafond de défiscalisation au m² (8,5 % en Guadeloupe, Martinique et à la Réunion).
• Le non-respect d’une condition entraîne la perte du bénéfice fiscal.

La loi Girardin Habitation

Pour palier à la carence de logements disponibles à la location en Outre-mer, la loi Girardin a mis en place un dispositif de défiscalisation spécifique à la résidence principale : le contribuable doit acquérir un logement neuf dans les DOM-TOM qui doit devenir, au choix : sa résidence principale ou celle d’un locataire. Plusieurs formes d’investissement sont possible pour le Girardin Habitation.

Le dispositif Propriétaire Occupant

Le dispositif “Propriétaire Occupant” engage les acquéreurs à occuper le logement neuf en résidence principale dans les 6 mois suivants sa livraison pour une durée minimum de 5 ans.

Ils peuvent alors prétendre à une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 10 ans, soumise à un plafond de 2 498 € HT/m² habitables et 14 m² de varangue. Le terme varangue désigne une terrasse couverte typique de l’architecture créole qui équipe les façades des maisons de maîtres.

Le plafond HT sus-cité concerne les départements non soumis à la TVA : la Guyane, Saint-Martin ou Tahiti. Les propriétaires investissant dans les départements soumis à la TVA locale de 8,5 % doivent respecter un plafond de 2 710 € TTC.

L’investissement en loi Girardin impose une surface habitable comprise entre 50 et 150 m². Cette dernière est fixée par décret selon le nombre d’occupants du logement.

Nombre de m² autorisés pour les investissements en résidence principale :

Jacqueline et Marcel ont acheté, en Martinique, un appartement neuf de 100 m², doté de 25 m² de varangue pour un prix de 200 000 €. Le plafond de défiscalisation du couple est de 308 940 € (100 m² + 14 m² x 2 710 € TTC).

Le montant de l’abattement fiscal du ménage s’élève à 55 609,2 € (308 940 x 18 %). Ils pourront donc profiter d’une réduction annuelle d’impôt de 5 560,92 € durant 10 ans.

L’option location libre

Si un propriétaire souhaite louer le bien neuf en loi Girardin, il doit le faire dans les 6 mois suivant son acquisition. Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale pour une durée minimum de 5 ans.

L’acquéreur pourra alors profiter d’une réduction d’impôts de 30 % du prix du bien étalée sur 5 ans. Sur les îles non soumises à la TVA, la réduction d’impôt envisageable est soumise au plafond de 2 498 € HT par m² habitable. La surface de la varangue est incluse dans une limite de 14m². Pour les territoires soumis à la TVA locale de 8,5 %, le plafond est de 2 710 € TTC.

Si le logement se situe en Zone Urbaine Sensible, une majoration de 8 à 9 % est accordée.

Pour les propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, de chauffage géothermique ou de chauffe-eau solaires, le montant de la réduction d’impôt augmente de 2 à 3 %.

Attention, la réduction fiscale varie selon la date du dépôt de Permis de Construire du bien acheté :

• Pour les permis de Construire déposés avant fin 2010 : 30 % ;
• Permis de Construire déposés en 2011 : 22 % ;

L’abattement fiscal n’est plus possible pour les permis de construire déposés après 2011.

Aimé et Christine ont acheté une maison en Guadeloupe dont le permis de construire a été accepté en 2010 pour un montant de 300 000 € avec une surface habitable de 115 m² et 17 m² de varangue. Ils veulent louer le logement en secteur libre pouvoir décider du loyer sans contrainte de plafond.

Leur plafond de défiscalisation est de 349 590 €, ils pourront réduire leur impôt de 104 877 € durant 5 ans. Soit 20 975,4 € par an.

L’option : location plafonnée

Cette option permet un abattement d’impôt de 38 %, sur 5 ans, plafonnée à 2 498 € HT par m² habitable (varangue incluse dans une limite de 14m²), dans les îles non soumises à la TVA. Pour les îles soumises à la TVA : le plafond s’élève à 2 710 € TTC.

L’option : location plafonnée de la loi Girardin implique que le propriétaire investisseur achète un logement neuf et le loue nu, 6 mois après son acquisition (ou son achèvement) à titre de résidence principale durant 6 ans minimum.

Des plafonds sont imposés aux loyers et aux ressources du locataire. Ils sont publiés tous les ans, par le Ministère des Finances.

Comme pour la location libre, l’abattement fiscal envisageable dans le cas d’une location plafonnée varie selon la date du Permis de Construire du logement :

• Permis de Construire déposé avant fin 2010 : 38 % ;
• permis de construire déposé en 2011 : 34 % ;
• permis de construire déposé en 2012 : 26 % ;
• permis déposé après 2012 : 0 %

À l’exception des PC 2012, une majoration de 8 à 9 % est accordée lorsque le logement est situé dans une Zone Urbaine Sensible.

Si le bien immobilier est équipé de panneaux solaires, d’un chauffage géothermique et/ou d’un chauffe-eau solaire, augmentation de 2 à 3 % du montant de la réduction d’impôt est accordée pour les permis de construire 2012, pour lequel le taux de 26 % n’est pas soumis à majoration.

Bernard et Annick ont acheté une maison avec une surface habitable de 112 m² et 20 m² de varangue, à la Réunion, dont le permis de construire a été accordé en 2010, pour un montant de 350 000 € .

Ils vont mettre leur bien en location avec un loyer plafonné sur un secteur intermédiaire (secteur aux loyers règlementés inférieurs aux prix du marché). Les revenus du locataire retenu sont inférieurs au plafond de ressources appliquées.

Voici le calcul du montant de leur abattement fiscal :

• Plafond de défiscalisation : 112 m² + 14 m² x 2 710 € = 341 460 €
• Montant de l’abattement fiscal : 341 460 x 38 % = 129 754,8 €
• Réduction d’impôt annuelle pendant 5 ans : 25 950,96 €.

Quels plafonds de ressources pour les locataires ?

Dans le cadre d’une mise en location plafonnée, les logements investis en loi Girardin doivent être établis dans le secteur locatif intermédiaire ( loyers inférieurs aux prix du marché). L’abattement fiscal n’est optimal que si les revenus du locataire sont inférieurs aux plafonds de ressources imposés.

Voici les plafonds de ressources fixés pour les DOM-TOM en 2021 :

Loi Girardin : une extinction programmée et progressive

Depuis le 27 mai 2009, la loi Girardin est progressivement supprimée avec la loi Lodeom. Depuis cette date, le pourcentage d’abattement fiscal accordé est fonction de la date de délivrance des Permis de Construire et dégressif ; plus le PC est récent, plus la défiscalisation accordée baisse.

La loi Girardin Industrielle Outre-Mer

Le dispositif de défiscalisation loi Girardin industrielle permet une réduction d’impôts “one-shot”. L’investisseur réalisant une opération en défiscalisation industrielle bénéficiera en année N+1 d’une réduction d’impôts de l’ordre de 110% à 120% de la somme versée.

Les sommes sont versées à fonds perdu. Elles ne peuvent générer un quelconque revenu ou dividende. L’unique bénéfice de l’opération est la réduction d’impôts “one shot”, autrement dit : intégralement imputable sur l’impôt appliqué aux revenus de l’année de souscription.