Le déficit foncier à Rennes

Le déficit foncier est un coup de pouce fiscal qui peut intervenir à l’occasion d’un investissement locatif si les charges du propriétaire sont supérieures aux recettes locatives.

Ce mécanisme lui permet de diminuer le montant de ses impôts si certains travaux sont réalisés sur le bien en location. Si le déficit foncier résulte avant tout d’un mécanisme, il est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus couramment utilisés dans le cadre d’un investissement.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

En étant propriétaire d’un logement mis à la location nue, donc non meublé, celui-ci a la possibilité de déduire ses charges de ses revenus fonciers s’il a opté pour le régime d’imposition réel.

Si le montant des charges supportées par le propriétaire se révèle supérieur aux revenus fonciers, il génère un déficit foncier.

Ce déficit, égal à la part de charges supérieures aux revenus fonciers peut alors être déduit du revenu global (qui comprend le salaire et les pensions retraites par exemple) et peut aussi réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

Quelles sont les charges déductibles du déficit foncier ?

Hormis les travaux de construction, reconstruction et agrandissement, seules les charges suivantes sont déductibles des revenus fonciers :

• Les frais de gestion d’administration du bien : comprenant la rémunération d’un concierge, les frais d’une agence immobilière, d’un syndicat de copropriété.
• Les impôts étant liés au bien et non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière.
• Les dépenses liées aux réparations et à l’entretien : il peut s’agir de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou pour faciliter sa location.
• Les provisions pour charge s’il s’agit d’une copropriété.
• Les charges locatives si celles-ci n’ont pas pu être récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année qui suit son départ.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
• Les primes d’assurance.
• Les intérêts et les frais d’emprunt.

Comment déclarer les charges déductibles des revenus fonciers ?

Toutes les charges précédemment citées doivent obligatoirement être renseignées lors de la déclaration des revenus fonciers, à réaliser via le formulaire n°2044 à joindre avec la déclaration des revenus globaux, renseignée dans le formulaire n°2042.

Les pièces justificatives des charges déclarées (facture, plan photos) doivent être conservées, celles-ci pouvant être demandées par l’AMF.

Comment calculer le déficit foncier ?

Pour calculer le déficit foncier, voici les étapes à suivre :

• Soustraire les charges financières des revenus fonciers
• Si le résultat est négatif, ce déficit est alors imputable sur le revenu foncier pour les 10 années à venir.
• Si le résultat est positif, il faut retirer la somme des charges financières au montant obtenu.
• Si le résultat est négatif, le déficit n’est pas constaté. S’il est positif, celui-ci peut être déduit sur le revenu global dans un plafond de 10 700 € par an.

Exemple de calcul

Le propriétaire loue un appartement non meublé en année N. Ses revenus fonciers et ses charges sont répartis de la manière suivante :

Revenus fonciers perçus	+ 1 400 €
Intérêts d’emprunt	- 2 300 €
Autres charges	- 2 800 €

Le déficit foncier qui résulte de la location du bien est donc de 1 400 – 2 300 – 2 800 = 3 700 €.

Les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers et sont à l’origine du déficit (2 300 – 1 400 = 900 €). Le propriétaire aura ainsi la possibilité de déduire 2 800 €, qui correspondent à ses autres charges, sur son revenu global au titre du déficit foncier. Les 900 € restants seront imputables sur les revenus fonciers sur les 10 années qui suivent.

Quelles sont les conditions à respecter en cas de déficit foncier ?

Si un déficit foncier est constaté, il y aura 2 types d’obligations à respecter :

• Afin de générer un déficit et l’imputer, le propriétaire doit nécessairement être imposé sur ses revenus fonciers, sous le régime réel.
• Si le déficit est déduit du revenu du propriétaire, il doit poursuivre la mise en location du logement de façon effective et continue pour une durée d’au moins 3 ans.

Si le bien est cédé avant l’expiration du délai des 3 ans, l’imputation du déficit sur le revenu global sera remise en cause. Cependant, l’imputation sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible.

Déficit foncier et fiscalité

Si le montant des revenus fonciers d’un propriétaire est inférieur à la somme de 15 000 € par an et que les biens loués ne bénéficient pas d’un régime spécifique, il relève alors de plein droit du régime micro-foncier.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans.

Quelles différences entre le régime réel et le régime micro-foncier ?

Le régime réel permet de déduire les charges des revenus fonciers en fonction des dépenses réellement engagées au cours de l’année fiscale.

Le régime micro-foncier implique que le propriétaire ne déclare pas ses charges au réel. Seul un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus fonciers, quel que soit le montant des charges. Ce régime ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Déficit foncier et impôt prélevé à la source

Le passage au prélèvement à la source ne pas le mécanisme du déficit foncier. Ainsi, lorsque le montant de l’impôt a été trop élevé, l’administration fiscale rembourse le contribuable, si elle n’a pas connaissance du déficit. Inversement lorsque le montant de l’impôt prélevé n’a pas été suffisant.

Déficit foncier et SCPI

Les contribuables ont aussi la possibilité de déduire un déficit foncier de leurs revenus fonciers ou globaux grâce à l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Les associés (membres d’une SCPI) peuvent déduire une quote-part de leurs revenus des charges inhérentes aux travaux et profiter d’autres avantages :

• Obtenir des revenus réguliers sous forme de loyers ;
• Détenir un patrimoine immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion locative ;
• L’acquisition de parts dans l’immobilier.