Le dispositif de défiscalisation : Monuments historiques
Ce dispositif fiscal est apparu en 1913 pour la préservation des biens immobiliers remarquables du patrimoine français. Il a pour objectif, l’incitation à la restauration ou la réhabilitation de bien classés, par les contribuables, en contrepartie d’un avantage fiscal important. Il est l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière
Aux origines de la loi
C’est en 1837 sous la monarchie de juillet du Roi Louis Philippe 1er que les prémices de la loi apparaissent. La commission des monuments historiques, présidée par Ludovic Vitet et Prosper Mérimée, répond à la prise de conscience que les richesses du patrimoine immobilier de France font partie de l’identité nationale.
Plus d’un demi-siècle plus tard, en 1913, sous la troisième République, le gouvernement promulgue la loi Monuments Historiques pour la conservation des monuments patrimoniaux. Cette loi, l’une des plus ancienne au monde dans le domaine de la défiscalisation immobilière est souvent prise en exemple. Elle a permis la conservation de nombreux monuments de valeur architecturale majeure.
Comment fonctionne le dispositif Monuments historiques ?
Les acquéreurs de logements :
- classés monuments historiques ;
- inscrits à l’inventaire supplémentaire ;
- labellisés « Fondation du patrimoine » ;
- faisant partie du patrimoine national (si l'agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013) ;
peuvent obtenir un important avantage fiscal s’ils mettent en œuvre des travaux de rénovation.
Les investisseurs peuvent déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce bien, d’où qu’il vienne et sans plafond.
L’investisseur s’engage à :
- Posséder le bien pendant 15 ans (minimum), à compter de sa date d’acquisition (la durée des travaux est incluse).
- Confier la direction des travaux à un architecte des Bâtiments de France et à Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC).
Avant toute intervention notamment de travaux sur un immeuble classé, il appartient au propriétaire de se rapprocher des services de l’État en charge des monuments historiques. Ces travaux sur les immeubles classés s'exécutent sous le contrôle scientifique et technique de ces services. Le code du patrimoine précise les catégories de professionnels auxquels le propriétaire ou l'affectataire d'un immeuble classé au titre des monuments historiques est tenu de confier la maîtrise d’œuvre des travaux de restauration. (Art R621-26 du code du patrimoine) : Architecte en chef des monuments historiques ou architecte du patrimoine.
culture.gouv.fr
Si le propriétaire manque à l’une de ces conditions, il encourt une reprise de son avantage fiscal, en plus d’intérêts et d’éventuelles pénalités de retard.
À savoir
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière Monuments Historiques, le contribuable doit posséder un bâtiment entièrement classé Monument Historique. Il faut à minima que l’ensemble des façades et des toitures soient classées. Un escalier, une toiture, ou un mur classé ne suffit pas.
Qui peut bénéficier du dispositif ?
Les bénéficiaires du dispositif de défiscalisation “Monuments Historiques” sont les contribuables français propriétaires d’un bâtiment classé monument historique classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire, labellisés «Fondation du patrimoine», faisant partie du patrimoine national avant 2013. Le plus souvent, ce sont des ménages aisés, imposés dans la tranche supérieure de l’impôt sur le revenu. L’impact fiscal étant optimisé pour les revenus situés dans la tranche supérieur à 40 %. Le contribuable peut être une Sociétés Communes de Placement Immobilier.
Quels sont les avantages du dispositif de défiscalisation Monuments Historiques ?
Le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques offre différents avantages aux contribuables qui investissent dans un bâtiment classé :
- L’avantage majeur est la possibilité de déduction des revenus imposables, de l’intégralité du budget des travaux de rénovation, ainsi que des intérêts d’emprunt inhérents à ces derniers.
- Le déficit foncier généré est déductible du revenu global du contribuable et reportable sur 6 ans.
- La loi n’impose aucun plafond à l’avantage fiscal.
- Dès lors que tout ou partie de l’immeuble est ouvert à la visite, les héritiers sont totalement exonérés des droits de succession.
L’arrêté du 27 février 2008 fixe les conditions d’ouverture au public des monuments historiques par les dispositions suivantes :
Sont réputés ouverts à la visite les immeubles que le public peut visiter au moins :
- soit cinquante jours par an, dont vingt-cinq jours non ouvrables, au cours des mois d’avril à septembre inclus ;
- soit quarante jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
entreprises.gouv.fr
Quelques précisions :
Autre avantage : Les contribuables français sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1,3 millions d’euros. Sur les Monuments Historiques, l’administration fiscale ne comptabilise que 25 % de leur valeur. Une aubaine pour les châtelains détenant un bâtiment classé ou inscrit Monuments Historiques !
Les 3 cas de figures possibles
Le Monument Historique ne génère aucune recette
Ouvert à la visite ou non, occupé par son propriétaire ou non, si le monument historique ne génère aucune recette, les charges foncières associées sont déductibles du revenu global du propriétaire dans une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction de 100 % si le bâtiment est ouvert à la visite au moins 50 jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) entre avril à septembre inclus ou 40 de juillet à septembre ; 50 % dans le cas contraire.
Le bâtiment est inoccupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut être retiré des revenus fonciers et l’excédent du revenu global, si le bien est mis en location.
Si le bâtiment n'est pas mis en location et qu’il génère des recettes accessoires issues de visites payantes par exemple, ces recettes sont soumises au régime de droit commun, après déduction des charges (rémunération du personnel d’accueil et d’animation) et de la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire de 1 525 € est appliqué si le bâtiment ne possède ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.
Le monument historique est occupé et génère des recettes
Les charges foncières qui ont trait à la partie de l'immeuble non louée sont imputables en totalité sur le revenu global.
Les charges liées au droit de visite ou à l'occupation partielle sont, elles, prises en compte dans le calcul du revenu net foncier.
En cas de déficit, celui-ci s’impute sans limite sur le revenu foncier.Si le bien est ouvert à la visite, la fraction correspondant à l'ouverture doit être égale à 75 % du total des charges. Les 25 % restants sont déductibles directement du revenu global du propriétaire.
Les Monuments Historiques à Rennes
Selon le site Monumentum qui répertorie tous les monuments historiques de France, en 2020, l’Ille et Vilaine compte 581 édifices comportant à minima, une protection au titre des monuments historiques.
Les alternatives à la loi Monuments Historiques
Les dispositifs de défiscalisation Malraux et Denormandie, permettent également de réduire ses impôts par un investissement dans l’immobilier ancien. Pour un choix éclairé, prenez connaissance des avantages et des conditions d’application de chacun.
En résumé, la loi Malraux, s’adresse aux contribuables profitant de hauts revenus. Une réduction conséquente : jusqu’à 120 000 € sur 4 ans est envisageable, pour la restauration d’un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable. Le propriétaire a l’obligation de louer son bien pendant 9 ans au moins.
La loi Denormandie quant à elle, à l’image d’un Pinel appliqué à l’ancien, peut offrir jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un bien (plafonné à 300 000 €). Le propriétaire à l’obligation de louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans.