Le dispositif Cosse ou Loc'Avantages

La loi Cosse, également appelée « louer abordable » est entrée en vigueur le 1^er février 2017 sous l’impulsion de l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse dans l’objectif de remettre sur le marché de la location des logements privés inhabités à destination de foyers modestes. Depuis le 1er mars 2022, la loi Cosse est remplacée par le dispositif de réduction d'impôt "Loc'Avantages", comme l'indique l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.

La loi Cosse

Le dispositif Cosse permettait de bénéficier d’un abattement fiscal sur ses revenus fonciers, pouvant aller de 15 à 70 %, en contrepartie de la mise en location pendant au moins 6 ans, d’un logement à loyer modéré. Plus le propriétaire fixe un loyer bas, plus l’incitation fiscale est élevée. Sous certaines conditions elle pouvait aller jusqu’à 85 % d’abattement.

Le dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages prend la suite de la loi Cosse. Cette nouvelle loi de défiscalisation concernant l’immobilier ancien est conçue pour inciter les propriétaires à louer leurs biens immobiliers à des tarifs plus abordables. En échange de la fixation de loyers modérés, les propriétaires bénéficient de réductions d'impôts variables, pouvant aller jusqu'à 65% des revenus locatifs. Ce dispositif, géré par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), vise à augmenter l'offre de logements accessibles et à lutter contre la précarité du logement.

Conditions d'Éligibilité

Pour les Propriétaires

• Le logement doit être loué non meublé pour une durée minimale de 6 ans ;
• Le montant maximal du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond (loc1, loc2 ou loc3) ;
• Le locataire doit avoir des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l'État ;
• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire ;
• Le logement ne doit pas être une "passoire thermique", c'est-à-dire classé en étiquette F ou G.

Pour les Locataires

Les ressources du foyer ne doivent pas dépasser un certain plafond, défini en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer choisi.

Les Niveaux de Loyer : Une Flexibilité pour les Propriétaires

Le dispositif Loc'Avantages offre aux propriétaires une certaine flexibilité en leur permettant de choisir entre trois niveaux de loyer, chacun associé à une décote spécifique par rapport au loyer de marché dans la commune où se situe le logement. Ces niveaux sont :

• Loc1 : Une décote de 15% sur le loyer de marché.
• Loc2 : Une décote de 30% sur le loyer de marché.
• Loc3 : Une décote de 45% sur le loyer de marché.

Ces décotes sont calculées en fonction du loyer de marché observé sur la commune du logement, ce qui permet d'adapter le dispositif aux spécificités locales.

Taux de Réduction d'Impôt : Une Incitation à la Location Sociale

En contrepartie de ces décotes, les propriétaires bénéficient de taux de réduction d'impôt variables :

Sans Intermédiation Locative

• Pour Loc1 : Une réduction d'impôt de 15% sur les revenus locatifs.
• Pour Loc2 : Une réduction d'impôt de 35% sur les revenus locatifs.

Avec Intermédiation Locative

L'intermédiation locative consiste en l'intervention d'un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l'État) entre le propriétaire et le locataire. Cette option offre des taux de réduction d'impôt encore plus avantageux :

• Pour Loc1 : Une réduction d'impôt de 20% sur les revenus locatifs.
• Pour Loc2 : Une réduction d'impôt de 40% sur les revenus locatifs.
• Pour Loc3 : Une réduction d'impôt exceptionnelle de 65% sur les revenus locatifs.

Exemples Chiffrés

Exemple 1 : Un propriétaire loue un appartement de 50 m² à Paris pour un loyer de marché de 1 000 €. En optant pour Loc1 avec intermédiation locative, il réduit le loyer à 850 € (15% de décote) et bénéficie d'une réduction d'impôt de 20% sur ce revenu locatif.

Exemple 2 : Un propriétaire loue une maison de 100 m² à Lyon pour un loyer de marché de 1 200 €. En choisissant Loc3 avec intermédiation locative, il réduit le loyer à 660 € (45% de décote) et bénéficie d'une réduction d'impôt de 65% sur ce revenu locatif.

L’aide aux travaux du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc'Avantages inclut également des aides pour la réalisation de travaux de rénovation ou d'amélioration du logement. Ces aides peuvent couvrir une partie significative des coûts et sont destinées à encourager les propriétaires à mettre sur le marché des logements de meilleure qualité, notamment en termes de performance énergétique.

Types de Travaux Éligibles

Rénovation Énergétique

La rénovation énergétique constitue un élément central du dispositif Loc'Avantages. L'objectif est d'améliorer la performance énergétique du logement, ce qui est bénéfique à la fois pour les locataires, qui verront leurs factures énergétiques diminuer, et pour l'environnement, grâce à une réduction de l'empreinte carbone du bien.

Parmi les travaux concernés, on peut citer l'isolation thermique des murs, des combles et des planchers bas, le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes par des alternatives plus économes, ainsi que le remplacement des fenêtres simples vitrage par du double ou triple vitrage. Les incitations financières pour ces types de travaux peuvent aller jusqu'à 15 000 euros et sont cumulables avec d'autres aides comme MaPrimeRénov'.

Travaux d'Amélioration

En parallèle, les travaux d'amélioration ont pour but de rendre le logement plus confortable et sécurisé pour les locataires. Cela peut inclure l'installation de systèmes de sécurité tels que des alarmes, des digicodes ou des caméras. Le confort n'est pas en reste, avec la possibilité de rénover la salle de bain ou la cuisine, ou encore d'installer de nouveaux équipements comme une VMC.

L'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite peut également être améliorée, par exemple, en installant des rampes ou des salles de bain adaptées. Pour ces travaux d'amélioration, les aides peuvent atteindre jusqu'à 28 000 euros et peuvent être cumulées avec des aides locales ou régionales.

L’Assistance à Maîtrise d'Ouvrage

Pour faciliter le montage du dossier de demande d'aides aux travaux, les propriétaires peuvent se faire accompagner par un opérateur conseil. Cette assistance à maîtrise d'ouvrage peut être payante, mais l'Anah participe dans ce cas à son financement. Cette aide peut aller jusqu'à 875 € par logement.

Pour bénéficier de cette aide aux travaux, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Anah et respecter certaines conditions, notamment en termes de durée de location et de plafonds de loyer et de ressources des locataires.