La Loi Pinel ancien à Rennes

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Aussi appelée Pinel réhabilité, la loi Pinel ancienpermet depuis le 1er janvier 2019 de pouvoir investir dans des logements anciens s’ils bénéficient d’une réhabilitation et sont mis en location. Ce nouveau volet de la loi Pinel est intervenu dans le cadre du projet de loi de Finances 2019, revoté en 2020. À l'image de son comparse Pinel dédié à l'immobilier neuf, la loi Pinel ancien a vu ses taux de réduction fiscale réduits en 2024. Le dispositif se terminera au 31 décembre de cette même année.

L’objectif de la loi Pinel ancien est de lutter contre la vétusté de certains biens immobiliers. Comme dans la loi Pinel classique, le dispositif permet de réaliser une défiscalisation immobilière.

Comment fonctionne la loi Pinel ancien ?

« Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu'ils sont domiciliés en France au sens de l'article 4 B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans un bâtiment d'habitation collectif bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. »

La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions : Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf.

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Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien ?

Loi Pinel ancien – couple en rendez-vous avec un expert en immobilier
@ G-Stock Studio - Shutterstock

L’avantage principal du dispositif Pinel ancien est fiscal. Ainsi, en effectuant des travaux de rénovation au bien loué en Pinel, plusieurs pourcentages de réduction sont possibles selon la durée de mise en location :

Outre la réduction fiscale, comme pour le dispositif Pinel initial, l’investissement est aussi le moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de toucher des revenus supplémentaires grâce aux loyers et ainsi préparer sa retraite.

Loi Pinel ancien et déficit foncier

Il est possible de cumuler l’avantage fiscal du dispositif Pinel ancien avec le déficit foncier. La réduction fiscale peut même atteindre les 24 % du prix de revient du bien immobilier.

Grâce aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, le montant des travaux peut comme dans le cadre du déficit foncier, être déduit des revenus fonciers. Dans le cas où le coût des travaux est supérieur aux revenus fonciers, le surplus pourra être imputé sur le revenu global, dans une limite de 10 700 € par an, sur les 10 années qui suivent.

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Quelles sont les conditions pour investir la loi Pinel ancien ?

Loi Pinel ancien – Rendez-vous immobilier entre un couple et un courtier
@ goodluz - Shutterstock

Pour bénéficier des avantages du Pinel dans l’ancien, l’investisseur doit répondre à certaines conditions d’éligibilité comme : Investir dans l’une des villes éligibles au dispositif

En 2024, 245 villes sont éligibles à l’investissement en loi Pinel ancien. Celles-ci correspondent à un quadrillage précis, comme pour le Pinel initial :

ZoneVilles concernées
A bisParis et les 76 communes formant sa première couronne
ALes communes d’IDF n’étant pas en zone A bis, la Côte d’Azur et les plus grandes villes
B1La grande couronne parisienne, les DOM-TOM, les villes d’au moins 250 000 habitants, etc.
B2Les villes comptant plus de 50 000 habitants et certaines communes au marché dynamique
CToutes les autres communes de France

À noter : depuis 2021, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif, étant jugées trop “détendues”.

En Ille-et-Vilaine de nombreuses communes dont Saint-Malo sont éligibles à la loi Pinel ancien, étant située en zone B1.

2 types de logements sont éligibles au dispositif Pinel ancien :

- Un bien en état de délabrement

- Un local commercial ou industriel, modifié en habitation

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, celui-ci doit être inhabitable. Un bien est jugé inhabitable selon les critères de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour investir avec dans un logement réhabilité avec la loi Pinel ancien, un propriétaire doit s’engager à louer le bien pour l’une des durées prévues par le dispositif (6, 9 ou 12 ans) à titre de résidence principale uniquement.

Par ailleurs, selon la zone d’éligibilité du bien, depuis mars 2024 le loyer devra respecter l’un des plafonds suivant :

>

À noter que les revenus du locataire devront eux aussi respecter un plafond de conditions de ressources pour pouvoir louer un bien en loi Pinel ancien.

C’est l’un des points centraux du dispositif, différant avec le volet initial. En effet, pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, le propriétaire devra prendre en charge les travaux de réhabilitation du bien. Ces travaux doivent s’élever à au moins 25 % du montant total de l’opération. Les travaux entrepris devront respecter les 2 critères suivants :

Bon à savoir : la déduction des travaux ne dépasse pas les 300 000 €.

Les plafonds de ressources dans le Pinel ancien

Voici les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires en 2024 :

Composition du foyer locataireZone A biszone AZone B1Zone B et C
Personne seule 43 475€43 475€35 435€31 892€
Couple 64 976€64 976€47 321€42 588€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge85 175€78 104 €56 905€51 215€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge101 693€93 556€68 699€61 830€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge120 995€110 753€80 816€72 735€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge136 151€124 630€91 078€ 81 971€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième15 168 €13 886€10 161€9 142€

Ces plafonds sont applicables pour les baux conclus en 2024 et sont basés sur les revenus fiscaux de référence de 2022.

Défiscalisation immobilière à Rennes