La Loi Pinel ancien à Rennes

Aussi appelée Pinel réhabilité, la loi Pinel ancienpermet depuis le 1^er janvier 2019 de pouvoir investir dans des logements anciens s’ils bénéficient d’une réhabilitation et sont mis en location. Ce nouveau volet de la loi Pinel est intervenu dans le cadre du projet de loi de Finances 2019, revoté en 2020. À l'image de son comparse Pinel dédié à l'immobilier neuf, la loi Pinel ancien a vu ses taux de réduction fiscale réduits en 2023. Taux qui seront à nouveau rabotés en 2024 avant de disparaitre au 31 décembre de cette même année.

L’objectif de la loi Pinel ancien est de lutter contre la vétusté de certains biens immobiliers. Comme dans la loi Pinel classique, le dispositif permet de réaliser une défiscalisation immobilière.

Comment fonctionne la loi Pinel ancien ?

« Les contribuables qui acquièrent, entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4B, un logement neuf ou en l’état d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à 6, 9 ou 12 ans. Cette option qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

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La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions au logement acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2023 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et qui fait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. »

Texte officiel loi Pinel Ancien. L’article 199 novovicies du code général des impôts qui régit le dispositif d’investissement locatif Denormandie est ainsi modifié depuis le vote de la loi finance 2020.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien ?

L’avantage principal du dispositif Pinel ancien est fiscal. Ainsi, en effectuant des travaux de rénovation au bien loué en Pinel, plusieurs pourcentages de réduction sont possibles selon la durée de mise en location :

• Une réduction de 10.5 % du montant de l’investissement pour une mise en location durant 6 ans.
• Une réduction de 15 % du montant de l’investissement pour une mise en location durant 9 ans.
• Une réduction de 17.5 % du montant de l’investissement pour une mise en location durant 12 ans.

Outre la réduction fiscale, comme pour le dispositif Pinel initial, l’investissement est aussi le moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de toucher des revenus supplémentaires grâce aux loyers et ainsi préparer sa retraite.

Loi Pinel ancien et déficit foncier

Il est possible de cumuler l’avantage fiscal du dispositif Pinel ancien avec le déficit foncier. La réduction fiscale peut même atteindre les 24 % du prix de revient du bien immobilier.

Grâce aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, le montant des travaux peut comme dans le cadre du déficit foncier, être déduit des revenus fonciers. Dans le cas où le coût des travaux est supérieur aux revenus fonciers, le surplus pourra être imputé sur le revenu global, dans une limite de 10 700 € par an, sur les 10 années qui suivent.

Quelles sont les conditions pour investir la loi Pinel ancien ?

Pour bénéficier des avantages du Pinel dans l’ancien, l’investisseur doit répondre à certaines conditions d’éligibilité comme : Investir dans l’une des villes éligibles au dispositif

En 2023, 245 villes sont éligibles à l’investissement en loi Pinel ancien. Celles-ci correspondent à un quadrillage précis, comme pour le Pinel initial :

À noter : en 2021, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif, étant jugées trop “détendues”.

En Ille-et-Vilaine de nombreuses communes dont Saint-Malo sont éligibles à la loi Pinel ancien, étant située en zone B1.

• Acquérir un bien éligible au Pinel ancien

2 types de logements sont éligibles au dispositif Pinel ancien :

- Un bien en état de délabrement

- Un local commercial ou industriel, modifié en habitation

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, celui-ci doit être inhabitable. Un bien est jugé inhabitable selon les critères de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• Louer le bien pour une durée déterminée à un loyer plafonné

Pour investir avec dans un logement réhabilité avec la loi Pinel ancien, un propriétaire doit s’engager à louer le bien pour l’une des durées prévues par le dispositif (6, 9 ou 12 ans) à titre de résidence principale uniquement.

Par ailleurs, selon la zone d’éligibilité du bien, le loyer devra respecter l’un des plafonds suivant :

À noter que les revenus du locataire devront eux aussi respecter un plafond de conditions de ressources pour pouvoir louer un bien en loi Pinel ancien.

• Apporter des travaux de rénovation dans le logement

C’est l’un des points centraux du dispositif, différant avec le volet initial. En effet, pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, le propriétaire devra prendre en charge les travaux de réhabilitation du bien. Ces travaux doivent s’élever à au moins 25 % du montant total de l’opération. Les travaux entrepris devront respecter les 2 critères suivants :

• Ils devront améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % pour un habitat non collectif. Pour un habitat collectif, la performance devra être d’au moins de 20 %.
• Les travaux devront comporter au moins 2 types sur un bouquet de 5 dont l’isolation des combles et des fenêtres ou encore le changement de chaudière.

Bon à savoir : la déduction des travaux ne dépasse pas les 300 000 €.

Les plafonds de ressources dans le Pinel ancien

Voici les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires en 2023 :

Ces plafonds sont applicables pour les baux conclus en 2023 et sont basés sur les revenus fiscaux de référence de 2021.