Pinel plus à Rennes : Achat neuf & boite à outils
Morgane Caillière
Le dispositif loi Pinel plus à Rennes est entré en vigueur au 1er janvier 2023. Ce nouveau dispositif appelé "Super Pinel" par une partie de la presse oriente l'investissement locatif vers des appartements neufs :
- plus vastes
- plusconfortables,
- plus lumineux
- moins énergivores
Quelles sont en détail les différences avec le Pinel classique ? Est-ce vraiment intéressant d'investir ? Comment investir en loi Pinel plus à Rennes ?
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Le Pinel plus, qu’est-ce que c’est ?
Depuis 2014, les contribuables français souhaitant réduire leur impôt peuvent investir dans l’immobilier neuf locatif. La loi Pinel permet alors de réduire le coût de son impôt jusqu’à 21% du prix d’un appartement neuf.
Pour tout savoir de la loi Pinel classique à Rennes : Cliquez ici !
En 2021, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au logement, annonce la baisse des taux de réduction de la loi Pinel.
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Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Concomitamment à ces baisses, la Ministre déléguée annonce l’avènement du dispositif Pinel plus. Ce dernier permet, depuis le premier janvier 2023, aux investisseurs de conserver les taux de réduction originels du Pinel (21%, 18%, 12% selon la durée d'engagement) sous certaines conditions.
Les conditions du Pinel conservées
Le dispositif Pinel plus à Rennes garde les impératifs de son prédécesseur. L’appartement investi en Pinel plus doit donc être :
- acheté neuf, livré ou en VEFA ;
- situé en immeuble collectif (les maisons ne sont plus éligibles) ;
- situé en zone tendue (zones éligibles Pinel A, Abis, B1) ;
- loué dans les 12 mois suivant sa livraison ;
Le propriétaire doit louer son appartement neuf à Rennes, a un loyer égal ou inférieur au plafond Pinel B1, soit 11.31€/m² en 2024. Il doit choisir un locataire dont les revenus sont inférieurs ou égaux aux plafonds de ressources Pinel à Rennes.
La défiscalisation sera calculée sur maximum 300 000€ par an et 5 500/m². Les investissements en loi Pinel sont limités à 2 par an.
Les nouvelles conditions du Pinel plus à Rennes
Pour bénéficier des réductions d’impôts maximales, 21%, 18% ou 12% du prix du bien en fonction de la période d’engagement, l’investisseur en loi Pinel plus à Rennes doit :
- investir dans un logement éco-responsable et confortable ;
- Investir dans un quartier prioritaire des politiques de la ville ;
Loi Pinel plus à Rennes : quels logements sont éligibles ?
Pour être éligible à l’investissement locatif avec le nouveau Pinel plus à Rennes, un logement doit respecter des impératifs de confort et d’éco-responsabilité. Mais quels sont-ils ? :
La RE2020
Pour pouvoir défiscaliser jusqu’à 21% du prix du logement neuf en 2024, ce dernier doit être conforme aux critères 2025 de la RE2020.
La RE2020, nouvelle Réglementation Environnementale 2020 est entrée en vigueur avec un peu de retard au 1er janvier 2022. Elle fait évoluer sa prédécesseuse la RT 2012 ou Réglemention Thermique 2012 en matière d’isolation et d’émissions de carbone des bâtis. Son application se fera par palier : 2022, 2025, 2028, 2031.
Voici les indicateurs et niveaux obligatoires pour qu’un programme neuf soit déclaré conforme.
| Les 6 indicateurs RE 2020 obligatoires et leurs plafonds en Pinel plus | ||
|---|---|---|
| Le Bbio | … exprimé en points, Il mesure les besoins de régulation en chaleur, fraicheur, lumière du bâtiment. | Pour être éligible Pinel plus, le bâtiment devra présenter un score égal ou inférieur à 65 points. |
| Le Cep | exprimé en kWep (kilowatt/heure d'énergie primaire), il mesure la consommation d’énergie primaire (renouvelables et non renouvelables) d’un bâtiment), communs et extérieurs compris. | Pour être éligible au Pinel plus, la consommation devra être inférieure à 85 kWep/m²/an. |
| La Cep,nr | Mesurée en kWep, elle mesure la consommation d'énergie primaire non renouvelable du bâtiment, extérieurs compris. | Pour être éligible à la Nouvelle loi Pinel plus, un immeuble doit présenter une consommation égale ou inférieure à 70 kWep/m²/an. |
| Ic énergie | mesuré en kg eq. CO²/m², l’IC surveille les émissions de gaz à effet de serre provenant des énergies consommées par les habitants d’un logement neuf sur une durée de 50 ans. | Le plafond exigé par la RE2020 est de 260 kgCO²/m² pour un appartement Pinel+ |
| Ic construction | Exprimé en kq éq. CO²/m², Il mesure l’impact sur le changement climatique des composants du bâtiment ET du chantier de construction. | Pour un logement Pinel plus, le plafond est de 650 kq éq. CO²/m². |
| DH | Il mesure le niveau d’inconfort durant l’été. Soit le nombre d’heure ou le logement dépasse les 26 à 28 degrés. Son plafond (DH max) varie en fonction de la zone climatique dans laquelle est situé le logement. | Si le bâtiment présente un DH inférieur à 350, il respecte la RE 2020 ; Il peut osciller entre 1250 et 2100 en fonction de la taille, de la zone climatique et du fait que le bâtiment soit climatisé ou non. |
Les exceptions
Il est possible pour un investisseur en Pinel+ d’acheter au sein d’un programme conforme aux normes E+C-. Une option réservée aux programmes dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022.
Dans ce cas, le logement doit obligatoirement afficher un DPE A.
L’investissement en Pinel plus à Rennes est également envisageable dans un appartement réhabilité. Le logement suite aux travaux devra nécessairement afficher un DPE B.
Loi Pinel plus & confort
Pour définir les critères de confort des logements Pinel Plus, Emmanuelle Wargon s’est basée sur le Rapport Girometti-Leclercq : référentiel sur la qualité du logement. Les deux experts ont défini des valeurs minimales de confort d’un logement. Les tailles minimales de surfaces habitables ainsi que les tailles des espaces extérieurs. Ces plafonds ont servi de base aux critères de la nouvelle loi Pinel plus.
Pour être éligible à la loi Pinel plus à Rennes, un appartement neuf devra bénéficier de surfaces habitables minimum, d’un espace extérieur obligatoire dont les surfaces minimales sont imposées. Enfin à partir du T3, l’appartement doit présenter une double orientation.
Tableau des surfaces minimum Pinel plus
Si vous souhaitez investir en loi Pinel plus à Rennes, le logement investi doit présenter les dimensions minimums suivantes.
En plus de ces critères de confort thermique et d’espaces de vie, les appartement 3 pièces et plus (T3, T4, T5...) doivent disposer d’une double orientation.
Où investir en Pinel plus à Rennes ?
Investir en loi Pinel plus à Rennes laisse 2 choix.
- Le premier : investir en immobilier éco responsable dont les programmes commencent à apparaitre comme à Chartres de Bretagne par exemple.
- Le second : investir en QPPV (quartier prioritaire des politiques de la ville).
Les quartiers prioritaires à Rennes sont :
- Cleunay,
- Le Blosne,
- Champs-Manceaux,
- Maurepas
- Villejean.
Parmi ces candidats à l’investissement en loi Pinel plus à Rennes, certains sont plus prometteurs que d’autres.
Investir en Pinel plus quartier Cleunay à Rennes
Quartier proche du centre mais en partie enclavé il fut un temps, Cleunay est tout fraichement (20 septembre 2022) desservi par le métro. Une aubaine pour les investisseurs qui peuvent profiter des tarifs de l’immobilier neuf à Cleunay qui demeurent encore en dessous de la moyenne rennaise.
Le quartier accueille le Rohazon Park (stade rennais), un hypermarché et sa galerie de grandes enseignes, des espaces verts comme le parc de la Guerinais, la salle de concert l’Antipode... il ne manquait que le métro. C’est chose faite.
Investir en Pinel plus quartier Villejean à Rennes
Villejean est un quartier populaire qui grâce au métro est situé à 5 minutes du centre-ville rennais et à moins encore 2 minutes du CHU.
Les immeubles des années 60 au style architectural discutable sont assez nombreux dans ce quartier, mais un équilibre dynamique s’est créé avec la présence de l’un des deux grands pôles universitaires de la ville : Rennes II. Villejean est donc avant tout un quartier étudiant.
Aussi, en plus de sa connexion exceptionnelle avec le centre, la gare, et les villes périphériques, Villejean est un secteur très riche en animations, associations, infrastructures sportives. La piscine olympique, le stade Robert Poirier (équipement sportif haut de gamme pour championnats régionaux ou meetings nationaux), les multiples associations, le CHU et les écoles de médecines et consorts... tout est là pour réussir un investissement locatif en loi Pinel+ à Rennes.
Comment investir en Pinel plus à Rennes ?
Investir en Pinel plus à Rennes se déroule selon les mêmes étapes qu’un investissement en loi Pinel classique
- Acheter un appartement éligible Pinel+ à Rennes, (2 maximum par an),
- Définir son loyer avec notre simulateur de loyer Pinel,
- Choisir un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds Pinel de la zone B1,
- Déclarer son investissement en ligne, ainsi que son temps d’engagement (6 ans ou 9 ans dans un premier temps).
Les programmes Pinel plus dans quartiers prioritaires sont en vente en ligne sur les pages des quartiers concernés : Villejean et Cleunay.
Pour les programmes immobiliers durables, E+C- et RE2020, ils sont signalés par une pastille dans notre catalogue de programme en vente. Pour cibler efficacement votre investissement en loi Pinel plus à Rennes, le plus simple reste de vous adresser à un courtier Rennes Immo9. Il connait le parc immobilier neuf rennais en cours de livraison et à venir et pourra vous prodiguer de précieux conseils.
