Assurance emprunteur PTZ : Comment ça marche ?

Hervé Koffel

le 05 août 2025

[ mis à jour le 05 août 2025 ]

Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) a élargi son public à quelque 29 millions de ménages, grâce à des plafonds de revenus revalorisés et à l’ouverture aux maisons individuelles. Reste une question stratégique : l’assurance emprunteur, pierre angulaire du montage financier, pourtant souvent mal comprise.

Un prêt à 0 %… mais jamais sans filet

Dans le PTZ, l’État épaule l’emprunteur en supprimant les intérêts, mais ne paie pas la protection. Juridiquement, aucune loi n’oblige à s’assurer ; dans la pratique, les banques conditionnent l’octroi du prêt à la signature d’une assurance couvrant au moins le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. C'est une exigence quasi-systématique des établissements bancaires. Autrement dit, refuser l’assurance revient souvent à refermer la porte du crédit.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur pour un PTZ ?

Le PTZ finance jusqu’à 50 % du coût d’une opération depuis la réforme d’avril 2024, mais il reste un crédit long, parfois 25 ans, avec différé de remboursement. Sur cette durée, les aléas de vie représentent la principale menace pour le remboursement. L’assurance déplace le risque vers l’assureur : en cas de sinistre, celui-ci solde le capital restant dû ou prend en charge les mensualités, préservant le ménage et la banque.

Quelles garanties la banque exige-t-elle vraiment ?

La fiche standardisée d’information remise par l’établissement prêteur précise ses minima : décès et PTIA sont incontournables, l’incapacité temporaire de travail (ITT) ou l’invalidité permanente (IPT/IPP) complètent souvent le socle. La garantie perte d’emploi, plus chère, reste facultative. Les quotités peuvent être modulées : 100 % sur chaque tête pour un achat en couple apporte une sérénité maximale, mais un équilibre 70/30 suffit parfois.

Combien cette sécurité coûte-t-elle ?

Sur un contrat calculé au capital restant dû, la prime oscille de 0,10 % à 0,40 % par an du capital initial. Pour un PTZ de 60 000 €, cela représente 60 € à 240 € la première année (montant appelé à décroître au fil des remboursements). Rapportée au taux nominal nul du PTZ, cette dépense peut peser jusqu’à un quart du coût total du montage financier : un « grain de sable » que les banques refusent d’ignorer.

Une protection double face

D'un côté la sécurité du prêteur, et de l'autre la digue financière pour l’emprunteur : en cas d’accident ou de maladie grave, l'assurance évite que le différé du PTZ ne se transforme en dette impossible. C’est la raison pour laquelle 100 % des dossiers acceptés par les grandes enseignes intègrent aujourd’hui une couverture, même si la loi, elle, reste muette.

Cadre législatif : quinze ans de petits pas vers la liberté de s’assurer

• 2010 – Loi Lagarde (art. L.312-9) : Fin du monopole des contrats « maison » , libre choix de l'assureur dès l'offre de prêt. L’emprunteur peut déléguer son assurance à garanties équivalentes. La fiche standardisée d’information devient obligatoire.
• 2014 – Loi Hamon : Résiliation possible dans les 12 premiers mois. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou motiver un refus ; amende de 3 000 € en cas de silence. Aucuns frais d’avenant ne peuvent être facturés.
• 2018 – Amendement Bourquin : Résiliation à chaque date anniversaire. Au-delà de la 1ʳᵉ année, l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année, sous réserve d’équivalence des garanties.
• 2022 – Loi Lemoine : Résiliation "à tout moment" + santé allégée. Changement d’assurance possible à n’importe quelle date (entrée en vigueur : prêts émis après le 1ᵉʳ juin 2022, contrats en cours à compter du 1ᵉʳ septembre 2022). Suppression du questionnaire médical si le montant assuré ≤ 200 000 € et si le terme intervient avant 60 ans ; droit à l’oubli réduit de 10 à 5 ans pour certains cancers.
• Décrét n°2025-299 et LF2025 : PTZ prolongé et élargi jusqu'au 31 décembre 2027. Maison individuelle neuve à nouveau éligible ; quotité finançable portée à 50 % dans les zones A et B1 ; 6 millions de foyers supplémentaires concernés. L’assurance emprunteur reste exigée ; l’absence de questionnaire médical pour un prêt inférieur à 200 k€ allège la conformité.

Les changements du PTZ 2025-2027

Des plafonds de revenus hissés pour coller au marché

La loi de finances 2025 a relevé les seuils d’éligibilité d’environ 30 % dans les zones les plus tendues. Un célibataire peut désormais justifier jusqu’à 49 000 € de revenu fiscal de référence en zone A (contre 37 000 € auparavant). Un couple avec deux enfants y dispose d’une marge portée à 102 900 €. Bercy estime que six millions de ménages supplémentaires passent ainsi le portique, faisant grimper l’univers des bénéficiaires potentiels à 29 millions.

« Il s’agit de réaligner le dispositif sur l’inflation immobilière constatée depuis 2016 », justifie la Direction du Trésor dans sa note d’avril 2025.

Une quotité dopée jusqu’à 50 %

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ finance :

• 20 à 50 % du coût d’un appartement neuf,
• 10 à 30 % d’une maison neuve,
• 20 à 40 % d’un logement ancien avec travaux couvrant au moins 25 % de l’opération.

Effet « questionnaire médical »

Le relèvement des plafonds attire davantage de ménages aux profils modestes : beaucoup restent sous le seuil de 200 000 € de capital assuré ouvrant droit à la suppression du questionnaire de santé (loi Lemoine). Résultat : 37 % des dossiers PTZ 2025 passent désormais sans formalités médicales, contre 18 % en 2023, selon France Assureurs.

Assurance PTZ : décryptage d’un calcul moins opaque qu’il n’y paraît

Deux méthodes, deux trajectoires de facture

La prime d’assurance emprunteur se fixe d’abord sur une base :

• Capital initial : Le taux (0,30 % en moyenne pour un couple de trentenaires) s’applique sur le montant emprunté et reste immuable durant toute la durée du prêt. Le coût total est donc prévisible mais souvent plus élevé à long terme.
• Capital restant dû : le taux, légèrement supérieur (0,35 % en contrat groupe), s’indexe chaque mois sur le solde du prêt ; la cotisation décroît comme un sablier qui se vide. Cette formule, privilégiée par les assureurs indépendants, économise 20 % à 40 % sur vingt-cinq ans.

Sur un PTZ de 60 000 € assuré à 0,30 % « capital initial », la prime reste figée à 180 € par an. Avec un calcul « capital restant dû » à 0,35 %, la cotisation glisse de 210 € la première année à moins de 30 € la dernière ; le coût cumulé tombe à 2 600 €, contre 4 500 € en capital initial.

Cinq ingrédients qui font varier la note

1. Âge : un passage de la trentaine à la quarantaine fait passer le taux moyen de 0,09 % à 0,15 % ; après 60 ans il flirte avec 0,50 %, selon Meilleurtaux.
2. État de santé : depuis la loi Lemoine, aucun questionnaire médical sous 200 000 € et 60 ans, ce qui lisse les surprimes pour 37 % des dossiers PTZ 2025.
3. Garantie et quotité : assurer 100 % sur deux têtes double la prime mais sécurise l’héritage familial.
4. Durée : plus elle s’allonge, plus la prime totale gonfle ; la progression suit la pente d’un amortissement.
5. Mode de tarification : contrat groupe bancaire vs délégation individuelle ; cette dernière abaisse le taux de 0,34 % à 0,09 % sur un profil jeune, soit 10 000 € d’économie pour 200 000 € prêtés.

L’effet domino sur le TAEG et le taux d’usure

La prime d’assurance s’ajoute au taux nominal pour former le TAEG. Si celui-ci dépasse le taux d’usure trimestriel de la Banque de France, qui est de 5,08 % pour les prêts de vingt ans et plus au Q3 2025, la banque doit refuser le crédit.

Une délégation qui abaisse la prime peut faire chuter le TAEG assez pour sauver le financement.

La mécanique du changement d’assurance

Un droit à échéance… puis à tout instant

Jusqu’en 2022, la porte ne s’ouvrait qu’une fois l’an, à la date anniversaire du contrat (amendement Bourquin). La loi Lemoine a, depuis le 1ᵉʳ septembre 2022, fait sauter l’obstacle : l’emprunteur peut substituer son assurance à n’importe quel moment de la vie du prêt, y compris en différé de remboursement PTZ.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou motiver un refus ; au-delà, son silence vaut feu vert (article L. 113-12-2 Code des assurances). Aucuns frais ne peuvent être réclamés ; seule l’équivalence des garanties fait foi.

Quatre étapes, zéro pénalité

• Comparer : repérer un contrat équivalent via un courtier ou un comparateur indépendant ; vérifier que la fiche standardisée d’information de la banque est respectée.
• Souscrire : signer le nouveau contrat et récupérer l’attestation d’équivalence.
• Notifier : adresser à la banque une lettre recommandée ou un courriel signé électroniquement 15 jours au moins avant la date d’effet souhaitée.
• Avenant : la banque formalise la substitution sans frais ; le nouveau contrat entre en vigueur dès réception de l’avenant signé.

À noter qu'un refus injustifié expose l’établissement à 3 000 € d’amende administrative (article L. 312-9-2 Code de la consommation).

Points de vigilance

• Période de franchise : rester identique (30 ou 90 jours) pour éviter un refus.
• Quotités : si la banque exige 100 % sur chaque tête, conserver cette quotité.
• Garanties annexes (ITT/IPT) : certaines offres low-cost ne couvrent pas l’incapacité temporaire ; vérifiez le tableau de garanties.

Guide de survie du primo-accédant : cinq réflexes à adopter avant de signer

1. Tester son « plan de vol » sur simulateur

Avant même de solliciter une banque, faites une simulation de PTZ. Le simulateur estime gratuitement le montant du PTZ en fonction de la zone, de la composition familiale et du projet.

2. Rassembler un dossier médical

Depuis la loi Lemoine, tout capital assuré inférieur à 200 000 € et arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur échappe au questionnaire de santé. Selon l’ANIL, cette dispense ouvre désormais la porte à 30 % de candidats autrefois recalés. Si votre prêt global dépasse ce seuil, préparez un résumé médical (bilans récents, traitements) : un dossier complet limite les surprimes.

3. Calculer son TAEG « stressé »

Ne vous fiez pas au taux nominal seul : intégrez la prime d’assurance la plus élevée envisagée et comparez le résultat au taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Anticiper ce « stress test » évite de devoir changer d’assurance en urgence.

4. Faire jouer la concurrence tôt, très tôt

Un courtier digital peut sonder en deux jours une dizaine d’assureurs et produire l’attestation d’équivalence exigée par la banque. Son intervention peut faire réaliser quelques milliers d'euros d'économie en allant chercher la meilleure offre possible chez les établissements de crédit.

5. Conserver une trace écrite de chaque échange

Mail signé électroniquement, accusé de réception, numéro ORIAS du courtier : gardez un « journal de bord ». En cas de refus injustifié, il constituera la preuve pour activer l’amende administrative de 3 000 € prévue par l’article L. 312-9-2 du Code de la consommation.

Maison neuve : définition fiscale, frais de notaire...

Sophie Castella

le 31-07-2025

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