PLF 2026 : Les plus-values des résidences secondaires exonérées plus rapidement
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Dans la nuit du 3 novembre 2025, les députés ont voté un amendement qui raccourcit le délai nécessaire pour échapper totalement à l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'une résidence secondaire. L'amendement a pour objectif de débloquer des milliers de biens immobilisés par l'attente du seuil fiscal, un coup de pouce bienvenu pour étoffer l'offre de logements disponibles sur un marché qui en a grandement besoin. Le texte, inscrit au projet de loi de finances 2026, doit encore passer l'épreuve du vote du budget.
Plus-value sur les résidences secondaires : 5 années en moins sur le compteur fiscal
L'amendement, porté par Corentin Le Fur (Côtes d'Armor) et d'autres députés de la Droite Républicaine, a été adopté le 3 novembre 2025 par l'Assemblée nationale. Il révise à la baisse la durée de détention qui permet d'échapper à la taxation de la plus-value lors de la cession d'une résidence secondaire. Le seuil passe de 22 à 17 ans.
Précision utile : la plus-value immobilière subit deux prélèvements distincts. D'abord, l'impôt sur le revenu à 19 %, (oui c'est bien son nom officiel même s'il s'applique à une plus-value immobilière et non à un salaire). Ensuite, les prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG, CRDS et contributions annexes). L'amendement ne concerne que le premier. Le second reste inchangé : son exonération totale réclame toujours 30 ans de possession. Ces 17,2 % ponctionnés par l'État continueront donc de peser sur les transactions réalisées avant ce délai. La résidence principale, elle, conserve son statut privilégié : aucune plus-value n'y est taxée, quelle que soit la durée de détention.
Rappel du barème des abattements
Le système d'abattements progressifs demeure en place. À partir de la sixième année, chaque année supplémentaire de détention réduit la base imposable. Entre la 6e et la 21e année, l'abattement grimpe de 6 % par an pour la fraction soumise à l'impôt sur le revenu (19 %). La 22e année offrait jusqu'ici l'exonération complète. Désormais, c'est la 17e qui jouerait ce rôle libérateur.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le barème diffère : 1,65 % d'abattement annuel de la 6e à la 21e année, puis 9 % de la 22e à la 29e année, avant l'exonération totale à la 30e.
Cette asymétrie entre les deux impositions (17 ans d'un côté, 30 de l'autre) crée une zone grise fiscale. Entre la 17e et la 30e année, les vendeurs échappent à la taxation au titre de l'impôt sur le revenu mais restent redevables des contributions sociales. L'amendement ne touche pas à cette architecture, qui reste inchangée depuis sa mise en place.
| Type de bien | Durée actuelle | Durée après PLF 2026 | Gain de temps |
|---|---|---|---|
| Résidence secondaire (impôt 19%) | 22 ans | 17 ans | 5 ans |
| Résidence secondaire (prélèvements sociaux 17,2%) | 30 ans | 30 ans | 0 |
| Résidence principale | 0 (exonération totale) | 0 | - |
Un vote arraché dans l'hémicycle, malgré les freins du gouvernement
L'amendement n°1-377 a fendu l'Assemblée. Son porteur, le député Corentin Le Fur, défendait une mesure qu'il ne qualifiait pas lui-même de « révolutionnaire ». Pourtant, elle a suscité un bras de fer entre bancs parlementaires et Bercy. La ministre des Comptes publics s'y est opposée fermement, tout comme la commission des finances. Principal grief : l'absence de phase de transition pour accompagner le basculement vers ce nouveau seuil. Pas de palier, pas de progressivité. Le texte s'appliquera d'un coup, créant une rupture nette avec le régime actuel.
Face à ce double veto, Philippe Juvin, rapporteur général du budget, a cependant exprimé son avis favorable, « à titre personnel ». Une position qui détonne avec la ligne gouvernementale, mais qui reflète bien la conviction de débloquer des biens immobilisés dans l'attente du fameux cap des 22 ans. L'amendement est donc passé au vote et a été adopté.
Le texte file maintenant vers le Sénat, qui l'examinera dès le 4 novembre 2025. La navette parlementaire commence, avec son lot d'éventuels ajustements, amendements correctifs ou durcissements. Rien n'assure que le dispositif sortira intact de la Chambre haute. D'autant que les débats sur le projet de loi de finances ont été suspendus le 3 novembre à minuit (pour laisser place aux discussions sur le budget de la sécu), et devraient reprendre le 12 novembre. Plus de 2 000 amendements restent en attente. Le vote solennel, lui, attendra la fin de l'examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale. Le calendrier législatif s'annonce serré pour une entrée en vigueur espérée au 1er janvier 2026.
La calculette du propriétaire : combien reste-t-il dans votre poche ?
Passons maintenant aux chiffres et à un exemple de ce que représenterait cette mesure.
Imaginons un couple qui a acheté une maison secondaire en bord de mer en 2008 pour 200 000 €. Dix-sept ans plus tard, en 2025, ils décident de la revendre. Le marché local a progressé : l'acquéreur accepte 350 000 €. La plus-value brute s'élève donc à 150 000 €. Voilà la matière imposable.
Avec l'ancien régime, ce couple aurait dû attendre 2030 (soit 22 ans de détention) pour échapper à la taxation au titre de l'impôt sur le revenu. En vendant en 2025, après seulement 17 ans, l'administration fiscale aurait prélevé 19 % sur cette plus-value. Calcul : 150 000 € × 19 % = 28 500 € d'impôt. Avec le nouvel amendement, cette somme reste acquise aux vendeurs. Elle ne transite plus par les caisses de Bercy.
La seconde couche fiscale ne disparaît pas pour autant. Les prélèvements sociaux, qui représentent 17,2 % de la plus-value, continuent de s'appliquer jusqu'à la 30e année de détention. Dans notre exemple, le fisc ponctionnera encore 25 800 € au titre de la CSG, de la CRDS et des autres contributions sociales. L'économie nette réalisée grâce à l'amendement s'établit donc à 28 500 €, mais le coût fiscal total de la transaction reste de 25 800 €.
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