Statut bailleur privé Rennes : Amortissements et simulations

Le futur statut du bailleur privé, issu des recommandations du rapport Daubresse-Cosson de juin 2025, propose une révolution fiscale avec un amortissement de 5 % pour l'immobilier neuf et 4 % pour l'ancien.

Si cette réforme voit le jour dès décembre 2025, elle transformera l'investissement locatif à Rennes, capitale bretonne qui attire +1% de nouveaux résidents chaque année.

Dans une métropole où les rendements locatifs varient de 3 à 6 % selon les quartiers et communes de la métropole, cette innovation fiscale ouvre des perspectives inédites pour les investisseurs immobiliers.

Les avantages du nouveau statut "bailleur privé"

Le statut du bailleur privé vise à simplifier la fiscalité immobilière. Aujourd'hui, les propriétaires naviguent entre différents régimes ; chacun avec ses spécificités. Ce nouveau cadre unifie l'ensemble sous un dispositif unique.

L'entrée en application, conditionnée à l'adoption législative, interviendrait pour les acquisitions réalisées à compter de décembre 2025. Cette date charnière marquera potentiellement un tournant dans l'investissement locatif français.

Mécanisme d'amortissement généralisé

Le principal avantage réside dans le système d'amortissement étendu à tous les biens locatifs. Les investisseurs pourraient déduire annuellement 5 % de la valeur des biens neufs et 4 % pour l'ancien rénové. Cette déduction s'applique sur 80 % du prix d'acquisition, excluant la valeur foncière.

Concrètement, un appartement neuf acquis 180 000 € à Rennes génèrerait un amortissement de 7 200 € par an (180 000 × 80 % × 5 %), diminuant substantiellement l'assiette fiscale.

Déficit foncier renforcé

Le plafond de déficit foncier passerait de 10 700 € à 40 000 €. Cette hausse autorise une déduction accrue des charges de propriété (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) sur le revenu global, particulièrement intéressante lors d'opérations de rénovation d'envergure.

Bonifications pour loyers modérés

Le statut du bailleur privé intègre un système incitatif favorisant l'accessibilité locative. Les propriétaires pratiquant des loyers plus bas bénéficieraient de majorations d'amortissement:

• +0,5 point pour les loyers intermédiaires
• +1 point pour les loyers sociaux
• +1,5 point pour les loyers très sociaux

Ces paliers s'alignent sur le référentiel Loc'Avantages, permettant d'atteindre 6,5 % d'amortissement maximal.

Optimisations patrimoniales

Le statut intègre deux mesures d'allègement patrimonial majeures :

• Exclusion IFI : les biens loués échapperaient à l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière
• Exonération plus-value : suppression totale après 20 ans de détention, contre 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) actuellement

Simulations d'investissement à Rennes : analyse comparative

Marie, 35 ans : premier studio étudiant à Villejean

Marie travaille comme cadre commerciale et gagne 55 000 euros par an. Elle a économisé 30 000 euros et souhaite faire son premier investissement locatif. Après plusieurs visites, elle jette son dévolu sur un studio neuf de 22 m² dans une résidence étudiante de Villejean.

L'investissement de Marie se chiffre à 120 000 euros. Elle apporte 24 000 euros de ses économies (20% du prix) et emprunte le reste, soit 96 000 euros, sur 20 ans. Sa mensualité s'élève à 543 euros. Les frais de notaire de 3 600 euros sont inclus dans son apport initial.

Le studio génère un loyer mensuel de 560 euros, soit 6 720 euros par an. Marie doit également prévoir 1 200 euros de charges annuelles pour l'assurance, l'entretien et la taxe foncière. Concrètement, chaque mois, Marie encaisse 560 euros mais paie 543 euros de crédit plus 100 euros de charges. Elle doit donc compléter de 83 euros de sa poche mensuelle.

L'amortissement : l'atout du nouveau statut de bailleur privé

Avec le nouveau statut de bailleur privé, Marie peut déduire l'amortissement de son bien. Le calcul part du prix d'achat de 120 000 euros, duquel on retire la valeur du terrain estimée à 24 000 euros (le terrain ne se déprécie pas). La base amortissable de 96 000 euros, divisée par 20 ans, donne un amortissement annuel de 4 800 euros.

Impact fiscal pour Marie

Avec le système micro-foncier actuel, l'administration considère que Marie gagne 70% de ses loyers, soit 4 704 euros par an. Elle paie 1 411 euros d'impôt sur le revenu foncier (taux de 30%) et 809 euros de prélèvements sociaux (17,2%). Ses impôts totalisent 2 220 euros.

Le nouveau statut change radicalement la situation de Marie. Ses 6 720 euros de loyers diminuent de 4 800 euros d'amortissement et de 1 200 euros de charges, ne laissant que 720 euros imposables. Ses impôts chutent à 216 euros (impôt sur le revenu) plus 124 euros (prélèvements sociaux), soit 340 euros au total. Marie économise 1 880 euros par an.

Thomas, 42 ans : rénovation d'un T3 à Cleunay

Thomas, chef d'entreprise dans le secteur du numérique, cherche un investissement plus conséquent. Il repère un T3 de 68 m² dans le quartier de Cleunay, en pleine transformation urbaine. Le bien nécessite des travaux mais présente un fort potentiel.

L'achat coûte 220 000 euros, auquel Thomas ajoute 25 000 euros de travaux de rénovation. Son investissement total atteint 245 000 euros. Avec un apport de 49 000 euros (20%), il emprunte 196 000 euros sur 25 ans, générant une mensualité de 980 euros. Les frais de notaire de 15 400 euros sont intégrés dans son apport.

Après rénovation, l'appartement se loue 850 euros par mois, soit 10 200 euros annuels. Les charges sont plus importantes que pour un studio : 2 200 euros par an. Le bilan mensuel de Thomas affiche 850 euros de loyer encaissé, mais 980 euros de crédit et 183 euros de charges à régler. Il complète de 313 euros par mois avant impôts.

L'amortissement bonifié par les travaux

Pour calculer l'amortissement de Thomas, on additionne le prix d'achat et les travaux (245 000 euros), puis on soustrait la valeur du terrain estimée à 35 200 euros (16% du prix d'achat). La base amortissable de 209 800 euros, répartie sur 25 ans, génère un amortissement annuel de 8 392 euros.

La transformation fiscale de Thomas

En micro-foncier, Thomas paie des impôts sur 7 140 euros (70% de ses 10 200 euros de loyers). Cela représente 2 142 euros d'impôt sur le revenu foncier et 1 228 euros de prélèvements sociaux, soit 3 370 euros au total.

Avec le nouveau statut, la situation de Thomas s'améliore drastiquement. Ses 10 200 euros de loyers se réduisent de 8 392 euros d'amortissement et de 2 200 euros de charges, créant un déficit fiscal de 392 euros. Thomas ne paie plus d'impôts sur ce bien et peut même déduire ce déficit de ses autres revenus. Thomas économise 3 370 euros par an.

Rennes, métropole d'investissement : fondamentaux économiques

Une métropole en croissance continue

Au dernier recensement publié, la commune de Rennes rassemble environ 227 800 habitants en 2025, contre 216 268 en 2019, soit une progression annuelle moyenne de +0,9 %.

À l’échelle de Rennes Métropole, l’intercommunalité atteint 473 973 habitants en 2022, en hausse de +30 781 personnes depuis 2016, soit une croissance annuelle moyenne de +1,1 % *(environ 5 100 nouveaux habitants par an). Ce rythme, supérieur à la moyenne nationale, soutient durablement la tension du marché locatif.

Écosystème étudiant dynamique

La métropole rennaise accueille aujourd’hui entre 72 000 et 73 000 étudiants répartis entre ses deux universités et de nombreuses grandes écoles. Cette population représente près d’un tiers des habitants de la ville de Rennes (≈ 228 000 habitants), confirmant le poids structurant de l’enseignement supérieur dans l’économie locale.

L’Université de Rennes 1 (sciences, santé, économie, droit) rassemble près de 30 000 étudiants, en forte progression depuis 2016. L’Université Rennes 2, spécialisée en sciences humaines et sociales, compte environ 20 000 étudiants.

Tension locative favorable aux investisseurs

Le marché locatif rennais se caractérise par un déséquilibre offre-demande prononcé. Au premier semestre 2025, chaque annonce locative suscitait 11 candidatures en moyenne selon l'observatoire Loc-service*, plaçant Rennes dans le peloton de tête des villes les plus demandées.

Cette tension s'explique par plusieurs facteurs convergents :

• Pénurie de logements étudiants : 12 000 places manquent selon l'Observatoire de la Vie Étudiante
• Restrictions DPE : 38 % des propriétaires de logements F-G préfèrent vendre plutôt que rénover
• Croissance de l'emploi : 14 200 recrutements programmés en 2025 d'après Pôle Emploi

Un écosystème économique dynamique

Le bassin rennais consolide en 2025 son statut de locomotive économique bretonne, concentrant près de 300 000 emplois avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale. Cette métropole s'appuie sur cinq secteurs porteurs générant une demande locative soutenue.

Le numérique, fer de lance de cette "Silicon Valley bretonne", attire massivement les entreprises spécialisées dans la cybersécurité, l'intelligence artificielle et les logiciels. L'industrie et les services bénéficient de cette dynamique, tandis que le secteur médico-social recrute activement pour répondre aux besoins d'une population croissante.

Cette diversification économique génère un flux constant de nouveaux arrivants qualifiés, alimentant une demande locative pérenne dans une métropole où 63,2 % des habitants sont locataires.

Rennes Métropole : des projets de développement qui séduisent les investisseurs

La métropole rennaise poursuit sa stratégie d'aménagement ambitieuse avec des projets structurants qui s'étaleront jusqu'en 2030. Le Programme Local de l'Habitat (PLH) 2023-2028 maintient son objectif de 5 000 logements neufs par an avec 60 % en renouvellement urbain.

EuroRennes poursuit sa transformation avec la seconde moitié de sa programmation encore à livrer : sur les 277 000 m² de surface de plancher prévus, environ 50 % restent à réaliser, représentant plusieurs centaines de logements neufs supplémentaires à proximité immédiate de la gare TGV. L'intégration récente des 7 hectares de l'ancien technicentre SNCF Pierre-Martin élargit encore les perspectives de ce quartier mixte en devenir.

Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain entre dans sa phase intensive avec la réhabilitation de plus de 1 600 logements dans les quartiers du Blosne, de Maurepas et de Villejean, notamment les tours emblématiques Nivernais et Bourbonnais autour de la dalle Kennedy. Ces transformations, financées par une enveloppe de 700 millions d'euros, modernisent l'habitat social et valorisent les secteurs environnants.

Les infrastructures de transport connaissent une révolution majeure avec les travaux de la ligne A du métro (achèvement prévu en 2028) qui permettront une fréquence d'une rame par minute, et l'arrivée programmée des lignes de trambus en 2027 connectant plus rapidement la première couronne métropolitaine.

La ZAC Multisite de Saint-Grégoire développe ses 1 400 logements neufs d'ici 2033, tandis que le projet Gaîté Sud à Saint-Jacques-de-la-Lande livrera ses 380 logements écoresponsables entre 2026 et 2027. Cette programmation étalée garantit un flux régulier de nouveaux biens dans une métropole où la demande locative reste soutenue par une croissance démographique constante.