Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est abrogé depuis le 1er janvier 2023

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 offre une réduction fiscale aux contribuables réalisant un investissement locatif à Rennes en location meublée. Initialement effectif jusqu’en 2015 et en raison de son succès, il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.

À Rennes, le marché de la location meublée en résidence service est très porteur. La métropole qui accueille presque 70 000 étudiants, présente une population estudiantine croissante (augmentation de 21 % sur 10 ans, entre 2009 et 2019) et une démographie en augmentation également.

Les contours de la loi

La loi Censi-Bouvard encore appelée amendement Bouvard fait référence à Michel Bouvard, le député qui l’a présenté à l’Assemblée Nationale. Le texte largement inspiré du travail du député Yves Censi dans le cadre du projet de loi de finance rectificative de 2009, porte alors le nom des deux hommes.

L’amendement promulguée en 2009, est voté dans le but de créer un dispositif de défiscalisation immobilière à Rennes pour les loueurs en meublé non-professionnel (LMNP). Il permet de compléter les avantages du statut LMNP.

Les besoins en résidences de services étant essentiels et non comblés, le dispositif permet d’encourager les investisseurs à réaliser de l’investissement locatif dans des résidences de service, principalement en faveur des séniors et des étudiants.

Quels avantages pour les investisseurs en Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard confère de nombreux avantages dans le cadre d’un investissement locatif. Une réduction d’impôt attrayante, bien que moins élevée qu’aux origines de la loi (25% en 2009) et un cadre fiscal souple.

Le Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation sur le revenu de l’ordre de 11 % du montant HT de la valeur du bien dans la limite de 300 000 €, étalé sur 9 ans.

Au-delà de 300 000 €, la différence peut être amortie. Par exemple, pour un appartement acheté 520 000 €, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de 300 000 €, soit 33 000 € et il peut amortir 220 000 € qui correspondent à la partie supérieure au plafond de 300 000 €.

Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas soumis à un plafond de loyer ou à une condition de ressources du locataire. De plus, il n’y a pas de zonage comme pour la loi Pinel. D’où la souplesse du dispositif fiscal.

En loi Censi-Bouvard, le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à un gestionnaire exploitant qui prend à sa charge la gestion complète de la location. Il s’occupe de trouver les locataires, signe les baux, récupère les loyers, etc. C’est un plus pour le propriétaire qui délègue toutes ces tâches administratives contraignantes. De plus, il a l’assurance d’encaisser ses loyers, même en cas de vacances locatives, pendant la durée de l’engagement, soit 9 ans.

L’acquéreur a la possibilité de récupérer la TVA 20 % sur son investissement, sous conditions.

À Noter !

Lorsque la réduction fiscale est supérieure à l’impôt à régler au cours d’une année, l’excèdent peut être reporté sur les 6 années suivantes. La seule condition est que le logement soit toujours en location.

Comment récupérer la TVA 20 % ?

Pour récupérer la TVA, il est essentiel que l’investisseur dispose du statut LMNP et les revenus locatifs doivent être imposable dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Seul le régime réel donne droit à la récupération de la TVA. Pour récupérer la totalité de la TVA, l’investisseur devra louer son bien au moins 20 ans. S’il le vend avant cette période, il devra rembourser à raison de 1/20 de TVA, pour chaque année de location en moins.

Résumé des avantages

• Réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien HT dans la limite de 300 000 €
• Possibilité de récupération de la TVA 20 %, sous conditions
• Possibilité d’amortissement du bien pour la fraction au-delà de 300 000 €
• Gestion du bien immobilier par un gestionnaire exploitant
• Assurance de percevoir les revenus locatifs, même en cas de vacance locative
• Cadre fiscal souple

Les conditions de la loi

Un certain nombre de conditions doivent être observées pour rester dans le cadre de la loi et bénéficier de ses avantages.

Les conditions liées au logement

Le logement doit être obligatoirement une résidence de services de type résidence étudiante, résidence sénior ou EHPAD. Il doit être meublé, neuf, en VEFA ou acheté depuis au moins 15 ans et rénové à neuf. Il doit être loué au titre de la résidence principale pendant au moins 9 ans.

Le logement doit être obligatoirement confié à un gestionnaire exploitant, choisi généralement par le promoteur.

Qu’est-ce qu’une résidence service ?

Une résidence service propose aux locataires des biens meublés et divers services à la personne : accueil, petit déjeuner, laverie, ménage, ect. Généralement une résidence de services entre dans l’une de ces trois catégories : résidence étudiante, résidence sénior pour les personnes âgées non dépendantes et EHPAD.

Les conditions liées à l’investisseur

L'investisseur doit être un contribuable domicilié en France. L’investissement peut être réalisé par une personne physique, par le bais d’une SARL, ou encore en indivision.

L’investisseur peut investir en Censi-Bouvard plusieurs fois par an, mais dans une limite de 300 000 €/an, frais d’acquisitions compris.

Il n’est pas possible de louer son bien en Censi-Bouvard à un membre de sa famille (le Pinel l’autorise sous conditions). L’exploitant de la résidence sélectionne le locataire du logement.

L’investisseur risque de perdre tous ces avantages en cas de non-respect des conditions de la loi.

Le LMNP Censi-Bouvard

Le régime LMNP fixe les conditions de la qualité de loueur non professionnel. Il offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs comme l’octroi d’un abattement de 50 % sur leurs revenus locatifs.

Pour pouvoir jouir du statut LMNP, il faut réaliser moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels et ils doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.

Le statut LMNP peut être couplé avec le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, le propriétaire-bailleur pourra bénéficier de la réduction fiscale de 11 % du montant du bien neuf, il pourra récupérer la TVA 20 % sous certaines conditions, et il pourra jouir de l’abattement de 50 % sur les revenus locatifs, et il pourra également amortir la partie supérieure à 300 000 €, si son investissement excède 300 000 €.

Que faire après les 9 ans de location en Censi-Bouvard ?

Au terme des 9 ans de location en Censi-Bouvard, la réduction d’impôt prend fin et le propriétaire bailleur a plusieurs options qui s’offrent à lui. Il peut revendre le bien, le conserver, ou le réengager en Censi-Bouvard.

Lorsque le propriétaire revend son bien immobilier, il se constitue un apport pour réinvestir en Censi-Bouvard par exemple ou en LMNP Classique. Dans le cas d’un transfert de propriété, il est conseillé de se faire accompagner par un expert fiscaliste qui pourra réaliser le montage.