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L’immobilier neuf à Rennes : nos experts passent sur France 2 !

Crédit immobilier à Rennes

Homme utilisant une calculette

Dans la métropole rennaise, les taux d’intérêts sont favorables et un logement neuf coûte en moyenne 3.960€ du mètre carré (estimation 2017 des Notaires de l’Ouest).

Les taux de crédit à Rennes et en Bretagne

DuréeTaux moyenévolution
25
ans
1.81% =
20
ans
Baromètre complet des taux immobiliers d’emprunt à Rennes
15
ans

En Bretagne, le revenu annuel médian est de 20.470€. C’est près de 5% de plus que la moyenne nationale.

De plus, dans la métropole rennaise, les réservations à investisseurs ont augmenté de 42% entre 2015 et 2016 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Bretagne (FPI).

Le crédit immobilier est constitué d’un capital (somme nécessaire à l’opération immobilière) et d’intérêts d’emprunt, définis par l’établissement de prêt. Dans ce cadre, le taux de crédit est le pourcentage d’intérêt que l’emprunteur paye en sus du capital emprunté.

Le taux de crédit est une valeur variable qui dépend :

  • des emprunts contractés par l’État (les OAT ou “obligations assimilables au trésor”),
  • des taux directeurs et politiques des banques en région (en 2016, la Fédération bancaire française recense 1.525 agences bancaires en Bretagne),
  • de la conjoncture économico-politique régional.

Faites une simulation d’achat de biens immobiliers en fonction des taux de crédit.

Baromètre IMMO9 des taux de crédit en région rennaise

L’apport financier

Des billets empilés pour former des maisons

Un apport financier est une somme d’argent personnel que l’emprunteur utilise pour acheter son logement.

Quand un emprunteur fournit un apport personnel à son établissement bancaire, le dossier financier est plus facilement accepté.

Néanmoins, les capacités de remboursement de l’emprunteur sont minutieusement calculées par la banque au moment de l’accord de prêt.

L’apport financier rassure la banque sur la capacité de son client, l’emprunteur, à rembourser le prêt. D’ailleurs, plus l’apport personnel est important, plus l’établissement de prêt est disposé à accorder un crédit conséquent.

En outre, lorsque l’apport financier de l’acheteur immobilier est substantiel, le coût de l’emprunt s’amenuise. Autrement dit, le montant des intérêts diminue en même temps qu’augmente l’apport financier.

Il est considéré qu’un apport personnel de 30% de la somme empruntée est un apport idéal. Dans le cas d’un apport de cet ordre, les établissements bancaires acceptent d’accorder des taux de crédit plus avantageux que ceux du marché.

À Rennes, Naëlle et Grégoire achètent un appartement neuf de 46 m² dans le quartier Saint-Hélier, à Rennes, pour un montant de 195.000€. Afin de négocier au mieux leur taux de crédit avec la banque, il leur faut verser un apport personnel d’environ 58.500€ (30% de 195.000€).

Simulation de crédit à taux fixe

Lorsque que l’emprunteur signe un contrat de “prêt à taux fixe”, les intérêts et les mensualités de remboursement sont définis par l’établissement de prêt pour toute la durée de l’emprunt. Le profil emprunteur du client est pris en compte pour délimiter ces données.

La somme remboursée par l’emprunteur est composée du capital et des intérêts. Ces deux montants sont additionnés et mensualisés.

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Rennes centre-ville

Justin et Sibylle ont décidé de réaliser un investissement locatif dans le quartier Sud-Gare de Rennes, pour un montant de 169.000€.

Après analyse du profil investisseur du ménage, la banque accorde un prêt sur 20 ans. Grâce à un apport financier de 50.700€ (30% du montant de l’opération), le couple rennais négocie un taux de crédit avantageux : 1.31%.

Rennes périphérie

Bastien et Rose investissent dans un T2 neuf à Saint-Jacques-de-La-Lande (sud-ouest de Rennes), pour un montant de 149.000€ afin de le louer à leur fille, Agathe.

Le couple rennais n’a pas d’apport personnel. La banque lui accorde un prêt à taux fixe de 1.46%, pour une durée de 20 ans.

Simulation de prêt in fine

Un bocal d'argent devant une maison

Le prêt “in fine”, contrairement au prêt à taux fixe, implique uniquement le remboursement des intérêts d’emprunt. Le capital est, quant à lui, versé en une fois à la fin de la période de prêt (“in fine”).

C’est la raison pour laquelle, les taux de crédit “in fine” sont plus élevés que les taux du “prêt fixe”.
En contrepartie, l’emprunteur a la possibilité de déduire de son impôt sur le revenu, le montant des intérêts du prêt “in fine”.

En soutien de l’emprunt “in fine”, la banque présente, généralement, des produits associés : assurance vie, bon de capitalisation etc. Ces derniers visent à aider l’emprunteur à réaliser un placement financier. Cette démarche permet à l’établissement de prêt de se couvrir en cas de difficultés de remboursement de l’emprunteur. L’épargnant, de son côté, gagne en capacité de remboursement dans l’optique du versement final du capital.

Rennes centre-ville

Albane et Maxime achètent en investissement locatif, un T2 de 170.000€, dans le quartier Cleunay - Arsenal - Reudon (rive gauche de la Vilaine).

La banque leur accorde un prêt “in fine” sur une durée de 15 ans.

Avec leur apport financier d’un montant de 51.000€ (30% du montant de l’opération), le couple, originaire des Côtes d’Armor, négocie un taux d’intérêt de 1.29%.

Au terme de leur contrat de prêt “in fine”, Maxime et Albane rembourseront la somme empruntée en une seule fois.

Rennes périphérie

Yohann et Estelle ont décidé de réaliser un investissement locatif en achetant un T4 à Saint-Malo, pour un montant de 303.000€

L’établissement de prêt leur octroie un prêt sur 15 ans. Grâce à un apport financier de 90.900€ (30% du montant de l’opération), le couple breton négocie un taux de crédit de 1.15%.

Estelle et Yoan verseront la somme empruntée en une seule fois à la fin de leur contrat de prêt, avec l’aide de l’épargne rassemblée grâce à un bon de capitalisation.

Les aides à l’investissement

Certains dispositifs incitatifs à l’investissement immobilier dans le neuf, comme l’exonération de la taxe foncière et le dispositif Pinel, viennent appuyer les Rennais dans leurs projets.

D’autre part, des aides au financement existent qui permettent de faciliter l’achat d’un logement : prêt à taux zéro (PTZ, PTZ+), TVA et frais de notaire réduits.

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Le prêt à taux zéro

Famille devant leur maison

Le PTZ est une aide financière accordée par l’État. Il s’agit d’un prêt qui a l’avantage de n’entrainer ni frais de dossier, ni intérêts d’emprunt.

Le prêt à taux zéro est réservé à un public primo-accédants, c’est-à-dire qui accède à la propriété pour la première fois au cours des deux dernières années.

Un PTZ ne dépasse jamais 40% du montant de l’opération immobilière. C’est la raison pour laquelle, un prêt à taux zéro fonctionne en complément d’un autre crédit, contracté par l’acquéreur à titre personnel (sans aide de l’État).

Amaury et Ève achètent un logement neuf situé dans la zone Pinel B1. Le prêt à taux zéro qui leur est accordé ne dépasse pas les plafonds suivants :

  • 72.000€ si le logement neuf coûte 180.000€,
  • 100.000€ si le logement neuf coûte 250.000€.

Les établissements de prêt qui accordent des PTZ travaillent de concert avec l’État et sont donc conventionnés en ce sens.

TVA réduite

L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) a défini, depuis le 1er janvier 2014, une liste de logements neufs pour lesquels la TVA est réduite à 5.5% en lieu et place des 20% habituellement pratiqués.

Cette liste de logements neufs est fonction d’un emplacement géographique dit “ANRU”.

Adam et Élise acquièrent un T4 dans le quartier ANRU de Villejean pour un montant de 200.000€ hors TVA. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils paieront leur logement 211.000€ (contre 240.000€ avec une TVA à 20%). Cela représente une économie 29.000€ par rapport à une acquisition hors zone ANRU.

La TVA réduite dans les zones ANRU est corrélée à certaines conditions que vous trouverez au complet dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts - BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

Réduction des frais de notaire

Homme signant un contrat immobilier

Pour bénéficier des frais de notaires réduits, il vous faut respecter l’une des conditions suivantes :

  • acquérir un bien immobilier neuf,
  • acquérir un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA),
  • acquérir un bien immobilier juste achevé et jamais habité.
Depuis 2013, une vente en état futur d’achèvement (VEFA) est considérée comme un bien ancien dès sa première revente, même si sa construction a été achevée au cours des cinq dernières années. Elle ne peut donc pas bénéficier des frais réduits de notaire.

L’exonération de la taxe foncière

À Rennes, tout logement neuf se voit exonéré de taxe foncière.

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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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