Hausse du taux d’usure en 2022 : ce qu’il faut savoir
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Définition du taux d’usure
- Taux d’usure en 2022 : quelle augmentation pour le troisième trimestre ?
- Taux d’usure 2022 : une augmentation jugée insuffisante par les professionnels
- Taux d’usure 2022 : un frein aux projets immobiliers dans un contexte favorable
- Taux d’usure 2022 : quelles pistes pour relancer le marché immobilier ?
Le début de ce mois de juillet 2022 a été marqué par l’augmentation du taux d’usure, une mesure visant à faciliter l’accès au crédit dans un contexte inflationniste. Une majorité de courtiers s’accorde néanmoins à dire que cette hausse est trop basse par rapport à celle des taux de crédit immobilier, qui ne cessent d’augmenter. De nombreux acquéreurs, qui auraient été solvables quelques mois auparavant, se trouvent ainsi dans l’obligation de mettre leurs projets entre parenthèses. Cela a un impact considérable sur le secteur de l’immobilier neuf à Rennes et partout en France. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Quelle augmentation a-t-il connu ? Pourquoi cette hausse est-elle jugée insuffisante ? Réponses dans notre article.
Définition du taux d’usure
Selon la définition donnée par le site du gouvernement, le taux d’usure représente le taux maximum légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à prêter. Il doit être mis en parallèle avec le Taux Annuel Effectif Global d’un prêt, que l’on désigne plus communément sous le sigle TAEG. Celui-ci représente la somme du taux d’emprunt et du taux de l’assurance emprunteur. Afin de pouvoir emprunter, le TAEG doit être inférieur au taux d’usure.
Le taux d’usure vise avant tout à protéger les particuliers d’éventuels abus de la part des banques et à éviter des situations de surendettement. Il régule ainsi l’accès au crédit, et notamment au crédit immobilier. Une nécessité accrue dans un contexte inflationniste où les taux d’emprunt augmentent constamment.
Il faut cependant noter que, bien que l’on ait tendance à utiliser le terme “taux d’usure” au singulier, il existe plusieurs taux d’usure relatifs à différents types de crédits. Il existe ainsi des taux d’usure pour :
- les crédits immobiliers ;
- les crédits à la consommation ;
- les découverts bancaires ;
- etc...
C’est la banque de France qui se charge de réévaluer les taux d’usure tous les trimestres. Elle les calcule en prenant pour base les taux moyens pratiqués par les banques sur le trimestre précédent, et les augmente d’un tiers. Le taux d’usure est ensuite publié dans le Journal Officiel, tous les trimestres. Les derniers en date seront ainsi mis en application au troisième trimestre 2022.
Taux d’usure en 2022 : quelle augmentation pour le troisième trimestre ?
Les taux d’usure ont été revalorisés pour le troisième trimestre 2022, face à l’augmentation des taux d’intérêts stimulée par un contexte d’inflation. Voici comment ont évolué les taux d’usure en 2022 dans le domaine des prêts immobiliers* :
| Type de crédit | Taux effectif moyen | Taux d'usure | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1T 2022 | 2T 2022 | 3T 2022 | 1T 2022 | 2T 2022 | 3T 2022 | |
| Prêt à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 1,83% | 1,88% | 1,95% | 2,44% | 2,51% | 2,60% |
| Prêt à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et 20 ans | 1,80% | 1,82% | 1,95% | 2,40% | 2,43% | 2,60% |
| Prêt à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans | 1,81% | 1,80% | 1,93% | 2,41% | 2,40% | 2,57% |
| Prêt à taux variable | 1,75% | 1,74% | 1,84% | 2,33% | 2,32% | 2,45% |
| Prêt relais | 2,16% | 2,15% | 2,24% | 2,88% | 2,87% | 2,99% |
Voici, à titre comparatif, les taux d’usure pratiqués au cours de l’année 2021 :
| Type de crédit | Taux effectif moyen | Taux d'usure | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1T 2021 | 2T 2021 | 3T 2021 | 4T 2021 | 1T 2021 | 2T 2021 | 3T 2021 | 4T 2021 | |
| Prêt à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 1,89% | 1,85% | 1,92% | 1,83% | 2,56% | 2,52% | 2,47% | 2,43% |
| Prêt à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et 20 ans | 1,89% | 1,83% | 1,79% | 1,80% | 2,57% | 2,52% | 2,44% | 2,39% |
| Prêt à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans | 1,95% | 1,86% | 1,81% | 1,81% | 2,57 | 2,60% | 2,48% | 2,41% |
| Prêt à taux variable | 1,90% | 1,82% | 1,72% | 1,75% | 2,52% | 2,53% | 2,43% | 2,29% |
| Prêt relais | 2,29% | 2,20% | 2,16% | 2,16% | 2,97% | 3,05% | 2,93% | 2,88% |
Taux d’usure 2022 : une augmentation jugée insuffisante par les professionnels
La base de calcul du taux d’usure fait actuellement l’objet de vives critiques de la part des courtiers en crédit immobilier. En effet, le fait de calculer le taux d’usure à partir des taux d’emprunt du trimestre précédent peut causer un certain décalage vis-à-vis des taux actuellement en vigueur. C’est notamment le cas ce trimestre, où les taux d’usure du troisième trimestre ont été calculés à partir des taux d’emprunt appliqués en début d’année, qui étaient nettement plus attractifs.
La crise du Covid-19, la pénurie de matières premières et la guerre en Ukraine ont en effet créé un contexte de forte inflation, qui se répercute évidemment sur les taux d’emprunts immobiliers. Ces derniers n’ont cessé d’augmenter au fur et à mesure des derniers mois, et ce, de manière exponentielle. Ils ont connu une hausse de 0,5 points depuis le mois de janvier 2022, alors que les taux d’usure n’ont été revalorisés que de 0,15 à 0,2 points.
L’écart entre le taux d’emprunt et le taux d’usure s’est ainsi nettement resserré, ce qui a pour conséquence d’écarter un grand nombre de ménages de l’accès au prêt immobilier. Les courtiers en crédit immobilier craignent ainsi que des ménages qui auraient été jugés solvables quelques mois auparavant se retrouvent dans l’impossibilité d’emprunter. D’après la société de courtiers en crédit immobiliers CAFPI, un dossier de demande de prêt sur 5 serait maintenant rejeté pour dépassement du taux d’usure*.
Taux d’usure 2022 : un frein aux projets immobiliers dans un contexte favorable
L’écart trop faible entre les taux d’usure et les taux d’emprunts freine un grand nombre de projets d’achat immobilier. Pourtant, le contexte y est très favorable. Cela peut sembler contradictoire, mais l’inflation peut jouer en faveur des investisseurs immobiliers et des acquéreurs.
Avec une inflation annuelle moyenne estimée à 5,5% en 2022 par l’Insee et des taux d’environ 1,50% sur 20 ans, les taux d’emprunts restent très attractifs. Ils sont en effet négatifs, étant donné que le taux d’intérêt réel est le taux d’intérêt nominal (sans compter l’assurance et les frais) auquel il faut soustraire le taux d’inflation. Le taux réel est donc approximativement, à l’heure actuelle, de –4%.
De même, le principal intérêt d’acheter en période d’inflation repose sur le fait que les mensualités restent les mêmes pendant toute la durée du crédit. Si les revenus de l’emprunteur augmentent, par exemple par le biais d’une augmentation de salaire liée à l’inflation, son taux d’endettement va mécaniquement diminuer. Une part moins importante de son budget sera donc dédiée au remboursement de son prêt.
Et si cet achat est réalisé dans le cadre d’un investissement locatif, l’inflation joue encore plus en faveur des investisseurs. Les loyers sont en effet indexés sur l’inflation selon l’indice de référence des loyers calculés par l’INSEE, et sont donc voués à augmenter en période d’inflation. Cette année, le gouvernement a voulu faire un geste pour les locataires en plafonnant la hausse des loyers à 3,5% maximum. Un investisseur aura toujours le même montant de mensualités à régler, mais touchera un loyer plus élevé, ce qui diminuera son effort d’épargne.
Taux d’usure 2022 : quelles pistes pour relancer le marché immobilier ?
Afin de relancer le marché immobilier et d’élargir l’accès au crédit, le groupe CAFPI propose une réforme du taux d’usure*. Grâce aux remontées de ses courtiers immobiliers, le groupe a énoncé 3 propositions de modifications concernant la méthode de calcul du taux d’usure. La CAFPI propose ainsi de :
- Exclure l’assurance emprunteur du calcul du taux d’usure. Les courtiers du groupe estiment qu’inclure l’assurance emprunteur (non obligatoire en théorie) dans le TAEG pénalise les ménages présentant un risque spécifique. Ces personnes pourraient se retrouver à payer une assurance emprunteur plus chère, ce qui peut entraîner des risques de dépassement du taux d’usure. Cela poserait des problèmes d’inégalité d’accès au prêt.
- Mettre en place une majoration fixe au taux moyen observé sur les offres émises le mois précédent. Cela permettrait de rapprocher le calcul du taux d’usure du moment de l’émission d’une offre de prêt. La méthode de calcul actuelle induit un décalage de 6 à 9 mois entre l’émission du taux d’usure et la demande de prêt d’un particulier, ce qui représente un délai trop important à une période où les taux d’emprunt augmentent constamment.
- Établir un plancher basé sur le taux moyen d’inflation. CAFPI avance que le calcul d’un seuil d’usure minimal basé sur le taux d’inflation moyen des 12 derniers mois permettrait de mieux prendre en compte l’évolution des prix de l’immobilier.
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