Achat immobilier à Rennes : que choisir entre logement neuf et ancien ?

Pierre Ferreiro

le 22 juillet 2022

[ mis à jour le 22 juillet 2022 ]

Dans le cadre d’un achat immobilier, à Rennes comme ailleurs en France, le choix du bien est une question essentielle. Il vous faut, avant toute chose, définir une liste de critères afin de trouver le bien qui vous correspond le plus. Les questions de l’emplacement et de la typologie font partie des premières. Mais il ne faut pas non plus oublier de vous poser la question suivante : vaut-il mieux investir dans l’immobilier neuf à Rennes, ou dans l’immobilier ancien ? Ces deux types de biens possèdent des avantages spécifiques et sont éligibles à différentes aides à l’achat et dispositifs de défiscalisation. Voici quelques informations afin de vous aider à prendre la bonne décision.

Achat immobilier à Rennes : les avantages et inconvénients du neuf

Le parc immobilier neuf à Rennes offre de nombreux avantages aux acheteurs, mais aussi quelques inconvénients. Découvrez-les dans les prochaines lignes.

Les avantages de l’immobilier neuf

L’un des principaux avantages à acheter un appartement situé dans une résidence neuve est relatif à sa performance énergétique. En effet, les biens immobiliers neufs sont construits dans le respect des dernières normes environnementales. Il s’agit de la RT2012 pour les programmes dont le permis de construire a été émis avant 2022, et de la RE2020 pour les programmes dont le permis de construire a été émis à partir du 1er janvier 2022.

Le respect de ces normes est la garantie d’une isolation thermique et phonique optimale. Il s’agit d’éviter les nuisances sonores liées à des voisins bruyants, les déperditions de chaleur en hiver, et de profiter d’un logement plus frais en été. Cela implique également une haute performance énergétique, permettant de réaliser des économies d’énergie non négligeables et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.

De même, un appartement neuf propose un large panel de prestations à ses occupants. Volets roulants électriques, visiophone et thermostat d’ambiance sont ainsi proposés dans la plupart des logements neufs, pour davantage de confort.

On trouve aussi de plus en plus de programmes proposant des appartements connectés. Il devient alors possible de contrôler la température de son logement, ses luminaires ou encore ses volets depuis son smartphone : un vrai jeu d’enfant. De plus, la présence d’un ascenseur dans une résidence neuve est quasiment garantie. Ce qui est un véritable atout en termes d’accessibilité.

Les prestations du neuf ne s’arrêtent pas à l’intérieur du logement. La quasi-totalité des appartements neufs dispose maintenant d’espaces extérieurs généreux, comme un balcon ou une terrasse, ce qui se retrouve rarement dans l’immobilier ancien. Des jardins paysagers en cœur d’îlot, accessibles à l’ensemble de la résidence viennent parfois les compléter, afin de créer un ensemble agréable et harmonieux. De même, les logements neufs disposent dans la plupart des cas de places de parking attitrées, ce qui s’avère très utile, surtout en milieu urbain. Les résidences neuves disposent en outre des derniers équipements en matière de contrôle d’accès, pour un maximum de sécurité.

Enfin, effectuer un achat immobilier dans le neuf donne droit à de nombreuses garanties, les principales étant la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Elles permettent à un propriétaire de s’affranchir de nombreux frais de travaux, pour une durée de 10 ans à partir de la livraison du bien.

Achat immobilier à Rennes : les inconvénients du neuf

Le principal grief émis à l’encontre des logements neufs, est relatif à leur prix, qui est plus élevé que celui des logements anciens. En effet, le prix des matières premières et des frais de construction se répercutent mécaniquement sur le prix des appartements neufs. Le neuf est néanmoins éligible à un plus grand nombre d’aides à l’achat et de dispositifs de défiscalisation, ce qui permet de faire baisser le prix de son achat immobilier à Rennes, comme ailleurs en France.

Certaines personnes peuvent également trouver qu’un intérieur d’appartement neuf peut paraître froid et impersonnel. Ce problème peut tout de même être facilement résolu en s’engageant dans la décoration de son logement.

Enfin, les programmes immobiliers neufs se font rares en centre-ville, où l’on trouve principalement de l’ancien. Les programmes neufs sont donc généralement un peu excentrés. Ils fleurissent tout de même souvent à proximité d’infrastructures de transport comme une station de métro ou de tramway, permettant aux résidents de se déplacer facilement, notamment vers le centre.

Achat immobilier à Rennes : les avantages et inconvénients de l’ancien

L’ancien a, lui aussi, ses avantages, notamment en termes d’emplacement et d’aspect esthétique, ainsi que ses inconvénients. Découvrez-les dans les lignes suivantes.

Achat immobilier à Rennes : les avantages de l’ancien

Les biens immobiliers ancien ont un avantage non négligeable : celui de leur emplacement. On les trouve en effet majoritaires en centre-ville. En conséquence, ces biens sont très recherchés par les personnes souhaitant vivre au cœur de l’activité urbaine, à proximité des commerces, des bars et des restaurants. Ils séduisent ainsi un grand nombre d’étudiants et de jeunes adultes.

De même, de nombreux locataires et acquéreurs sont à la recherche du “charme de l’ancien”. Une résidence ancienne va souvent prendre place dans un bâtiment chargé d’Histoire. De même, il est possible de retrouver, dans un appartement ancien, des éléments tels que des moulures au plafond, une cheminée en marbre ou encore du parquet massif, qui peuvent démarquer une location d’une autre.

Achat immobilier à Rennes : les inconvénients de l’ancien

Le principal inconvénient de l’ancien, qui se fait de plus en plus remarquer avec la prochaine interdiction de location des “passoires thermiques”, est que l’isolation est généralement mauvaise. Si vous ne supportez pas le bruit, mieux vaut éviter d’habiter dans un appartement ancien : vous avez de fortes chances d’entendre vos voisins ou le bruit de la rue. De même, les déperditions de chaleur peuvent être importantes en hiver, et il peut être difficile de rafraîchir son logement en été. Cela entraîne généralement de l’inconfort, et une facture énergétique plus importante.

Les prestations de l’ancien sont aussi moindres par rapport à celles du neuf. Si vous êtes à la recherche d’une place de stationnement, mieux vaut s’orienter vers le neuf, cette prestation étant rare dans l’ancien. De même, l’ancien pourrait ne pas vous correspondre si la présence d’un balcon ou d’un espace extérieur fait partie de vos critères de recherche. Dans la plupart des cas, un appartement ancien pourra vous proposer une fenêtre avec garde-corps, mais c’est à peu près tout.

Enfin, un détail ne pouvant être omis est relatif aux plans des biens anciens, qui peuvent parfois paraître curieux. Il n’est pas rare de trouver un appartement possédant une pièce de vie dont la surface est inférieure à celle des chambres. Ou encore, de se retrouver face à des pièces biscornues, étroites et tout en longueur, ou possédant des angles difficiles à meubler et à aménager.

Achat immobilier à Rennes : les aides à l’achat et dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre

Plusieurs aides à l’achat et dispositifs de défiscalisation sont à votre disposition pour vous permettre de réduire les frais de votre achat immobilier à Rennes. En voici une brève présentation.

Les aides à l’achat

Plusieurs aides sont à votre disposition dans le cadre d’un achat immobilier à Rennes comme ailleurs en France, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’un bien ancien. Elles sont néanmoins plus nombreuses dans le neuf.

Réaliser l’achat d’un logement neuf vous permet, d’une part, de profiter de frais de notaire réduits. Ils passent ainsi de 8% pour un achat dans l’ancien à 2,5% pour un achat dans le neuf. Vous pouvez également réaliser de belles économies selon votre choix de quartier. En effet, si vous décidez d’acheter un appartement neuf situé en zone ANRU, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%.

De plus, selon vos ressources, vous pouvez peut-être prétendre à l’accession à prix maîtrisé. Cette aide à l’achat, réservée au neuf, résulte d’un partenariat entre une municipalité et un promoteur. Elle peut vous permettre de réaliser votre achat immobilier à Rennes, comme ailleurs en France, à un prix 20% à 30% inférieur que dans le cadre d’un achat en accession libre. Et il ne faut pas non plus oublier que les acquéreurs de logements neufs peuvent prétendre à une exonération totale ou partielle de leur taxe foncière pendant deux ans.

D’autres aides sont réservées uniquement aux primo-accédants. C’est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro, connu sous le sigle PTZ. Il s’agit d’un dispositif de soutien à l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, qui ne comporte pas d’intérêts ou de frais de dossiers. Selon vos ressources, il peut vous permettre de financer jusqu’à 40% de votre achat immobilier. Il est délivré dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, ou d’un bien ancien nécessitant des travaux, dont le montant doit être supérieur à 25% du montant de l'opération.

Les dispositifs de défiscalisation

Grâce à la défiscalisation, vous pouvez diminuer vos frais dans le cadre de votre achat immobilier à Rennes et en France, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien. Nous vous les présentons brièvement.

La défiscalisation dans le neuf

Le principal dispositif de défiscalisation lié au neuf est la loi Pinel, qui peut vous permettre de prétendre à une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 63 000 euros. Pour en bénéficier, il faut réaliser l’achat d’un appartement neuf et le mettre en location non meublée, à titre de résidence principale, pour une durée déterminée.

Le montant de la réduction d’impôt octroyée dépendra de la période d’engagement locatif choisie, et pourra être de :

• 12% du prix d’achat du bien pour une location de 6 ans,
• 18% pour une location de 9 ans,
• ou 21% pour une location de 12 ans.

L’appartement acheté doit obligatoirement se trouver en zone éligible au Pinel, et il vous faut respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires émis pour cette zone Pinel. Vous devez également vous limiter à 2 investissements par an, plafonnés à 300 000€ de prix d’achat du bien.

Le dispositif Censi-Bouvard pourra vous convenir si vous souhaitez investir dans une résidence de services. Votre bien doit faire l’objet d’une location meublée à titre de résidence principale, pour une durée de 9 ans au minimum. Il sera entièrement géré par le gestionnaire de la résidence. Avec ce dispositif, vous pourrez défiscaliser 11% du prix d’achat de votre bien, sous une limite de 36 000€. Vous aurez également la possibilité de récupérer la TVA de votre logement.

Pour sa part, le dispositif LMNP peut aussi bien être appliqué pour une location dans le neuf que pour une location dans l’ancien. Il faut, pour y prétendre, mettre son bien en location meublée à titre de résidence principale, et percevoir des revenus annuels locatifs inférieurs à 23 000€. En contrepartie, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, et d’amortir son logement.

La défiscalisation dans l’ancien

Le Pinel existe aussi dans l’ancien ! Le Pinel dans l’ancien s’adresse aux logements jugés inhabitables. Vous pouvez y prétendre afin d’y effectuer une rénovation en profondeur, lui permettant de répondre aux mêmes critères qu’un logement neuf. Il faut pour cela que ce logement se trouve dans une zone éligible au Pinel. Les conditions de mise en location et les réductions d’impôts octroyées sont les mêmes que celles du Pinel classique.

Le dispositif Loc’Avantages permet de prétendre à une réduction d’impôts en louant à un prix inférieur à celui du marché. Cette réduction d’impôts sera de 15% à 20% si le loyer est 15% en dessous des prix du marché, de 35% à 40% pour un loyer 30% inférieur, ou de 65% pour un loyer 45% inférieur. Le logement doit faire l’objet d’une location nue à titre de résidence principale, et les locataires doivent être choisis selon un plafond de ressources.

La loi Malraux peut s’appliquer à un logement ancien localisé dans un Site Patrimonial Remarquable faisant l’objet d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou d’un Plan de Sauvegarde et de mise en valeur. Les travaux doivent durer 3 ans au maximum, et faire l’objet d’un constat par un Architecte des bâtiments de France. Le logement doit être entièrement rénové, et mis en location nue pendant au moins 9 ans. En contrepartie, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôts de 30% ou de 22% du montant des travaux pendant 4 ans.

Enfin, vous pourrez prétendre au dispositif Monument Historique si vous réalisez l’achat d’un bien classé Monument Historique. Il vous faudra le conserver pendant 15 ans et le mettre en location nue pendant 3 ans. Vous devrez prendre en charge l’intégralité des travaux de rénovation, qui devront faire l’objet d’une autorisation. En contrepartie, vous pourrez déduire les frais engagés par les travaux sur votre revenu global, sans plafonnement, sur une période de 1 à 3 ans. Vous pourrez aussi déduire le déficit foncier, les intérêts et les frais d’emprunt de votre revenu global, et être exonéré de frais de succession.

Achat immobilier à Rennes : les prix quartier par quartier

Vous avez choisi le type de bien dans lequel vous souhaitez investir dans le cadre de votre achat immobilier à Rennes ? Découvrez les prix au mètre carré pratiqués dans la capitale de la Bretagne, quartier par quartier, dans l’ancien et dans le neuf. Actuellement, le prix moyen d’un appartement neuf à Rennes est de 5 615€/m², contre 4 306€/m² pour un appartement ancien.

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