La guerre du logement étudiant à Rennes pour la rentrée a déjà commencé
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Une marée étudiante qui déborde les projections
- Cité-U : quand la cabine de train affiche complet
- Une loterie en deux temps
- Des rustines qui peinent à colmater la brèche
- La fièvre locative monte d’un cran dans le privé
- Trois bombes à retardement pour le marché rennais
- Sept clés pour ne pas dormir à la belle étoile
- 1. Assembler un dossier « prêt-à-louer »
- 2. Activer Visale avant la première visite
- 3. Scruter Lokaviz à l’aube
- 4. Tenter la colocation pour respirer
- 5. Sonner chez les seniors solidaires ou adopter le coliving
- 6. Profiter du bail mobilité
- 7. Réserver tôt, négocier tard
À Rennes, la chasse au studio ressemble déjà à un sprint de fond. Au lendemain des premières admissions Parcoursup, chaque annonce reçoit un grand nombre de dossiers et les loyers moyens s'envolent.
Avec près de 73 000 étudiants pour à peine le dixième en nombre de lits Crous dans la métropole, la capitale bretonne vit une tension comparable à un périphérique embouteillé : plus on avance, plus les places se raréfient.
Trouver une résidence étudiante à RennesUne marée étudiante qui déborde les projections
Entre 2020 et 2024, les effectifs rennais ont grossi d’environ 15 000 inscrits pour atteindre 73 000 étudiants, soit + 25 % en quatre ans. Avec un passage de 59 000 étudiants en 2010 à 72 000 en 2020, l’Observatoire territorial du logement étudiant (OTLE) imagine déjà 75 000 à 77 500 jeunes d’ici 2030, nourris par l’essor de l’apprentissage et le pic de naissances de 2006 désormais en âge universitaire.
La courbe n’a plus rien d’une progression linéaire ; elle ressemble à un maëlstrom qui aspire logements et services. Selon l’OTLE, il faudra au moins 1 000 places supplémentaires (en résidences dédiées ou studios ordinaires) simplement pour absorber cette vague, sans même combler le déficit déjà constaté.
Le phénomène se concentre dans le cœur métropolitain avec 78 % des étudiants qui vivent à l’intérieur de Rennes Métropole, dont près des deux tiers dans la ville-centre, ce qui tend les quartiers Beaulieu, Villejean et le corridor de la ligne B du métro.
Cité-U : quand la cabine de train affiche complet
Sur les 73 000 étudiants que compte la métropole, seuls 6 127 lits Crous demeurent réellement accessibles (soit 8,4 % du total d'étudiants), l’équivalent d’un guichet d’embarquement saturé où douze voyageurs se disputent une couchette.
Le réseau régional totalise bien 8 500 logements mais la quasi-intégralité des nouvelles demandes se concentre dans l’aire rennaise, laissant le campus breton périphérique jouer le rôle de wagon-dortoir de secours.
Une loterie en deux temps
La procédure d’attribution n’offre qu’un répit de courte durée : la phase principale, ouverte du 6 mai au 1ᵉʳ juillet, réserve les premiers tirages aux boursiers ; le 8 juillet, la phase complémentaire libère les quelques chambres restées vides pour le reste de la file d’attente.
Trois tours d’affectation successifs rythment cette course contre la montre, chacun exigeant 48 heures pour confirmer sa place sous peine de retour à la case départ. Autant dire qu'il vaut mieux être réactif.
Des rustines qui peinent à colmater la brèche
Le CROUS tente tant bien que mal d'ouvrir de nouveaux lits et de moderniser les résidences pour accueillir plus d'étudiants, mais les efforts sont dérisoires face au déficit d’environ 1 000 lits que l’OTLE anticipe d’ici 2030.
Même en ajoutant les près de 13 000 places que proposent l’ensemble des résidences publiques, associatives ou privées, la couverture reste partielle : un étudiant sur quatre seulement dort dans une structure dédiée, les autres se rabattant sur un marché privé déjà sous pression.
La fièvre locative monte d’un cran dans le privé
En douze mois, le loyer moyen rennais a bondi à 586 € charges comprises pour 30 m², soit + 7,25 % et 19,37 €/m², un tarif supérieur de près de cinq euros au mètre carré à la moyenne des métropoles de province d'après un rapport de locservice.fr. Le studio standard (21 m²) frôle désormais 492 €, quand la chambre chez l’habitant plafonne à 402 € pour 12 m².
Saturation oblige, chaque annonce reçoit plus de onze candidatures au printemps 2025, contre dix l’an passé. Dans ce champ de ruines pour petits budgets, Rennes s’installe derrière Lyon au palmarès des marchés les plus tendus de France.
La pénurie est doublée d’un embouteillage typologique, avec 43 % des baux signés qui portent sur des studios ou T1, presque tous meublés, siphonnant les surfaces adaptées aux étudiants. La ville vit un étau : raréfaction de l’offre, loyers qui galopent, surfaces qui rétrécissent
, résume Ivan Thiébault, analyste chez LocService. Le diagnostic rejoint celui de Loïc Cantin, président de la FNAIM, qui alerte sur une année 2025 encore plus inquiétante que les précédentes
: certains inscrits renonceraient déjà à leurs études faute de toit.
Trois bombes à retardement pour le marché rennais
Le premier détonateur porte un label énergétique : 5 800 studios du parc privé sont classés E, F ou G au DPE, soit 45 % des “une-pièce” de la ville. S’ils ne sont pas rénovés, ils sortiront du marché entre 2025 et 2034, au rythme fixé par la loi Climat et Résilience.
Pour rappel, la loi en question veut accélérer la rénovation énergétique du parc privé en interdisant la location des passoires thermiques : Les étiquettes G sont techniquement interdites de locations depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les classés F le seront en 2028, puis ce sera le tour des E en 2034. Une hémorragie potentielle équivalente à trois cités-U Crous.
Deuxième mèche, la réglementation des loyers. Rennes figure bien en « zone tendue » depuis 2023, ce qui limite les hausses annuelles à l’IRL. Mais le plafonnement stricto sensu (i.e l’encadrement avec loyers de référence, déjà appliqué à Paris ou Lille) n’a toujours pas reçu le feu vert ministériel. Le loyer d’un studio peut donc encore grimper tant qu’il reste dans la fourchette IRL, même s’il dépasse 20 €/m².
Dernier pétard : le coût et les retards de construction. Le chantier de la résidence “Constellation”, une bouffée d'air frais de 520 lits, a été stoppé six mois par la mise en redressement du promoteur. Le programme ne sera livré qu’en septembre 2026, avec deux ans de retard. Pendant ce temps, l’indice des prix des équipements et aménagements (IPEA) affiche +17,6 % depuis 2021, renchérissant chaque mur et chaque fenêtre. Chaque mois perdu reporte d’autant l’arrivée de lits neufs sur un marché déjà sous tension.
Sept clés pour ne pas dormir à la belle étoile
1. Assembler un dossier « prêt-à-louer »
Carte d’identité, trois dernières quittances d’électricité, avis d’imposition : tout doit tenir dans un PDF unique, idéalement horodaté. À Rennes, 84 % des candidats présentent encore un garant familial, mais 8 % s’appuient déjà sur Visale, la caution gratuite d’Action Logement – un atout qui rassure les bailleurs pressés.
2. Activer Visale avant la première visite
Pour les moins de 30 ans, le dispositif couvre jusqu’à 36 mois d’impayés et accepte les loyers rennais tant qu’ils ne dépassent 600 €/mois hors IDF. L’attestation se télécharge en dix minutes ; sans elle, le logement peut filer à un autre.
3. Scruter Lokaviz à l’aube
Cette plateforme mise en place et gérée par le Crous est spécialisée dans la recherche de logements étudiants. Les annonces privées se publient souvent avant 8 h. Paramétrez une alerte « Rennes intra-rocade » : premier clic, première visite. Pour mémoire, 18 % des locations signées en 2025 sont des chambres chez l’habitant, un ratio deux fois supérieur à la moyenne nationale.
4. Tenter la colocation pour respirer
Une chambre en coloc coûte en moyenne 459 € charges incluses à Rennes, soit une économie non négligeable par rapport au studio moyen (492 €). En bonus : la facture d’énergie est partagée et la surface commune multipliée.
5. Sonner chez les seniors solidaires ou adopter le coliving
L’association Soliha–Cohabilis met en relation étudiants et retraités disposant d’une chambre, moyennant un loyer modique (parfois 200 €) et quelques heures de présence conviviale.
En outre, il peut être judicieux d'envisager justement les résidences de coliving, spécialisées dans la mixité intergénérationnelle et proposant souvent de nombreux services et équipements (cuisines partagées, salles de sport, espaces de détente, laveries...). Le coliving fait beaucoup de nouveaux adeptes chaque années et les promoteurs multiplient le développement de programmes immobiliers neufs à cet usage.
6. Profiter du bail mobilité
Stage de six mois ? Optez pour ce contrat meublé de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie majoré ni reconduction tacite : de quoi patienter jusqu’à la livraison d’une résidence neuve.
7. Réserver tôt, négocier tard
Les loyers culminent entre fin juin et le 20 juillet, quand la demande écrase l’offre. Mais les propriétaires préfèrent limiter les vacances locatives : une proposition arrivée mi-août avec prise d’effet immédiate peut décrocher 30 € de rabais mensuel, selon l’observatoire LocService.
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