Sacrée 2ème ville étudiante de France par L’Étudiant en 2023 comme en 2022, Rennes compte près de 20% d’étudiants dans sa population. Pour ce fait le magazine référence lui octroie la note de 10/10 en termes de “part d’étudiant”.

À ce titre la capitale bretonne présente un pourcentage supérieur à Toulouse (11%) Montpellier (18%) ou encore Strasbourg (14%). Même note maximum pour sa “densité d’offre de formation”. Alors où et pourquoi investir en résidence étudiante à Rennes en 2023 ? Suivez les conseils de votre expert en immobilier neuf à Rennes Immo9...

Pourquoi choisir Rennes pour investir en résidence étudiante ?

Rennes ne se contente pas d’être une ville étudiante lambda. Forte d’une identité iconoclaste qui a imposé son empreinte rock et revendicative à travers les décennies, la ville rouge est recommandée par ses étudiants à plus de 98%.

C’est sans doute l’une des raisons pour lesquelles une augmentation de 17% d’inscription en première année de licence ou de BUT a été constatée par l’université rennaise. Avec 220 places supplémentaires à la rentrée 2022-2023 pour le Parcours Accès Spécifique Santé l’université rennaise réaménage ses filières pour un accompagnement plus concret vers le marché du travail.

Rennes dispose de 2 campus étudiants, Rennes I Beaulieu et Rennes II à Villejean, mais son centre-ville est également riche en établissements du supérieur et en résidences étudiantes. La fac de droit, Science po, l’Ecole européenne supérieure d'art de Bretagne et ses 900 étudiants, l’ESG, l’ESIR... sont toutes situées dans le centre-ville, qui de ce fait peut lui aussi être considéré comme un quartier étudiant.

Rennes : Un marché du logement étudiant sous tension

©Fizkes - Shutterstock

Le marché du logement étudiant à Rennes est on ne peut plus tendu comme en témoignent de nombreux articles sur la toile. À la rentrée 2022, nombre d’étudiants sont contraints de faire appel aux auberges de jeunesse faute d’avoir pu trouver un studio à louer.

Un abri à 30 euros la nuit en dortoir, coûteux au mois mais bien moins cher que l’hôtel ou les locations saisonnières. Si l’établissement a l’habitude d’héberger quelques jeunes en rade autour de la rentrée, «c’est assez exceptionnel d’en avoir encore autant à cette période. On ne désemplit pas et on n’arrive pas à satisfaire tous ceux qui nous sollicitent.»

Trouver un logement étudiant s’apparente désormais à un véritable défi. C’est aussi ce que confirme Mélanie le Cuziat, responsable du service location au sein du groupe immobilier Kermarrec. Au nombre de quatre dans la capitale bretonne, les agences du groupe assistent, impuissantes, à une demande de logements étudiants largement supérieure au nombre de biens disponibles. « Les locataires donnent de moins en moins de préavis, de peur de ne pas retrouver de logement l’année suivante. Le marché se retrouve inévitablement bouché.»

Devant un tel déséquilibre du marché, un investissement en résidence étudiante à Rennes semble définitivement une décision judicieuse. Le risque de vacance locative semble aujourd’hui et pour un bon moment encore, quasiment nul.

Une affirmation d’autant plus vraie que dans le centre Historique de Rennes, toujours selon Ouest France, 71% des logement en location sont des passoires thermiques. Des logements souvent occupés par des jeunes aux moyens limités, qui seront interdits à la location progressivement entre 2023 et 2034.

Où investir en résidence étudiante à Rennes ?

Le campus de Beaulieu

©PanierAvide – Wikipédia Commons (CC BY-SA 4.0)

Le quartier de Beaulieu situé à l’est de la ville est le campus scientifique de Rennes. Si la partie sud du quartier était déjà à 10 minutes du centre avec les lignes de bus C4 et C6 (haut niveau de service et bus de nuit), la partie nord desservie par une station de métro depuis septembre 2022. À 5 arrêts de Saint-Anne (centre historique) la toute nouvelle station “Beaulieu Université” met le quartier étudiant à 5 minutes des animations du centre-ville.

Le campus de Beaulieu accueille plus de 15 000 étudiants dans des filières porteuses. Les établissements d’enseignement supérieurs en lien avec les sciences, la recherche, les télécommunications, l’informatique et les nouvelles technologies sont sur place. Avec entre autres :

Quelles formations présentes ?

• L’Université Rennes 1 regroupant l’enseignement des sciences dures
• L'IUT de Rennes regroupant les formations universitaires en Carrières sociales, Génie civil, Chimie, Génie mécanique et productique, Génie électrique, informatique industrielle...
• L’INSA Rennes : ou Institut National des Sciences Appliquées de Rennes, grande école d'ingénieurs publique qui forme des ingénieurs généralistes en cinq ans.
• IMT Atlantique (côté Atalante): Ecole nationale supérieure Mines-Télécom Atlantique Bretagne Pays de la Loire qui propose des formations d'ingénieurs et de chercheurs dans les domaines des télécommunications, de l'informatique et de la radio.
• L’ENSCR ou École Nationale Supérieure de Chimie de Rennes qui forme des ingénieurs et des chercheurs dans les domaines de la chimie, des matériaux et de l'environnement.
• L’ESIR ou École Supérieure d'Ingénieurs de Rennes qui propose des formations d'ingénieurs en informatique, électronique, énergie, automatique et traitement du signal.

Le campus de Villejean

© Electzik

Construit dans les années 60 au même moment que le campus de Beaulieu, le quartier étudiant de Villejean est le siège de Rennes II, le pôle sciences humaines, lettres, langues de l’université rennaise. Dans ce campus sont également présents les étudiants en médecines (présence du CHU oblige) en dentisterie, en soins infirmiers et en paramédical de manière générale. La Formation STAPS est également implantée sur le quartier. Mais encore :

• La Rennes School of Business, une école de commerce qui propose des formations en management, marketing, finance, ressources humaines et entrepreneuriat,
• L’Institut de Formation en Soins Infirmiers (IFSI) qui prépare les étudiants à devenir des professionnels de santé en leur délivrant un diplôme d'État en soins infirmiers,
• L’École de Sage-Femme de Rennes.

Si vous envisagez d’investir dans un studio à Villejean en loi Pinel (ce qui n’est pas possible dans une résidence étudiante avec service), le quartier Villejean présente en sus l’avantage d’être éligible au nouveau dispositif Pinel plus. En tant que QPPV (quartier prioritaire des politiques de la ville), ce dernier vous permet en effet de bénéficier des taux maximaux de :

• 21% de réduction fiscale pour 12 ans d’engagement,
• 18% pour 9 ans d’engagement,
• 12% pour 6 ans d’engagement,

Le centre-ville de Rennes

Desservi par 2 lignes de métro qui mettent toutes les écoles à moins de 15 minutes, le centre-ville de Rennes est un quartier étudiant à part entière. Commerces, restaurants, terrasses, cafés... le centre fourmille d’activité et d’énergie. L’hyper centre est dans toutes les métropoles une zone de prédilection de la marmaille étudiante qui apprécie les sorties nocturnes et les manifestations culturelles et festives.

À Rennes, le centre accueille :

• L’École Nationale Supérieure d'Architecture de Bretagne qui propose des formations dans les domaines de l'architecture, de l'urbanisme et du paysage.
• La fac d’Économie
• Science Po
• LISAA Institut Supérieur des Arts Appliqués
• Les classes préparatoires aux écoles de journalisme
• L’institut national des formation notariales
• EESAB (Ecole européenne supérieure d'art de Bretagne)...

Pourquoi choisir une résidence de services étudiante ?

La résidence de service qu’elle soit pour sénior ou pour étudiants présente l’argument massue de permettre aux générations de se retrouver entre personnes du même âge. Des locataires qui partagent donc les mêmes modes de vie, besoins et qui cherchent le contact de leurs congénères.

Outre ce premier avantage, les résidences proposent des services de type : accueil, ménage, cuisine, salle commune, laverie... Ce type d’équipement facilite grandement le quotidien des jeunes aux études et peut rassurer les parents.

Pour un investisseur, choisir d’investir en résidence étudiante à Rennes et donc de louer à un étudiant permet de multiplier les garanties. Les parents étant le plus souvent à minima cautionneurs dans ce type d’investissement locatif.

Louer meublé en résidence étudiante pour profiter du statut LMNP

Si vous souhaiter louer en meublé à un étudiant, le statut LMNP à Rennes ou loueur meublé non professionnel vous permet de faire de sérieuses économies. Ce dernier est envisageable uniquement si les revenus de vos investissements locatifs ne représentent pas plus de 50 % du montant de vos revenus globaux et ne dépassent pas 23 000 € par an.

Le statut LMNP considère la location comme une activité commerciale. Les avantages fiscaux dépendent du régime fiscal que vous choisissez. À savoir :

• soit le régime réel dans lequel vous pouvez déclarer les charges locatives (travaux, frais de gestion etc...),
• soit le micro-BIC qui permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 50% sur les loyers perçus.