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Loi Pinel à Rennes



Première ville de la région Bretagne et deuxième ville du Grand-Ouest, Rennes est le siège d’une métropole de près de 427.000 habitants.

À elle seule, la capitale bretonne réunit près de 214.000 Rennais, soit environ la moitié de la population métropolitaine.

La qualité de vie à Rennes et son potentiel en immobilier neuf tiennent à divers indices contextuels tels que :

Le centre-ville rennais
  • une croissance démographique significative : + 2.000 nouveaux Rennais entre 2013 et 2014 (INSEE)
  • 66.000 étudiants et un pôle universitaire et de recherche majeur (6.030 chercheurs et enseignants-chercheurs), ce qui en fait la première ville étudiante de l’Ouest français et la huitième au niveau national
  • une position centrale au coeur du Grand-Ouest français
  • la possibilité de se rendre à Paris en moins de 2 heures de TGV
  • la proximité de sites de renommée internationale : Saint-Malo, baie du Mont-Saint-Michel, côte d’Émeraude, cité médiévale de Vitré, Vallé de Couesnon, Roche aux fées, ville forteresse de Fougères, etc
  • de forts vecteurs d’emploi : les pôles universitaires (9.000 emplois) les usines automobiles PSA Peugeot Citroën (5.000 salariés), le premier quotidien régional français Ouest-France (1.500 salariés), Legris Industrie (1.400 emplois), etc
  • la position de première région agroalimentaire de France : Agrocampus, Valorial etc
  • Etc.

Ces éléments provoquent une forte demande locative et garantissent aux acheteurs rennais de louer leurs logements aisément et durablement en Pinel.

En 2016, dans la métropole rennaise, les réservations à investisseurs ont augmenté de 42% par rapport à 2015. Sur la même période, les réservations à propriétaires occupants ont, quant à elles, augmenté de 10% (Les chiffres du logement neuf : 4 ème trimestre 2016 et bilan annuel - Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI).

Le dispositif Pinel à Rennes

Place du centre-ville rennais

La loi Pinel est un dispositif qui vous permet d’acquérir un logement neuf sans effort d’épargne grâce aux réductions fiscales octroyées par l’État et aux loyers mensuels perçus.

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, le particulier qui achète un logement neuf doit impérativement le mettre en location, pour une durée minimale de 6 ans. À ce titre, Pinel concerne uniquement l’investissement locatif.

L’acquisition d’un bien immobilier à Rennes doit se faire avant le 31 décembre 2021 pour que l’investisseur rencontre les bénéfices du Pinel.

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Comment fonctionne le processus de défiscalisation Pinel ?

Tout ménage qui souhaite devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement neuf à Rennes via la loi Pinel doit louer son bien pendant 6 ans minimum.

Le bail établi dans le cadre de la loi Pinel peut se voir allongé à 9 ou 12 ans. Cela permet de profiter plus longtemps de la réduction fiscale accordée :

  • 12% du montant de l’opération immobilière sont déduits de l’impôt sur le revenu pour 6 années de mise en location,
  • 18% du montant de l’opération immobilière sont déduits de l’impôt sur le revenu pour 9 années de mise en location,
  • 21% du montant de l’opération immobilière sont déduits de l’impôt sur le revenu pour 12 années de mise en location.
Maison miniature avec une tirelire

Le dispositif fiscal Pinel vaut pour deux acquisitions immobilières maximum par foyer fiscal et par an, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Dans la ville de Rennes, le prix de vente d’un logement neuf est de 3.674€ par mètre carré au troisième trimestre 2018, en hausse de 4.2% par rapport au troisième trimestre 2017 ("Les Chiffres du Logement Neuf", Observatoire de l'Immobilier de la FPI). À titre de comparaison, les grandes agglomérations françaises présentent des prix de vente similaires :

Données 2018 de l’Observatoire de l’Immobilier de la FPI (troisième trimestre)
Compétitivité des prix du neuf à Rennes face aux grandes agglomérations françaises
VillePrix au m²VariationDispositif
Paris Île-de-France 5.060€ +37.7% loi Pinel Paris
Lyon Agglomération Urbaine 4.207€ +14.5% loi Pinel Lyon
Nantes Métropole 4.028€ +9.6% loi Pinel Nantes
Bordeaux Métropole 3.979€ +8.3% loi Pinel Bordeaux
Montpellier Méditerranée Métropole 3.923€ +6.7% loi Pinel Montpellier
Strasbourg Eurométropole 3.697€ +0.6% loi Pinel Strasbourg
Rennes Métropole 3.674€ / loi Pinel Rennes
Aix Marseille Métropole 3.621€ -1.4% loi Pinel Marseille
Toulouse Agglomération Urbaine 3.612€ -1.6% loi Pinel Toulouse
Lille Métropole 3.347€ -8.9% loi Pinel Lille
Devant les impacts favorables du dispositif Pinel, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires du gouvernement Macron, a pris la décision de le prolonger en 2018 et pour quatre années, soit jusqu'en 2021.

Les atouts d’un investissement Pinel à Rennes

L’investissement locatif est un investissement qui convainc une large frange de la population rennaise : patrimoine durable, loyer mensuel, location aux membres de la famille sont autant d’arguments qui font consensus.

Dans le département de l'Ille-et-Vilaine, les ventes de logements neuf ont augmenté de 75% entre le 2ème trimestre 2016 et le 2ème trimestre 2017, selon le "Baromètre de l’immobilier" publié en octobre 2017 par les Notaires de l'Ouest.

Gare ferroviaire de Rennes

La démographie rennaise, en hausse de 3,32% entre 2009 et 2014, déclenche une demande locative croissante.

De plus, Rennes dénombre 62,7% de ménages locataires (Insee 2014). Phénomène qui peut s’expliquer, en partie, par le nombre croissant d’étudiants dans l’académie bretonne : 125.000, en hausse de 3,7% entre les rentrées 2014-2015 et 2015-2016.

Pour un propriétaire, pourcentage élevé de locataires rime avec mise en location facilitée.

La ville de Rennes détient tous les atouts d’une ville où il fait bon investir :

  • démographie en hausse,
  • nouveau quartier d’affaires (projet EuroRennes),
  • projets urbains d’ampleur (deuxième ligne de métro, ViaSilva, les prairies Saint-Martin, Baud-Chardonnet),
  • ligne à grande vitesse (Paris à 1h30),
  • etc.

Les conditions du dispositif

La loi Pinel est applicable de façon rétroactive depuis le 1er septembre 2014. Néanmoins, en ce qui concerne la location aux ascendants et descendants, la loi s’exerce depuis le 1er septembre 2015.

Anne et Louis - couple rennais - pourront devenir les bailleurs de leur fille Sophie, seulement s’ils ont acquis leur bien immobilier à compter du 1er septembre 2015.

Acheter dans le cadre du dispositif Pinel demande de respecter impérativement les conditions suivantes : typologie de bien, zone d’éligibilité, normes environnementales et thermiques, délais de construction et d’achèvement, plafonds de loyers et de ressources locataires, mise en location.

Conditions relatives au logement

Camille et Alexis investissent dans un T3 neuf à Rennes, dans le quartier Moulin du Comte. Pour que leur achat soit éligible Pinel, le bien doit respecter les exigences suivantes :
  • être neuf ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA),
  • obéir à la réglementation thermique (RT 2012, bientôt RT 2020) ou respecter le label “bâtiment basse consommation” (BBC) ou ”haute performance énergétique” (HPE),
  • être bâti au cours des 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier.

Conditions relatives à la location

Pour disposer du dispositif Pinel, la location doit se faire :

  • sur une période de 6 à 12 ans,
  • dans le respect du délai de mise en location, soit au cours des 12 mois qui suivent la livraison du logement neuf.

Le zonage Pinel à Rennes et en périphérie

La côte océanique Bretonne

Rennes et sa périphérie font partie de la zone B1 du quadrillage territorial Pinel.

La zone Pinel B1 regroupe toutes les agglomérations de plus de 250.000 habitants (et leurs proches banlieues). En Bretagne, certaines villes proches de la Manche profitent également d’une classification en zone B1, bien qu’elles soient éloignées de Rennes. C’est le cas de Dinard, par exemple.

Les villes voisines de Rennes comme, Saint-Grégoire, Saint-Erblon ou Vezin-le-Coquet, situées à moins de 20 kilomètres de Rennes, appartiennent elles aussi à la zone Pinel B1

Les villes qui se trouvent dans un rayon compris entre 20 et 80 kilomètres des Rennes comme Bourgbarré, Cancale et Hirel n’appartiennent pas à la zone B1 mais à la zone Pinel B2, éligible au dispositif Pinel jusqu'à fin 2018, uniquement sur dérogration du préfet de région.

Enfin, les villes situées à plus de 80 kilomètres de Rennes ou exclues de la tension immobilière rennaise, comme Châteaubourg, sont classées en zone Pinel C, non éligible à la loi Pinel.

Quel est le zonage Pinel à Rennes ?

Les plafonds Pinel en région rennaise

Les toits des maisons rennaises

Plafonds de loyers

Le plafond de loyer représente la somme maximum à laquelle un propriétaire peut mettre en location son logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel. Ce plafond est fondé sur deux données :

  • la surface pondérée du logement,
  • la zone d'éligibilité Pinel du bien.

À Rennes, Cesson-Sévigné, Saint-Malo ou encore Acigné (proche périphérie ou proximité de la Manche), le loyer au mètre carré, fixé par le dispositif Pinel, est de 10,15€ (zone B1).

Les communes situées en zone B2 du dispositif Pinel comme Bourgbarré, La Fresnais ou Saint-Lunaire voient leur prix au mètre carré plafonné à 8,82€. Dans ces villes, il est impératif d’obtenir une dérogation du préfet des Bretagne pour profiter des avantages Pinel. De plus, la zone B2 ne sera plus éligible au dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2019.

Quels sont les plafonds de loyers Pinel à Rennes ?

Plafonds de ressources

Image illustrant les économies à faire pour bénéficier de la Loi Pinel

Le plafond de ressources caractérise les ressources que devra respecter votre potentiel locataire pour prétendre louer votre bien immobilier neuf. Ce plafond est défini selon la composition du foyer fiscal du locataire et selon la zone géographique de votre logement.

À Rennes, les ressources d’un couple (marié ou non), ne peuvent pas aller au-delà des 40.826€ par an (plafond 2018) pour que ce couple soit autorisé à louer votre bien en Pinel. De son côté, une personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge doit respecter un plafond de 78.579€ annuels pour pouvoir louer votre bien immobilier.

Quels sont les plafonds de ressources Pinel à Rennes ?

Louer son bien à Rennes en loi Pinel

Pour ce qui est du propriétaire, la force du dispositif Pinel provient de la réduction d’impôt dont il profite à l’achat d’un bien neuf. Cette réduction, appliquée à l’impôt sur le revenu, permet à l’investisseur d’économiser de 12 à 21% du montant de son opération immobilière.

Par ailleurs, si le logement neuf a été acquis avec le soutien d’un crédit bancaire, les intérêts de l’emprunt sont également déductibles des revenus nets fonciers de l’acheteur.

"Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location" - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.

Soulignons que la réputation de la loi Pinel prédispose les établissement bancaires à octroyer des crédits. Cela contribue à la structuration du patrimoine rennais, sans apport, et à moindre risque en comparaison d'un placement financier.

Enfin, lorsque la période de mise en location de votre bien se termine (6, 9 ou 12 ans), vous avez la possibilité d’y résider, de le revendre ou encore de le proposer de nouveau à la location.

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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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