Pinel optimisé au déficit foncier : explications
Morgane Caillière
SOMMAIRE
La loi Pinel est le dispositif le plus populaire de défiscalisation en immobilier neuf. Moins connu, le Pinel ancien ou Pinel réhabilité permet aux investisseurs de défiscaliser en achetant un appartement refait "à neuf". Dans le cadre de ce type d’investissement locatif, la réduction d’impôt Pinel peut être optimisée au déficit foncier. Explications.
Pinel ancien ou Pinel réhabilité, c’est quoi ?
L’investissement en immobilier locatif neuf permet de défiscaliser entre 12 et 21% du prix du logement via le dispositif fiscal “loi Pinel”. Cette loi impose par la suite de louer l’appartement à loyer plafonné à un ménage dont les revenus ne dépassent pas les plafonds prévus par la loi.
Le dispositif tend à soutenir la construction de logements neufs dans les zones dites tendues ; traduction : les communes ou la demande de logements est supérieur à l’offre.
Moins connu que son comparse réservé à l’achat neuf en Vefa ou livré, le Pinel ancien ou Pinel réhabilité permet à un investisseur:
- d’acheter un appartement légalement considéré comme inhabitable, un entrepôt, un hangar ou un local commercial,
- de le restaurer pour obtenir des performances techniques proches de celles du neuf,
- de défiscaliser sur la somme du prix d’achat originel ET des travaux.
Le montant des travaux de réhabilitation doit atteindre 25% du prix du logement ancien.
Quelle est la définition légale d’un logement indécent ?
Pour qu’un logement soit jugé inhabitable ou indécent et soit donc éligible au dispositif de défiscalisation Pinel ancien, il doit ne pas respecter au moins 4 des critères de décence précisés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 des critères de performances techniques stipulés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.
Un logement habitable et propre à la location selon la loi est donc :
- Un logement clos et couvert (solide et étanche à l’eau),
- … dont les murs, portes, toit et fenêtres présentent une étanchéité à l’air suffisante.
- ...avec une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20,
- ...exempt de risque pour la sécurité et la santé du locataire, (sécurisé par des gardes corps...),
- ... d'animaux nuisibles et de parasites (rats, puces de lit, cafards...),
- ...de matières nuisibles (amiante, plomb...),
- ...présentant une performance énergétique minimale, en 2023, elle doit être inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an,
- équipé des éléments indispensables (chauffage, eau potable, électricité, sanitaire...),
Focus sur les performances énergétiques :
L’évolution rapide des exigences de performances énergétique dans les années à venir oblige les propriétaires bailleurs à anticiper :
- À partir de 2023, le logement doit avoir une consommation d'énergie inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an.
- À partir de 2025, la performance du logement doit se situer entre la classe A et la classe F,
- À partir de 2028, entre la classe A et la classe E (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe F),
- À partir de 2034, entre la classe A et la classe D (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe E).
www.demarches.interieur.gouv.fr
Les travaux dont le coût entrera en compte dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel sont ceux qui permettrons de restaurer l’habitabilité de l’appartement ainsi que ceux qui lui permettrons d’atteindre le niveau de performances techniques et énergétiques requis.
Quelles conditions pour profiter du Pinel ancien ?
La loi Pinel ancien ou neuf permet de réduire son impôt en acquérant un logement en zone éligible (A bis, A, B1), destiné à la location. Il faut ensuite le louer à un ménage disposant de revenus inférieurs aux plafonds de ressources Pinel. Il faut enfin respecter le plafond de loyer imposé en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement.
Au moment de la déclaration fiscale d’investissement immobilier en loi Pinel, l’investisseur doit choisir un temps d’engagement de 6 ou 9 ans. Ce temps pourra être prolongé de 3 ans. Selon son choix d’engagement, l’investisseur se verra rembourser sous forme de réduction d’impôt, 12, 18 ou 21% du prix du logement acheté.
Pour le dispositif Pinel ancien comme pour son comparse en immobilier neuf, la somme sur laquelle est calculée la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€ ou 5 500€/m² d’investissement par an. Dans le cas d’un investissement en Pinel ancien, c’est le prix d’achat originel + le prix des travaux qui sont pris en compte.
Attention : Seules les dépenses liées aux travaux de réhabilitation, à savoir construction, démolition, agrandissement ou isolation sont éligibles à la réduction d’impôt de la loi Pinel ancien. Les travaux d’amélioration : ajout de cloisons, aménagements de placards, décoration... ne sont pas inclus dans les travaux éligibles.
Le bénéfice de la réduction d'impôt en Pinel ancien impose le respect de délais d'achèvement de l’appartement réhabilité. Le logement ou local transformé en logement doit être loué au plus tard le 31 décembre de la 2ème année après l'acquisition.
Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, les travaux de rénovation doivent aboutir sur la production d’un logement conforme au label BBC Rénovation 2009 ou au label HPE 2009 (Haute performance énergétique 2009). Ce niveau de performance devra impérativement être validé par un expert.
Comment générer du déficit sur un investissement Pinel ?
Pour générer un déficit lors d’un investissement en loi Pinel ancien vous devez choisir le régime d’imposition au réel. Ce régime qui est imposé en cas de revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 euros est optionnel dans les cas de revenus inférieurs à cette somme. Si vous faites ce choix, sachez qu’il est irrévocable pendant 3 ans.
La somme déductible de vos revenus foncier est plafonnée à 10 700€/an. L’excédent est reportable sur l’ensemble de vos revenus durant 6 ans et sur vos revenus fonciers durant 10 ans.
Quelles dépenses sont imputables aux revenus fonciers ?
Sont éligibles au déficit foncier tous les travaux dissociables de la réhabilitation ou de la transformation du logement. Les charges, taxes et autres assurances du logement sont également concernées. Pour générer un déficit foncier, vous pouvez donc déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les travaux d’amélioration et d’embellissement du logement,
- les frais d’agence,
- les dépenses de réparation et d’entretien,
- les charges de copropriété,
- les primes d’assurance,
- la taxe foncière,
- les intérêts et frais d’emprunt (reportables uniquement sur les revenus fonciers).
Source: www.economie.gouv.fr
