ZAC Sainte-Croix à Châteaugiron : Un projet d'ampleur en périphérie Rennaise
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- De la zone d’activités au futur quartier résidentiel
- Des labours à la tôle ondulée
- Le PLU qui changea la donne
- En route vers la ZAC
- Le renouvellement urbain de Sainte-Croix
- Un quartier cousu main pour s’emboîter au centre ancien
- Les “quatre équités” pour un jeu collectif équilibré
- Une ossature écologique
- Préoccupations sociales, enjeux économiques et défis territoriaux
- Un ballon d’oxygène pour le logement local
- Reconvertir sans étouffer l’économie de proximité
- Recoudre les rues et apaiser les flux
- Une démocratie au long cours
- Quel calendrier et quel financement ?
- Le métronome administratif
- Le nerf de la guerre : un montage “à la suisse”
- Un tableau de bord pour garder le cap
À Châteaugiron, au sud-est de Rennes, le quartier Sainte-Croix vit ses derniers jours d’ateliers et d’entrepôts. Six hectares coincés entre le château médiéval et la départementale vont se muer en laboratoire d’urbanisme, sous la bannière d’une Zone d’aménagement concerté. Le 6 mai 2025, une réunion publique a marqué le coup d’envoi de la concertation.
Au terme des études, la municipalité vise quelques 400 logements, dressés sur une trame verte occupant 60 % du site. Un pari censé consolider le centre historique et répondre à la tension locale du marché immobilier.
De la zone d’activités au futur quartier résidentiel
Des labours à la tôle ondulée
Il y a soixante-dix ans, Sainte-Croix n’était qu’un damier de champs ceints de haies bocagères, battu par les vents d’Ille-et-Vilaine. Entre 1965 et 1980, la municipalité trace des voiries neuves, installe hangars et ateliers : la zone d’activités naît aux portes du bourg, comme un fer à cheval industriel soudé à la départementale.
Au début des années 2000, l’urbanisation du sud et de l’ouest vient encercler l’enclave économique ; le tissu pavillonnaire l’effleure, les équipements publics se rapprochent, faisant du site un « îlot » hybride coincé entre les toits d’ardoise et les parkings poids-lourds.
Le PLU qui changea la donne
La coexistence entre ateliers et riverains vire peu à peu au casse-tête : nuisances sonores, voirie sous-dimensionnée, rareté du foncier constructible. Le Plan local d’urbanisme révisé en 2019 fixe alors une Orientation d’aménagement et de programmation (OAP) spécifique : densité minimale de 45 logements par hectare et 25 % de logements sociaux, afin de préparer la bascule résidentielle sans rupture avec le centre historique.
Cette même année, Châteaugiron rejoint le programme national Petites Villes de Demain, gage de conseils techniques et de financements pour repenser ses friches, une aubaine pour Sainte-Croix.
En route vers la ZAC
Pour passer de l’intention à l’action, la commune commande une série d’études en 2021-2023 sur la viabilité foncière, le coût des réseaux et le phasage des travaux. À l’automne 2023, un sursis à statuer gèle les permis de construire isolés, le temps d’affiner un projet global.
Le déclic politique survient le 21 octobre 2024 : le conseil municipal vote la création d’une Zone d’aménagement concerté et en précise les règles du jeu. Première étape visible de cette concertation : la réunion publique du 6 mai 2025, annoncée comme la rampe de lancement d’un chantier qui devrait s’étaler sur quinze ans. Ainsi s’esquisse la mue d’un morceau de ville, passé du ronron des machines à l’espoir de nouveaux clochers domestiques.
Le renouvellement urbain de Sainte-Croix
Un quartier cousu main pour s’emboîter au centre ancien
Sous la houlette du PLU et du programme Petites Villes de Demain, la municipalité fixe le cap : convertir la friche d’activités en « pièce » manquante du puzzle urbain. Le cadrage technique retient une densité plancher de 45 logements à l’hectare (comme mentionné plus haut), que les études poussent à 65 pour atteindre environ 400 logements neufs à Châteaugiron tout en préservant une grande part d’espaces libres – jardins, mail planté, venelles piétonnes ou parkings engazonnés.
Cette couture fine doit prolonger la trame médiévale voisine : gabarits contenus, percées visuelles vers le château, et intégration au Site patrimonial remarquable qui enveloppe le bourg .
Les “quatre équités” pour un jeu collectif équilibré
Pour éviter l’urbanisme à la carte, la Ville prévoit quatre garde-fous :
- Une équité de densité, chaque îlot devant dépasser le seuil minimal sans spéculer sur le voisin ;
- Une équité sociale avec 30 % de logements aidés, répartis entre location et accession ;
- La règle de stationnement (une à deux places par logement, hors garages à vélos) ;
- Un principe d’opération par îlots afin que chaque propriétaire compose une parcelle cohérente plutôt qu’un patchwork hétéroclite.
Une ossature écologique
Le projet revendique également une posture frugale : mutualiser les parkings (aériens, semi-enterrés ou en rez-de-chaussée), limiter l’imperméabilisation et adosser chaque îlot à une « colonne vertébrale » paysagère. Deux traversées plantées, nord-sud et est-ouest, maillent ainsi le site, destinées à rafraîchir les venelles et à assister la petite faune. Un « corridor » végétal autant qu’un fil d’Ariane pour piétons et cyclistes.
Enfin, la collectivité mise sur des prescriptions thermiques ambitieuses : matériaux biosourcés, toitures solaires et raccordement éventuel à un réseau de chaleur, histoire d’ancrer Sainte-Croix dans la transition énergétique sans sacrifier la silhouette du faubourg.
Préoccupations sociales, enjeux économiques et défis territoriaux
Un ballon d’oxygène pour le logement local
Entre les prix de l'immobilier à Rennes qui flambent et une couronne périurbaine saturée, Châteaugiron cherche sa dose d’air frais. Le futur quartier Sainte-Croix promet la construction de centaines de logements et la conservation de 60 % d’espaces libres – un ratio rare dans les opérations compactes actuelles.
Afin de retenir les jeunes actifs et d’accueillir les ménages modestes qui, faute d’offre, s’éloignent de plus en plus des remparts médiévaux, une partie (30%) de ces habitations seront donc réservés au parc aidé. L’ouverture imminente d’un lycée polyvalent et le chantier voisin du Grand-Launay accentuent cette pression : sans ce « tampon » résidentiel, la ville risquait de se transformer en simple dortoir sous tension.
Reconvertir sans étouffer l’économie de proximité
En coulisses, une autre équation se joue : comment tourner la page industrielle sans rayer toute activité des cartes ? Le support de concertation liste déjà plusieurs « déprises » foncières, grandes parcelles libérées par des entreprises prêtes à migrer, mais aussi un chapelet de petites propriétés morcelées qui compliquent les montages immobiliers.
Le scénario municipal privilégie donc un glissement progressif avec des départs accompagnés, un maintien des ateliers compatibles avec l’habitat, et une insertion d’artisanat de proximité au rez-de-chaussée des futurs immeubles. Une façon pour la commune de garder un moteur économique, fût-il plus discret, au cœur du nouveau quartier.
Recoudre les rues et apaiser les flux
Le trafic, aujourd’hui dicté par les semi-remorques, devra changer de rythme et faire de la place aux mobilités douces. Le projet prévoit un recalibrage de la rue des Bluteaux – trottoirs élargis, piste cyclable protégée –, pendant que la rue des Tisserands se muera en « voie plantée ». Le parking Sainte-Croix, lui, sera agrandi mais engazonné. De quoi tisser un réseau doux qui reliera en dix minutes à pied écoles, stades et centre-bourg.
Une démocratie au long cours
Reste la partie invisible de l’iceberg : l’adhésion sociale. L’opposition municipale a déjà brandi la crainte d’un « quartier démesuré » à 500 logements et 90 logts/ha, témoignant d’une anxiété sur la hauteur des bâtiments et la place laissée à la voiture. Pour calmer les vagues, la Ville déploie la procédure ZAC avec un registre ouvert jusqu’au 15 juillet, une réunion publique, un courriel dédié et un bilan formel avant la fin 2025. De l’étroite collaboration entre ambitions urbaines et attentes citoyennes dépendra la réussite de ce futur morceau de ville.
Quel calendrier et quel financement ?
Le métronome administratif
Comme tout chantier d’ampleur, Sainte-Croix avance au rythme d’un agenda réglé au millimètre. La première cadence, engagée fin 2024 et courant jusqu’à mi-2025, consiste à « définir les objectifs », choisir la procédure d’aménagement – la ZAC – et ouvrir la concertation, entérinée par la délibération du 21 octobre 2024.
Vient ensuite 2025 : dépôt puis bilan du registre de concertation au quatrième trimestre, suivi de l’approbation du dossier de création de la ZAC qui fixe périmètre et schéma directeur.
À partir de 2026, s’ouvre la phase la plus concrète – le dossier de réalisation – détaillant programme de constructions, équipements publics et clauses financières. Un découpage en trois actes (cadrage, création, réalisation) qui permet à la municipalité d'avoir la visibilité nécessaire pour piloter un chantier qui s’étirera sur quinze à vingt ans sans s’embourber dans les aléas conjoncturels.
Le nerf de la guerre : un montage “à la suisse”
La ville n'achètera ni ne revendra les terrains : elle se pose en chef d'orchestre plutôt qu'en promoteur, laissant l'initiative foncière au privé mais en produisant tout de même "l'effort d'équipement public". Pour boucler l'équation, Châteaugiron active un levier fiscal original : une exonération partielle de la taxe d'aménagement en échange d'une participation directe des opérateurs aux voiries, trames vertes et équipements du quartier.
À cela s'ajoutent les outils classiques comme les subventions locales, les emprunts à taux bonifiés, ou encore les partenariats avec la Région pour les infrastructures de mobilité. Surtout, le phasage progressif (îlot par îlot) limite l'avance de trésorerie car les premières constructions financent les aménagements suivants, à la manière d'un domino où chaque pièce fait levier pour la prochaine.
Un tableau de bord pour garder le cap
Afin de trouver la bonne équation entre constructibilité, cadre de vie, équipements et financement
, la commune prévoit un suivi en temps réel : nombre de logements livrés, part de logements aidés, surface d’espaces publics, montant investi par habitation, mais aussi indicateurs plus fins, comme la consommation d’eau pluviale infiltrée ou les émissions de CO₂ par mètre carré construit.
Ces jauges, rendues publiques lors des bilans annuels, serviront de boussole collective : elles permettront de corriger la trajectoire si la densité dérive, si les équipements tardent ou si le budget flambe.
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