Interdiction location DPE F et G : Les dérogations du Sénat, l'impact à Rennes
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Interdiction de location des DPE F et G : que dit la loi aujourd'hui ?
- Le DPE et les passoires thermiques en deux mots
- Un calendrier d'interdiction progressif
- Baux en cours, loyers gelés : ce que ça change concrètement
- Ce que le Sénat a voté le 8 juillet : cinq dérogations, sous conditions
- Cinq cas de figure pour rester louable
- Une obligation reportée, pas supprimée
- Confort d'été et volets extérieurs : les autres nouveautés du texte
- 700 000 logements dans la balance nationale
- 3,9 millions de passoires thermiques en France
- Un vote contesté, une adoption loin d'être acquise
- À Rennes, 28 235 logements F et G dans le viseur de l'interdiction de location
- Qui possède ces logements, et où sont-ils ?
- Des chiffres à relativiser depuis la réforme du DPE
- Le centre ancien, cœur du problème à Rennes
- Des dérogations taillées pour le vieux Rennes
- Bailleurs rennais : se préparer, sans tout miser sur la loi
Le 8 juillet, le Sénat a adopté le projet de loi Relance du logement. Le texte crée une série de dérogations à l'interdiction de location des logements classés F et G au DPE : un propriétaire pourrait continuer à louer son bien, notamment en signant un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030.
Rien n'est définitif, l'Assemblée nationale doit encore se prononcer. Mais à Rennes, où l'Audiar a estimé à plus de 28 000 le nombre de passoires thermiques de la métropole, le sujet concerne beaucoup de monde. Explications.
Interdiction de location des DPE F et G : que dit la loi aujourd'hui ?
Petit rappel avant d'entrer dans le vif.
Le DPE et les passoires thermiques en deux mots
Le DPE, le diagnostic de performance énergétique, note chaque logement de A à G selon deux critères : sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux colonnes qui fait la note finale.
Les F et les G, les plus énergivores, sont surnommés « passoires thermiques ». Voici les seuils, hors modulations particulières (petites surfaces, altitude, outre-mer) :
| Classe | Consommation d'énergie primaire | Émissions de gaz à effet de serre |
|---|---|---|
| F | de 330 à moins de 420 kWh/m²/an | de 70 à moins de 100 kg CO₂/m²/an |
| G | 420 kWh/m²/an ou plus | 100 kg CO₂/m²/an ou plus |
Un calendrier d'interdiction progressif
La loi Climat et résilience de 2021 a décidé qu'un logement trop énergivore ne serait plus considéré comme « décent ». Or un bailleur n'a pas le droit de proposer un logement indécent à la location en résidence principale. D'où un calendrier progressif, en métropole :
| Échéance | Logements concernés | Où en est-on ? |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G | En vigueur : plus de mise en location possible |
| 1er janvier 2028 | Classe F | À venir |
| 1er janvier 2034 | Classe E | À venir |
Baux en cours, loyers gelés : ce que ça change concrètement
S'y ajoute, depuis août 2022, le gel des loyers des F et G : impossible de les augmenter tant que le logement n'a pas été rénové.
En pratique, cette interdiction de location ne casse pas les baux en cours : elle s'applique quand on signe un nouveau bail, quand on le renouvelle ou quand il se reconduit tacitement. Et un locataire qui vit dans un logement non conforme peut exiger des travaux, voire saisir la justice pour obtenir une baisse de loyer.
Ce que le Sénat a voté le 8 juillet : cinq dérogations, sous conditions
C'est cette mécanique que le Sénat vient d'assouplir. Le 8 juillet 2026, en pleine canicule, les sénateurs ont adopté à main levée, en première lecture, le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », présenté en Conseil des ministres le 24 juin, défendu par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
Sa mesure centrale, l'article 6, ne lève pas purement et simplement l'interdiction de location : il crée des dérogations au critère de décence énergétique, valables pour les échéances successives des logements G, puis F, puis E.
Cinq cas de figure pour rester louable
L'esprit avait été résumé dès avril par le Premier ministre Sébastien Lecornu : « inverser la charge », c'est-à-dire faire les travaux après la mise en location, et non plus avant. Concrètement, dans le texte adopté par le Sénat, un logement énergivore reste considéré comme décent, donc louable, dans cinq situations :
| Situation | Conditions à remplir | Limite dans le temps |
|---|---|---|
| Contrat de travaux (maison ou immeuble d'un seul propriétaire) | Contrat conclu avec une entreprise avant le 1er janvier 2030, permettant d'atteindre le niveau exigé | Jusqu'à la fin du chantier, au plus 3 ans après la signature |
| Contrat de travaux (copropriété) | Contrat conclu par le syndicat des copropriétaires avant le 1er janvier 2030 | Jusqu'à la fin du chantier, au plus 5 ans après la signature |
| Travaux impossibles | Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou refus de l'administration ; le propriétaire doit avoir réalisé tous les travaux restés possibles | Tant que la contrainte demeure (un décret précisera les modalités) |
| Refus de la copropriété | L'assemblée générale a rejeté les travaux malgré les démarches du bailleur, qui a réalisé tout ce qui était possible dans son propre logement | Vote de refus datant de moins de 18 mois |
| Immeuble déjà au niveau | Le DPE collectif du bâtiment établit que l'immeuble atteint la performance exigée | Sans limite |
À retenir : pour la voie du contrat de travaux, les deux conditions se cumulent — signer avant 2030, puis réaliser les travaux dans les délais.
Le texte règle aussi le sort des baux en cours : un logement déjà loué reste conforme jusqu'au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail, et au plus tard trois ans après l'échéance légale.
Une obligation reportée, pas supprimée
Attention : l'obligation de rénover ne disparaît pas pour autant. Elle est décalée dans le temps et transformée en engagement contractuel, avec des garde-fous. « À la vague d'interdictions, je préfère une vague de rénovations », a défendu Vincent Jeanbrun dans l'hémicycle.
Confort d'été et volets extérieurs : les autres nouveautés du texte
Les sénateurs ont aussi ajouté un volet chaleur, dans l'air du temps. Le texte prévoit d'intégrer le confort d'été à la définition officielle de la rénovation performante et aux plans de travaux des copropriétés, et de transformer l'avis conforme des Architectes des bâtiments de France en simple avis pour la pose de volets et de stores extérieurs.
Un logement bien rénové devrait, demain, protéger du chaud autant que du froid — si la loi est votée. Sur le marché, la bascule est déjà engagée : le confort d'été devient un critère de valeur d'un logement.
700 000 logements dans la balance nationale
3,9 millions de passoires thermiques en France
Au 1er janvier 2025, la France comptait encore 3,9 millions de passoires thermiques selon les statistiques officielles du SDES, soit 12,7 % des résidences principales. Environ 1,1 million se trouvent dans le parc locatif privé.
En défendant son texte, Vincent Jeanbrun veut éviter que 600 000 à 700 000 logements ne sortent du marché locatif d'ici 2028 sous l'effet des échéances du DPE.
Un vote contesté, une adoption loin d'être acquise
La mesure ne fait pas l'unanimité. La gauche dénonce un « recul » sur la rénovation énergétique et pointe un report aux contours flous. Les associations de locataires craignent que des ménages modestes restent des années de plus dans des logements froids l'hiver et étouffants l'été.
Le Sénat, dominé par la droite et le centre, avait déjà voté un assouplissement en avril 2025, resté sans suite à l'Assemblée ; cette fois, c'est le gouvernement lui-même qui porte la mesure. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet et devrait être examiné à la rentrée, dans un hémicycle sans majorité absolue : rien n'est joué.
En attendant, la règle actuelle s'applique. L'interdiction de location des logements G reste en vigueur, et l'échéance 2028 pour les F tient toujours.
À Rennes, 28 235 logements F et G dans le viseur de l'interdiction de location
À Rennes, on sait précisément de quoi on parle. Une étude de l'Audiar, l'agence d'urbanisme de l'agglomération, publiée en juillet 2022, a estimé à 28 235 le nombre de logements classés F ou G dans Rennes Métropole : 17 682 F et 10 553 G, soit 12 % du parc.
Qui possède ces logements, et où sont-ils ?
L'étude dresse aussi le portrait-robot de ces logements :
- 62 % se trouvent dans la ville de Rennes elle-même, soit environ 17 500 logements ;
- 65 % ont été construits avant 1970, pour moitié des maisons, pour moitié des appartements ;
- 47 % sont occupés par leurs propriétaires, 31 % loués par des bailleurs privés et 4 % relèvent du parc HLM ;
- ces 12 % du parc produisent à eux seuls 19 % des émissions de gaz à effet de serre des logements de la métropole.
Ce sont les quelque 8 700 logements du parc locatif privé qui sont directement exposés à l'interdiction de location, et donc au sort du texte voté au Sénat.
Des chiffres à relativiser depuis la réforme du DPE
Un bémol : ces estimations datent d'avant les dernières réformes du DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9.
Le gouvernement avait d'abord estimé que 850 000 résidences principales pourraient ainsi quitter les classes F et G, sur la base du parc de 2023 ; une simulation plus récente du SDES, fondée sur le parc au 1er janvier 2025, ramène cet ordre de grandeur à environ 700 000 logements.
Attention, les anciens DPE ne se mettent pas à jour tout seuls : il faut télécharger une attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire de l'Ademe. Et ce n'est peut-être pas fini : un projet d'arrêté, mis en consultation jusqu'au 6 août, prévoit d'abaisser encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027.
Les logements chauffés à l'électricité, très courants parmi les petites surfaces rennaises, sont les premiers concernés. Le nombre actuel de F et G dans la métropole pourrait donc être inférieur à l'estimation de l'Audiar, mais aucune actualisation locale chiffrée n'a été publiée.
Le centre ancien, cœur du problème à Rennes
C'est dans le centre historique que la situation est la plus tendue. Un rapport commandé par la Ville, révélé fin 2023, estimait que 71 % des logements privés du centre ancien sont des passoires énergétiques : si la loi ne bouge pas, ils ne pourront plus être loués d'ici janvier 2034.
Le quartier compte environ 21 000 habitants, dont seulement 14 % de propriétaires occupants. Autrement dit, un parc presque entièrement locatif, occupé en grande partie par des étudiants, dans une ville classée deuxième au palmarès 2026 des villes étudiantes de L'Étudiant et où trouver un logement est déjà difficile.
« Il y a un mur en face de nous », résumait un professionnel de l'immobilier rennais auprès de l'AFP. Les syndics rappellent de leur côté qu'en copropriété, il faut au moins trois ans pour préparer et voter de gros travaux. Un délai déjà presque intenable face à l'échéance 2028 des logements F.
Des dérogations taillées pour le vieux Rennes
On comprend mieux pourquoi le vote du Sénat est suivi de près à Rennes. Louer le temps que les travaux se fassent, prendre en compte les contraintes patrimoniales et les blocages de copropriété, faciliter la pose de protections solaires malgré les règles des Architectes des bâtiments de France : ces mesures répondent directement aux difficultés du bâti ancien rennais.
Rénover y coûte plus cher, y prend plus de temps et y obéit à plus de règles qu'ailleurs. Depuis 2011, l'opération « Rennes Centre ancien » a permis de réhabiliter environ 250 immeubles. Il en reste beaucoup à faire.
Bailleurs rennais : se préparer, sans tout miser sur la loi
Que faire quand on possède un logement F ou G à Rennes ? Nous avons détaillé les trois options qui s'offrent aux propriétaires : vendre, rénover ou attendre. Tout miser sur le vote de la loi serait risqué : le débat ne fait que commencer et l'article 6 peut encore changer. Mais attendre sans rien préparer serait une erreur aussi.
Si le texte passe, la relocation reposera sur un contrat de travaux signé avec une entreprise avant le 1er janvier 2030, puis un chantier mené à bien dans les trois à cinq ans. Les propriétaires qui auront déjà un DPE à jour, des devis et un dossier d'aides prêt (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-PTZ, accompagnement écoTravo de Rennes Métropole) pourront relouer les premiers.
Et une chose ne dépend d'aucun vote : sur le marché rennais, l'étiquette énergétique pèse déjà sur les loyers et les prix de vente. Dérogations ou pas, la valeur d'un logement se joue désormais autant sur son DPE que sur son adresse. Prochaine étape à la rentrée, à l'Assemblée nationale.
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