DPE F et G à Rennes : pourquoi le projet Lecornu rebat les cartes avant 2028
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Où en est-on en 2026 ? Un calendrier qui se resserre
- Le projet de loi Lecornu : un assouplissement majeur en discussion
- 28 235 passoires thermiques sur Rennes Métropole : qui est concerné ?
- Bailleurs : quatre options à considérer
- Acheteurs : le DPE comme levier, ou comme critère d'écartement
- Et le neuf dans tout cela ?
Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au DPE est interdit en France métropolitaine. Dans moins de deux ans, ce sera au tour des logements classés F. À Rennes Métropole, près de 28 000 logements sont concernés par ces deux étiquettes. Mais le 23 avril dernier, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé un projet de loi qui pourrait sensiblement assouplir cette interdiction. Que vous soyez propriétaire bailleur d'un bien ancien ou en recherche d'un investissement, voici l'état des lieux à date, ce qui pourrait bouger, et les arbitrages à anticiper.
Où en est-on en 2026 ? Un calendrier qui se resserre
La loi Climat et Résilience d'août 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. Trois grandes échéances structurent désormais le marché locatif français :
- 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les logements classés G (déjà en vigueur)
- 1er janvier 2028 : extension de l'interdiction aux logements classés F
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E
Concrètement, depuis l'an dernier, un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail, renouveler ni reconduire tacitement un bail pour un logement classé G. Les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu'à leur échéance, mais le locataire peut exiger des travaux, voire une révision du loyer.
À noter aussi : la vente d'un bien classé F ou G reste autorisée, mais un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'étend aussi aux logements classés E dans ce périmètre. Elle ne s'applique pas à la vente d'un lot isolé en copropriété.
Le projet de loi Lecornu : un assouplissement majeur en discussion
Le 23 avril 2026, lors d'un déplacement à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté les grandes lignes d'un projet de loi baptisé « relance logement », qui doit être soumis aux parlementaires à l'été 2026. La mesure la plus discutée concerne directement notre sujet.
Le principe annoncé : permettre aux propriétaires de continuer à louer (ou de remettre en location) leurs logements classés F et G, à condition de s'engager contractuellement à réaliser des travaux de rénovation. Les délais évoqués sont de trois ans pour une maison individuelle et cinq ans pour un appartement en copropriété, à partir de la signature d'un contrat avec un artisan.
« On va inverser la charge, c'est-à-dire au lieu de faire les travaux avant la mise en location, il faudra faire les travaux après. Ça n'enlève rien à l'obligation, mais ça change tout évidemment sur la fluidification du marché. »
Sébastien Lecornu, conférence de presse du 23 avril 2026
Selon Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, la mesure permettrait de maintenir ou remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements d'ici 2028. À l'échelle nationale, les statistiques officielles citées par le gouvernement font état de 453 000 logements G et 693 000 logements F dans le parc locatif privé.
Trois points de prudence importants :
- Ce n'est pas encore voté. Le projet de loi doit passer en Conseil des ministres puis être examiné par le Parlement. À ce jour, le gouvernement ne dispose pas d'une majorité stable à l'Assemblée nationale, et la mesure suscite déjà des oppositions (associations de défense des locataires, écologistes, certaines voix politiques qui dénoncent un recul climatique).
- L'obligation de rénovation ne disparaît pas. Elle est simplement décalée dans le temps et reformulée en engagement contractuel. À l'échéance, le bien devra avoir quitté le statut de passoire.
- Le calendrier actuel reste en vigueur jusqu'à promulgation. Aujourd'hui, un G ne peut toujours pas être loué, et un F ne pourra toujours pas l'être au 1er janvier 2028, sauf si la loi est adoptée d'ici là.
28 235 passoires thermiques sur Rennes Métropole : qui est concerné ?
D'après une note publiée par l'AUDIAR (Agence d'urbanisme et de développement intercommunal de l'agglomération rennaise) en juillet 2022, Rennes Métropole compte 28 235 logements classés F ou G, soit 12 % du parc total. Dans le détail, l'agence recense 17 682 logements F et 10 553 logements G. La répartition révèle plusieurs points intéressants :
- 62 % de ces passoires sont situées dans la ville de Rennes elle-même, et 65 % ont été construites avant 1970
- 47 % sont occupées par leurs propriétaires, 31 % louées par des bailleurs privés, 4 % gérées en HLM
- La moitié sont des maisons, l'autre moitié des appartements
- Ces 12 % du parc concentrent à eux seuls 19 % des émissions de gaz à effet de serre d'origine résidentielle de la métropole, une surreprésentation cohérente avec leur profil énergivore
Le profil-type rennais n'est donc pas unique : on trouve aussi bien des maisons anciennes en périphérie (Cesson, Saint-Grégoire, Pacé) que des petits immeubles d'avant-guerre dans le centre, ou des appartements des années 60-70 mal isolés dans les quartiers Sud-Gare, Maurepas ou le Blosne.
Au niveau national, les dernières données du Service des données et études statistiques (SDES) au 1er janvier 2025 estiment à 3,9 millions le nombre de passoires F et G, soit 12,7 % des résidences principales. Dans le parc locatif privé, les passoires représentent 13,8 % des logements, soit environ 1,1 million de biens, un taux légèrement supérieur à la moyenne, qui confirme que ce sont surtout les bailleurs qui doivent agir.
Bailleurs : quatre options à considérer
Si vous possédez un bien classé F (ou un G encore loué dans le cadre d'un bail en cours), quatre stratégies se présentent. Aucune n'est universellement bonne : tout dépend du bien, de sa localisation et de votre horizon patrimonial.
1. Rénover pour conserver le bien en location. C'est l'option la plus exigeante mais souvent la plus rentable à long terme. L'objectif minimal serait de remonter à la classe E avant 2028, mais viser directement le D ou C évite de devoir refaire des travaux à l'échéance 2034. Les leviers classiques : isolation des combles et murs, changement des menuiseries, remplacement de la chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur. Les aides à la rénovation énergétique disponibles à Rennes (MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie, éco-PTZ) peuvent couvrir une part substantielle du budget, à condition de bien monter le dossier en amont.
2. Vendre avant l'échéance. Si le bien est ancien, en copropriété compliquée ou que vous ne souhaitez pas immobiliser 30 000 à 60 000 € de travaux, la vente reste libre. Attention toutefois : le marché des passoires se tend, les acheteurs sont mieux informés, et la décote sur les biens F et G est désormais une réalité statistique nationale (souvent estimée entre 5 et 15 % selon les zones tendues).
3. Convertir l'usage. Pour certains biens, sortir du marché locatif classique pour passer en location meublée touristique, en colocation étudiante ou en résidence services peut être envisagé, mais avec prudence, car la réglementation des meublés de tourisme s'est durcie à Rennes et la décence énergétique s'applique progressivement aussi.
4. Anticiper, sans tabler sur la loi Lecornu. Le projet de loi en discussion à l'été pourrait offrir une bouffée d'oxygène en autorisant la location moyennant engagement de travaux. Mais miser uniquement là-dessus serait imprudent : adoption incertaine, calendrier parlementaire serré, et risque de modifications substantielles en commission. La stratégie raisonnable consiste à préparer un dossier de rénovation comme si la loi actuelle s'appliquait, et à ajuster en cours de route si le texte est adopté.
Acheteurs : le DPE comme levier, ou comme critère d'écartement
Pour un acheteur, la situation est presque l'inverse. Un bien classé F ou G dans l'ancien rennais peut représenter une opportunité de négociation à condition d'intégrer dès l'offre :
- Le coût réel des travaux (un audit énergétique sera fourni par le vendeur si le bien y est soumis, c'est-à-dire pour les maisons individuelles et les monopropriétés)
- Le délai et les contraintes (notamment en copropriété, où les votes d'assemblée générale rallongent tout)
- L'impact sur la valeur de revente future
- Le fait que, jusqu'à la fin des travaux, le bien ne pourra pas être loué si vous visiez un investissement locatif
Pour un primo-accédant prêt à occuper le bien et à étaler les travaux, c'est une vraie piste. Pour un investisseur cherchant une mise en location rapide, c'est généralement à écarter, sauf en achat-rénovation maîtrisé.
Et le neuf dans tout cela ?
Un logement neuf livré aujourd'hui à Rennes est construit sous la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), qui impose des exigences énergétiques et carbone nettement supérieures à l'ancienne RT2012. En pratique, les logements neufs conformes à la RE2020 sont généralement classés A ou B au DPE, à des années-lumière des seuils des étiquettes F (au-delà de 330 kWh/m²/an environ) ou G (au-delà de 420). Le DPE remis à la livraison fait foi.
Pour un investisseur, cela signifie :
- Un risque réglementaire d'interdiction de location très faible, même à l'horizon 2034, sous réserve du DPE réel à la livraison
- Des charges énergétiques fortement réduites, donc un loyer net plus attractif pour le locataire et une rentabilité préservée
- Une valeur patrimoniale qui ne subira pas la décote progressive observée sur l'ancien énergivore
C'est l'une des raisons pour lesquelles l'écart de prix au m² entre neuf et ancien (historiquement important) tend à se résorber dès qu'on intègre le coût total de détention sur 10 ou 15 ans.
L'échéance 2028 n'est plus un horizon lointain, mais elle est désormais doublée d'une incertitude réglementaire avec le projet de loi Lecornu attendu cet été. Pour un propriétaire bailleur rennais détenant un bien F, la bonne posture est de continuer à préparer une stratégie de rénovation (devis, dossier d'aides, votes en copropriété) tout en suivant le calendrier parlementaire. Pour un acheteur, le DPE est désormais aussi structurant que la localisation ou la surface : il définit ce que sera la valeur réelle du bien dans cinq ans, indépendamment des ajustements législatifs à la marge.
Sources
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