Crédit immobilier : Les banques plus exigeantes pour les mauvais DPE
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Le DPE, un critère de plus en plus scruté par les banques
- Les banques se mettent au vert
- Un marché du prêt pour la rénovation énergétique en plein essor
- Les DPE dans l'immobilier neuf : des performances énergétiques de plus en plus pointues
- La norme RT 2012 : Un premier pas vers la performance énergétique
- L'arrivée de la RE2020 : Vers une neutralité carbone
- Le DPE des logements neufs : Un argument de vente ?
- Immobilier neuf ou ancien, quelle différence de consommation ?
- Comparaison des factures d’énergie annuelles
Dans un contexte où la transition énergétique est devenue une priorité nationale, les banques françaises adoptent une nouvelle approche en matière de prêts immobiliers.
L’interdiction à la location des passoires énergétique change la donne sur le marché de l’investissement locatif et les établissements de crédit sont de plus en plus réticents à accorder des prêts pour l'achat de biens immobiliers ayant un mauvais Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Explications...
Depuis sa refonte en 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère majeur dans la vente de biens immobiliers. Dans une interview au journal Le Télégramme, Patrice Petit, manager chez Orpi, souligne que le DPE influence non seulement le choix des acheteurs mais aussi les conditions de financement des banques.
Depuis l’annonce de l’interdiction à la location progressive des passoires énergétiques en mars 2021, les logements classés F ou G, sont de plus en plus difficiles à vendre. Le DPE est également devenu un outil de négociation des prix, impactant le montant des travaux de rénovation. Le volume de ventes a baissé de 20 % depuis janvier 2023, et les banques sont de plus en plus réticentes à financer ces types de biens.
Le DPE, un critère de plus en plus scruté par les banques
Le DPE est, depuis 2021, un document opposable et obligatoire pour vendre ou louer un logement en France. Il évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un bien immobilier.
L’agente immobilier Oumou Sow affirme dans une interview à BFMTV que le DPE est désormais la première chose que demandent les clients souhaitant acheter un bien. Les banques, à l'instar des particuliers, accordent désormais une importance croissante à ce critère lors de l'octroi de prêts immobiliers.
À partir du 1er janvier 2023, les logements les moins performants de la classe G ne pourront plus être proposés à la location. Cette réglementation incite les banques à être plus vigilantes, notamment en ce qui concerne les "passoires thermiques".
Les banques se mettent au vert
De manière indirecte, la loi Climat et Résilience impose désormais aux investisseurs d'inclure un volet travaux dans leur demande de financement pour espérer louer un logement énergivore. Selon BFM, les banques, comme LCL et La Banque Postale, ont même revu leurs conditions d'octroi de crédit en ce sens. Elles demandent désormais des devis pour les travaux de rénovation énergétique et ont créé des produits financiers spécifiques, tels que le "Prêt Travaux Verts".
Selon le président du réseau de courtier CAFPI, "Les banques exigent maintenant systématiquement les devis et demandent à ce que le coût des travaux pour remettre (le logement) aux normes fasse partie du plan de financement. Sinon elles n'ouvrent même pas le dossier".
Un marché du prêt pour la rénovation énergétique en plein essor
Le marché des crédits destinés à financer la rénovation énergétique est en pleine croissance. Les banques voient cela non seulement comme une opportunité commerciale mais aussi comme une contribution à la lutte contre le réchauffement climatique. Des prêts spécifiques, comme le "Prêt Travaux Verts" du Crédit Agricole d'Île-de-France ou l'"Avance Rénovation" de la Banque Postale et du Crédit Mutuel, ont été mis en place pour encourager la rénovation.
Ce virage écologique des banques pourrait avoir des répercussions significatives sur le marché immobilier. D'une part, il pourrait accélérer le rythme des rénovations énergétiques, contribuant ainsi à la réalisation des objectifs climatiques du pays. D'autre part, il pourrait également influencer les décisions d'achat, les investisseurs étant plus enclins à opter pour des biens immobiliers à haute performance énergétique.
Les DPE dans l'immobilier neuf : des performances énergétiques de plus en plus pointues
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère incontournable dans le secteur immobilier. Alors que le marché de l'ancien est en pleine mutation à cause de ce critère, qu'en est-il de l'immobilier neuf ? Entre les normes RT 2012 et la RE2020 en vigueur depuis le 1er janvier 2022, les logements neufs gagnent en performance énergétique.
La norme RT 2012 : Un premier pas vers la performance énergétique
La majorité des programmes immobiliers neufs actuellement en cours de commercialisation répondent aux normes de la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Cette réglementation impose des exigences strictes en matière d'isolation, de chauffage, et une consommation énergétique n’excédant pas les 50KWhEP/m²/an.
En conséquence, les logements neufs construits sous cette norme affichent généralement un DPE favorable, souvent classé entre A et C. Cette performance énergétique est un atout majeur pour les investisseurs et les propriétaires, tant en termes de confort, de coûts énergétiques et d’attractivité de leur bien pour la location.
L'arrivée de la RE2020 : Vers une neutralité carbone
Entrée en vigueur début 2022, la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) va encore plus loin que la RT 2012. Elle prend en compte non seulement la consommation énergétique mais aussi les émissions de gaz à effet de serre sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment. Critère inclus dans la nouvelle formule de calcul du DPE depuis juillet 2021.
Le DPE des logements neufs : Un argument de vente ?
Dans un marché immobilier de plus en plus sensible aux questions environnementales, un bon DPE est devenu un argument de vente de poids. Les logements neufs, soumis aux normes RT 2012 et bientôt RE2020, ont donc une longueur d'avance. Ils répondent non seulement aux exigences légales mais aussi aux attentes des acheteurs soucieux de leur impact environnemental.
Immobilier neuf ou ancien, quelle différence de consommation ?
Selon le site gouvernemental statistiques.developpement-durable.gouv.fr, en 2018 les DPE des logements français étaient répartis comme suit :
- Étiquette D : 34 % des logements 181 à 250 KWh/m² par an et 31 à 50 kg CO2/m²/an ;
- Étiquette E : 24 % 251 à 330 KWh/m² par an et 51 à 70 kg CO2/m²/an ;
- Étiquette C : 18 %111 à 180 KWh/m² par an et 12 à 30 kg CO2/m²/an ;
- Étiquette F : 11 % 331 à 420 KWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m²/an ;
- Etiquette G : 6% plus de 421 KWh/m² par an et de 101 kg CO2/m²/an ;
- Étiquette B : 5% 71 à 110 KWh/m² par an et 7 à 11 kg CO2/m²/an ;
- Étiquette A : 2 % moins de 70KWh/m² par an et moins de 6 kg CO2eq/m²/an.
Comparaison des factures d’énergie annuelles
Dans cette analyse des factures électriques, nous avons pris en compte les consommations normalisées pour une habitation de 60 mètres carrés, dotée d'une puissance de compteur de 9 kVA, ainsi que la consommation maximale autorisée selon chaque étiquette DPE.
- A : Les logements dans cette catégorie affichent une excellente performance énergétique. Le coût annuel de leur facture d'électricité est estimé à 390 €, ce qui est nettement inférieur aux autres catégories.
- B : Avec une très bonne performance énergétique, les logements de cette catégorie ont une facture annuelle estimée à 702 €. Bien que plus élevé que la catégorie A, le coût reste relativement modéré.
- C : Les logements classés en catégorie C présentent une bonne performance énergétique. Cependant, leur facture annuelle grimpe à 1170 €, marquant une augmentation substantielle par rapport aux catégories A et B.
- D : Dotés d'une performance énergétique moyenne, les logements de cette catégorie voient leur facture annuelle s'élever à 1794 €, ce qui représente une hausse notable par rapport à la catégorie C.
- E : Avec une performance énergétique médiocre, les logements de cette catégorie ont une facture annuelle estimée à 2574 €. Le coût commence à devenir significatif, surtout en comparaison avec les catégories supérieures.
- F : Les logements de cette catégorie ont une performance énergétique très faible, on entre ici dans la catégorie des “passoires thermiques”, ce qui se traduit par une facture annuelle de 3510 €. Le coût est nettement plus élevé et peut constituer un frein pour de nombreux ménages.
- G : Enfin, les logements de la catégorie G sont les pires : avec leur performance énergétique exécrable, ces passoires thermiques ont non seulement la facture la plus élevée s'élevant à 3900 € par an, mais ont également des conséquences désastreuses en termes d’écologie.
En somme, la classification DPE a un impact direct sur les dépenses énergétiques annuelles. Les écarts entre les différentes catégories peuvent être considérables, allant de 390 € pour la catégorie A à 3900 € pour la catégorie G. Cette information est cruciale pour les investisseurs et les propriétaires habitants, car elle influence non seulement le coût de la vie mais aussi la valeur à long terme du bien immobilier.
