Investissement Locatif : Vers un Abattement Fiscal Uniformisé à 40% en 2024

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 09 octobre 2023

[ mis à jour le 09 octobre 2023 ]

SOMMAIRE

Dans une déclaration du 7/09/2023 au journal Le Monde, Patrice Vergriete, Ministre du Logement, a annoncé un alignement de la fiscalité de l'investissement locatif prévu pour le printemps 2024. Cette annonce intervient dans un contexte particulièrement tendu, marqué par une crise aiguë du logement en France.

Abattement Fiscal : Un abattement uniformisé à 40%

L’ancien Maire de Dunkerque souligne l'urgence de maintenir une production de logements, notamment dans les zones tendues, et de travailler sur les fondamentaux de la demande, y compris l'accession à la propriété, l'investissement locatif et le logement social.

Parmi les mesures annoncées, l'une des plus notables est la réduction de l'abattement fiscal sur toutes les formes de locations à 40%. Une nouvelle qui fait suite à une autre suggestion du ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, qui avait déjà envisagé de réduire l'abattement fiscal pour les biens en location meublée de 71% à 50%.

Le Ministre du logement souhaite uniformiser l'abattement fiscal pour toutes les formes de locations, qu'il s'agisse de meublés touristiques, de meublés traditionnels ou de locations vides.

Actuellement, environ 100 000 logements loués en France bénéficient d'un abattement fiscal de 71%, ce qui incite les propriétaires à privilégier les locations de courte durée. En réduisant cet abattement à 40%, le gouvernement espère encourager les propriétaires à remettre ces logements sur le marché locatif traditionnel.

Crédits Immobiliers et PTZ : Autres Mesures Envisagées

Outre la question de l'abattement fiscal, Patrice Vergiete a également abordé des réformes concernant les crédits immobiliers et le prêt à taux zéro (PTZ). Il souhaite convaincre les banques d'être moins réticentes à accorder des crédits immobiliers. De plus, une réforme du PTZ est à l'étude pour favoriser les zones tendues plutôt que l'étalement urbain. Le gouvernement prévoit d'accorder 40 000 PTZ en 2024, un chiffre identique à celui de 2023.

Les fiscalités actuelles dans l’investissement locatif

une femme approche une loupe de maquettes de bâtiments en bois
©Natee Meepian - Shutterstock

1. La Loi Pinel en 2023 : Une Stratégie d'Investissement Ajustée

La loi Pinel a subi des modifications importantes pour l'année 2023. Les taux de réduction d'impôt ont été revus à la baisse, mais demeurent très intéressants pour les investisseurs :

Ces taux sont applicables pour les investissements initiés à partir de 2023. Il est à noter que ces taux seront revus à la baisse pour l'année 2024. Investir dès maintenant en 2023 vous permet de bénéficier de ces taux avantageux.

Les conditions d’éligibilité

La loi Pinel a été conçue pour stimuler l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Pour être éligible, plusieurs critères sont à considérer. D'abord, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement et respecter les normes énergétiques actuelles, comme la RT 2012 ou la RE2020.

La localisation du bien est également cruciale. Il doit être situé dans une des zones éligibles définies par le gouvernement, qui sont des zones tendues où la demande de logements excède l'offre.

Les investisseurs doivent aussi prendre en compte les plafonds imposés par la loi. Ces plafonds concernent les loyers, les ressources des locataires et même le montant total de l'investissement, qui ne doit pas dépasser 300 000 euros par an. Le prix au mètre carré est également limité à 5 500 euros.

L'engagement de location est un autre élément clé. Il doit être d'au moins six ans, avec la possibilité de l'étendre à neuf ou douze ans. Pendant cette période, le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur.

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Le Pinel Plus

En vue de renforcer l'engagement écologique dans le secteur immobilier, une déclinaison du dispositif Pinel, nommée "Pinel Plus" ou "Pinel +", a été mise en place. Cette variante vise à encourager les investisseurs à opter pour des biens immobiliers qui vont au-delà des normes environnementales établies par la réglementation en vigueur.

En contrepartie, les investisseurs peuvent accéder aux anciens taux de réduction d'impôt (jusqu’à 21% du prix de l’appartement neuf) rendant ainsi l'investissement à la fois rentable et respectueux de l'environnement. Cette initiative s'inscrit dans une démarche plus large de transition écologique, tout en préservant les incitatifs fiscaux qui ont fait le succès du dispositif Pinel original.

2. Le Statut LMNP en 2023 : Deux Régimes Fiscaux distincts

des baskets devant des flèches peintes au sol
© VTT Studio - Shutterstock

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre différents avantages en fonction du régime choisi pour les investisseurs immobiliers. Il propose deux régimes fiscaux distincts, chacun avec ses propres avantages :

Régime Réel

Sous le régime réel, les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant ainsi une grande latitude pour la déduction des charges.

Cette flexibilité permet de déduire un large éventail de charges, allant de l'amortissement du bien et des frais de gestion aux intérêts d'emprunt et certains travaux de rénovation ou d'entretien.

L'un des avantages majeurs de ce régime est l'optimisation fiscale, notamment grâce à la possibilité d'étaler l'amortissement du bien sur plusieurs années, réduisant ainsi considérablement le revenu imposable et, par conséquent, l'impôt à payer. De plus, sous certaines conditions, ce régime offre l'opportunité d'être exonéré de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), ce qui constitue un avantage fiscal supplémentaire.

Régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC permet à l’investisseur, un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement est applicable pour les recettes annuelles inférieures à 72 600 € en 2023.

En plus de cet avantage fiscal majeur, le régime offre également l'atout de la simplicité administrative, ce qui peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs souhaitant minimiser les contraintes liées à la gestion de leur bien. Ainsi, le régime Micro-BIC combine à la fois un avantage fiscal notable et une facilité de gestion, le rendant ainsi une option intéressante pour de nombreux investisseurs en immobilier locatif.

Conditions d'Éligibilité

Pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en 2023, plusieurs conditions doivent être remplies. D'abord, le bien immobilier doit être loué meublé et équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Ensuite, la location doit être effective et régulière, ce qui exclut les locations saisonnières ou occasionnelles.

Sur le plan financier, les recettes annuelles tirées de la location doivent être inférieures à 23 000 € ou constituer moins de 50% des revenus globaux du foyer pour maintenir le statut de non-professionnel. Enfin, le propriétaire ne doit pas être inscrit en tant que professionnel, ce qui a pour effet d'alléger les obligations administratives et comptables.

3. Le Logement Meublé de Tourisme en 2023 : le plus avantageux, pour le moment...

En 2023, le logement meublé de tourisme se présente comme une option d'investissement hautement attractive sur le plan fiscal. L'un des avantages les plus notables est l'éligibilité à un régime micro-BIC particulièrement avantageux.

Ce régime offre un abattement forfaitaire exceptionnel de 71% sur les revenus locatifs, réduisant ainsi de manière significative la base imposable.

Cet abattement permet à l'investisseur de maximiser ses profits tout en minimisant son imposition, une opportunité rarement rencontrée dans le domaine de l'immobilier locatif. En plus de cet avantage fiscal majeur, le régime micro-BIC offre également une simplicité administrative en allégeant les obligations comptables et administratives, ce qui représente un gain de temps et d'effort pour l'investisseur.

Conditions d'Éligibilité : Qualité et Durée

Pour bénéficier de cet abattement, le logement doit être classé par un organisme agréé. Ce classement assure que le logement respecte des normes de qualité, de confort et de sécurité.

Il doit être conforme à certaines normes, notamment en termes d'équipements et de services, pour garantir le bien-être et la sécurité des locataires.

Le logement doit être loué pour une courte durée, généralement inférieure à 90 jours. Cela permet de cibler une clientèle touristique et de maximiser les taux d'occupation.

En résumé, le logement meublé de tourisme offre aux investisseurs un cadre fiscal extrêmement avantageux, couplé à des conditions d'éligibilité axées sur la qualité et la durée de la location. Cela en fait une option d'investissement à la fois rentable et sécurisée, particulièrement adaptée à ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier.

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