De la Loi Alur à la Loi Climat : L'évolution du Fonds de Travaux en Copropriété
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Pourquoi un fond de travaux pour les copropriétés ?
- Loi Climat et Fonds de Travaux
- Calendrier de la mise en place obligatoire du fond de travaux
- Fond de travaux en copropriété : la Cotisation Annuelle
- Rôle Renforcé de l’Assemblée Générale des Copropriétaires
- Le rôle du Syndic
- Les aides à la rénovation énergétique des copropriétés
- Aide Socle de l'ANAH
- MaPrimeRénov' Copropriétés
Instauré par la loi Alur, le fonds de travaux est une réserve financière créée au sein des copropriétés afin de financer des travaux futurs d'entretien, de rénovation, ou d'urgence. Il permet une planification à long terme des interventions nécessaires, garantissant ainsi la pérennité, la sécurité et la valorisation du patrimoine immobilier des copropriétaires.
La loi Climat et Résilience du 20 août 2021 a étendu l'obligation de constitution du fonds de travaux à toutes les copropriétés dès 2025. Elle a ainsi élargi le champ d'application initial de la loi Alur, incluant désormais des copropriétés de taille plus modeste.
Pourquoi un fond de travaux pour les copropriétés ?
Le fond de travaux devient obligatoire, tant pour les copropriétés anciennes que pour les programmes immobiliers neufs en collectif.
Au-delà des travaux planifiés, le fonds de travaux offre une réserve financière permettant de réagir promptement face à des situations imprévues. Il peut financer des interventions nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
Ce mécanisme de financement anticipé favorise une gestion proactive et responsable de la copropriété, assurant ainsi la conservation et la valorisation du patrimoine immobilier collectif. En veillant à l'alimentation régulière et à la gestion rigoureuse du fonds de travaux, les copropriétés se dotent d'un outil efficace pour faire face aux exigences techniques et réglementaires du bâti, tout en cultivant un cadre de vie agréable et sécurisé pour tous les occupants.
Loi Climat et Fonds de Travaux
La récente loi Climat a étendu l'obligation de constitution du fonds de travaux à toutes les copropriétés à partir du 1er janvier 2025. Elle a ainsi élargi le champ d'application initial de la loi Alur, incluant désormais des copropriétés de taille plus modeste.
En plus de généraliser l'obligation du fonds de travaux, l'une des ambitions majeures de cette mesure est d'encourager les travaux de rénovation énergétique au sein des copropriétés.
En effet, le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et il génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) français. Les travaux de rénovation énergétique sont donc cruciaux pour améliorer l'efficacité énergétique des immeubles, réduire leur empreinte carbone et, par extension, contribuer aux objectifs climatiques nationaux.
Calendrier de la mise en place obligatoire du fond de travaux
Les immeubles visés par la mise en place d'un fonds de travaux sont ceux à destination totale ou partielle d'habitation. Cela inclut les immeubles résidentiels, mais également ceux mixtes, combinant des logements, des bureaux et/ou des commerces.
- À partir du 1er janvier 2023 : Les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) se voient obligées de constituer un fonds de travaux. Cette mesure vise principalement les grandes copropriétés où la gestion des travaux peut s'avérer complexe et onéreuse.
- Dès le 1er janvier 2024 : L'obligation s'étend aux copropriétés de 51 à 200 lots. Cette extension progressive de l'obligation permet aux copropriétés de taille moyenne de s'adapter et de planifier la constitution de leur fonds de travaux.
- À compter du 1er janvier 2025 : Les copropriétés comprenant 50 lots au maximum devront également se conformer à cette exigence. Cela marque une généralisation de l'obligation, englobant désormais les petites copropriétés.
Fond de travaux en copropriété : la Cotisation Annuelle
La loi Climat & Résilience introduit une cotisation annuelle obligatoire alimentant le fonds de travaux. Chaque copropriétaire contribuera au fonds selon les modalités décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
La loi a instauré une exigence de contribution minimale au fonds de travaux, fixée à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Cette disposition vise à garantir une alimentation basique du fonds, permettant ainsi une planification minimale des travaux futurs. Le syndic, en concertation avec le conseil syndical et après validation en assemblée générale, peut proposer des cotisations plus élevées pour faire face à des dépenses importantes.
Si l'assemblée générale approuve le plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle devra représenter au minimum 2,5 % du montant total des travaux stipulés dans le plan adopté, et 5 % du budget prévisionnel. En l'absence d'adoption d'un plan, la cotisation annuelle devra être au moins équivalente à 5 % du budget prévisionnel.
Rôle Renforcé de l’Assemblée Générale des Copropriétaires
L'assemblée générale des copropriétaires joue un rôle crucial dans la gestion du fonds de travaux. Elle peut, par un vote à la majorité, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses liées aux travaux nécessaires. Cela inclut les travaux prévus dans le PPT, les travaux décidés en cas d'urgence par le syndic, et ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la réalisation d'économies d'énergie.
L'assemblée générale des copropriétaires détient le pouvoir de modifier le montant des cotisations, notamment en cas de travaux d'envergure ou imprévus nécessitant des ressources financières supplémentaires. Cette flexibilité permet d'adapter les contributions des copropriétaires aux réalités et aux besoins de la copropriété.
Le rôle du Syndic
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la mise en place et la gestion du fonds de travaux. Il est chargé d'ouvrir un compte bancaire spécifique, de collecter les cotisations et de veiller à l'utilisation judicieuse des fonds, en accord avec les décisions prises en assemblée générale.
Cette obligation légale traduit une volonté d'encadrer et de professionnaliser la gestion des copropriétés, en assurant une meilleure transparence et une plus grande responsabilité dans la gestion des fonds dédiés aux travaux.
Les aides à la rénovation énergétique des copropriétés
Pour les copropriétés qui envisagent des travaux de rénovation énergétique, plusieurs aides et primes d'État sont accessibles.
Aide Socle de l'ANAH
Les copropriétés peuvent faire une demande d'aide auprès de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Cette aide couvre 25 % du montant des travaux, avec un plafond de 15 000 euros par logement. Un bonus de 500 euros par logement est prévu pour les travaux permettant de sortir du statut de passoire énergétique.
MaPrimeRénov' Copropriétés
Elle finance des travaux de rénovation énergétique globale (avec un gain d'efficacité énergétique d'au moins 35 %) sur les parties communes des copropriétés. Les plafonds de cette prime sont augmentés, passant de 15 000 euros à 25 000 euros.
Il existe également des primes individuelles complémentaires pour les ménages résidant dans la copropriété.
L'aide socle de cette prime est de 25 % de la quote-part des travaux, dans la limite de 3 750 euros par logement. Une assistance à maîtrise d'ouvrage professionnelle est prévue pour accompagner les instances de gestion tout au long du projet. En 2023, le plafond de travaux passe de 15 000 euros à 25 000 euros pour les copropriétés. Les primes pour les ménages très modestes et modestes en copropriété sont également augmentées.
